?Le régime foncier Marocain. Quels mécanismes de développement durable

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.Le régime foncier Marocain

?Quels mécanismes de développement durable

Rédigé par BALLOUQ Abdelhakim, étudiant en troisième année de doctorat à la faculté des sciences juridiques, économiques et sociales Souissi-salé.

:INTRODUCTION

La possession est la détention ou la jouissance d’une chose[1] ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom[2]. Elle est perçue comme une assurance, un facteur d’estime sociale et un investissement sans risque. C’est une source de richesse et un respect ancestral envers la terre qui abrite les hommes.

Le système foncier au Maroc est marqué par deux régimes parallèles jouant deux rôles complémentaires. Le premier régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirés du droit musulman selon lequel les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adulaires d’une part[3]. Le deuxième, l’immatriculation foncière, est caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions au livre foncier d’autre part[4].

Ce système présente des avantages tant juridiques, topographiques, qu’économiques et sociaux, cependant, il demeure facultatif ce qui entrave sa généralisation.

La description juridique et technique de la propriété est établie par un cadastre numérique[5], qui reste sporadique du fait que l’immatriculation foncière est  facultative. En fait, le Cadastre juridique fait partie de la procédure de l’immatriculation. Un autre système cadastral à caractère économique dit Cadastre National est mis en place pour permettre une meilleure connaissance des structures foncières, systématiquement et rapidement, il fournit un plan et un état décrivant le parcellaire des communes rurales et renseignant sur l’identité des propriétaires apparents.

Vu la lenteur de promulgation des textes de loi en la matière et la vitesse de l’essor économique qu’a connu le pays cette dernière décennie. Dans quelle mesure, le système juridique foncier Marocain procède-t-il au développement économico-social ? Et pourtant, comment peut-il encourager l’investissement d’une part et participer à la richesse du pays d’autre part ?

Répondre à ce questionnement permettra d’étudier le sujet en deux grandes parties. Le régime juridique du système foncier Marocain (1e partie) et son impact du régime foncier sur l’économie nationale (2e partie).

 

PARTIE 1 : LE REGIME JURIDIQUE DU SYSTEME FONCIER AU MAROC.

Le régime foncier joue, à l’échelle internationale, un rôle très important dans l’essor de l’activité économique. Il est modelé en fonctions des options idéologiques et politiques du pays. Il est organisé de façon à répondre aux exigences de chaque système économique et aux aspirations de chaque société.

CHAPITRE 1 : LA PROPRIETE FACE A UNE DUALITE DE REGIME.

Dans notre pays, la propriété privée immobilière est soumise à une dualité de droits due à la coexistence d’un droit traditionnel et d’un droit moderne[6]. Le secteur immobilier traditionnel est régi par les principes du droit coutumier[7]. En cas d’existence de documents écrits probants, le droit de propriété est fondé essentiellement sur :

  • La possession paisible publique, à titre de propriété, permanente[8];
  • L’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.

Par ailleurs, les immeubles soumis au droit traditionnel sont caractérisées par :

  • L’absence de publicité des droits prétendus ;
  • La méconnaissance par les tiers et parfois par les ayants droits de l’immeuble concerné[9];
  • L’insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu’à preuve du contraire, établie ;
  • La difficulté d’accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;
  • La faiblesse de l’investissement ;
  • La multitude des litiges entre riverains et d’autres prétendants qui constituent plus de 50 % des affaires devant les juridictions.

Le manque total de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs rend le secteur traditionnel d’une “opacité” impropre à la circulation des biens, à l’investissement et à la modernisation[10].

Par contre le secteur soumis au régime de l’immatriculation foncière appelé aussi régime des livres fonciers présente les caractéristiques suivantes:

  • Il est fondé sur une très large publicité;
  • Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la procédure d’immatriculation;
  • Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C’est le titre foncier qui constitue pratiquement l’état civil de la propriété et lui donne un nouveau départ ;
  • Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable;
  • Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux;
  • Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions, l’accès au crédit et à l’investissement, etc.[11]

Nous constatons la présence côte à côte de deux régimes dont l’un malgré ses défauts, préserve l’intimité des propriétaires, et l’autre, malgré ses qualités, dévoile à tout venant des données qui devraient être personnelles et confidentielles.

La propriété foncière est soumise depuis quelques années à une très forte pression due à l’explosion démographique qui aboutit à l’accroissement de la demande et à la rareté du facteur “terre”, marqué par un lien traditionnel et un amour propre de la propriété, ce droit fondamental est consacré par différentes constitutions qui énoncent que le droit de propriété demeure garanti.

Les discours analysant les problèmes de l’investissement sont focalisés sur la lenteur des procédures administratives et sur la complexité des statuts fonciers[12].

CHAPITRE 2 : L’ESPACE FONCIER, PROMOTEUR D’INVESTISSEMENT PAR EXCELLENCE

L’espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilité et les garanties nécessaires pour entreprendre des investissements sur le long terme:

  • Le Melk[13], largement prédominant (76% de la SAU) estimé à 7 millions d’hectares, peut appartenir en pleine propriété à titre individuel à une personne, comme il peut appartenir à plusieurs individus. Il est cependant confronté aux problèmes de morcellement, de l’indivision et à des insuffisances du système traditionnel d’établissement des actes[14] constitutifs du droit de propriété;
  • Les immeubles domaniaux[15] possédées par l’Etat, personne morale de droit public, classés en Domaine Public (rues, plages, ports,…), Privé (provenant des acquisitions à l’amiable, expropriation, confiscation…) et Forestier (forets, dunes, …), et représentent 270.000 hectares (3% de la SAU);
  • Les terres collectives[16] (environ 1.5 millions d’hectares, 17% de la SAU) appartenant en pleine propriété et dans l’indivision à l’ensemble de la collectivité ethnique concentrée et les terres guiche (environ 240.000 hectares, 3% de la SAU). Ces deux statuts connaissent un démembrement du droit de propriété, dans la mesure où les ayants droits n’ont qu’une jouissance précaire;
  • Les terres habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et la jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu’il désigne, elles se caractérisent par plusieurs type (public, de famille, et zaouïa) et font l’objet, en général, de location de courte durée, ils représentent 59.000 hectares soit moins de 1% de la SAU.

Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis au régime de l’immatriculation foncière[17].

CHAPITRE 3 : LE REGIME DE L’IMMATRICULATION FONCIERE.

Ce régime s’inspire essentiellement de certains principes qui ont été adoptés par de nombreux Etats entre autre l’Allemagne, la Tunisie, la Suisse, le Congo, le Sénégal, la Cote d’ivoire, le Dahomey et par certains Etats des USA.

L’idée du régime des livres fonciers crée au Maroc, est d’individualiser la propriété immobilière en le déterminant physiquement et juridiquement, avec une connaissance précise de la propriété et du propriétaire.

La détermination physique de l’immeuble résulte de la reconnaissance de sa situation précise, de ses limites exactes, de sa contenance réelle et sa consistance aussi complète que possible. Un plan de l’immeuble est annexé au titre établi par un Cadastre dit ”Juridique”. La détermination juridique est obtenue par la publicité de tous les droits relatifs aux biens–fonds, à commencer par le droit de la propriété. Sur chaque titre de propriété ainsi constitué, viennent ensuite se grouper au fur et à mesure de leur formation, tous les droits réels et charges foncières intéressant l’immeuble, ainsi que les mutations ou modifications y relatives.

Le livre foncier[18] constitue ainsi l’état civil complet de chaque immeuble immatriculé permettant de connaître rapidement et facilement, à toute époque, ses origines, son histoire et sa situation juridique exacte (actuellement 6 millions d’hectares sont immatriculés au profit de 2 millions propriétés)[19]. Un plan de l’immeuble est annexé au titre établi par un Cadastre dit “Juridique”.

Le système de l’immatriculation foncière au Maroc peut être présenté comme un système d’information du territoire ou la conservation foncière et le cadastre sont des sous-systèmes.

1.      La conservation Foncière.

Le régime marocain consiste d’abord à immatriculer par les soins d’un conservateur de la propriété foncière, sur des registres spéciaux dits « livres fonciers », chaque immeuble, nettement délimité sur le terrain et sur le plan, sous un nom et un numéro d’ordre particuliers, avec les indications juridiques et topographiques propres à préciser le droit du propriétaire et de tout titulaire d’un droit quelconque.

Ce système de la publicité réelle, publicité spéciale, propre à l’immeuble, s’oppose à la publicité personnelle, faite au nom du propriétaire de l’immeuble, système qui entraine un travail de recherche long, compliqué, peu sur, pour arriver à connaitre l’entière situation juridique de l’immeuble ; il faut , en effet se reporter aux divers feuillets établis au nom des propriétaires successifs[20].

Raison pour laquelle, ce système de la publicité personnelle, encore en vigueur en France intérieure[21] ne donne, malgré les améliorations qui ont pu y être apportées, qu’une relative sécurité juridiques, surtout en ce qui concerne les frontières exactes de chaque immeuble, et ce malgré un état civil des personnes parfaitement organisé, malgré la bonne tenue des actes fonciers conservés par les notaires et les conservateurs des hypothèques et malgré encore l’existence d’un cadastre foncier, qui n’est toutefois pas juridique mais fiscal.

C’est pourquoi alors, à de multiples points de vue, une réforme du régime foncier s’imposait au Maroc et il était normal que le régime moderne de l’Act de Torrens, compte tenu de son efficacité, fut, à l’exemple d’autres pays, adopté à Rabat, et appelé à devenir, dans un temps plus ou moins long, le régime foncier unique de toutes les terres, de tous les biens immeubles du royaume par le biais duquel le Service de la Conservation foncière est chargé de la partie juridique de l’immatriculation foncière[22] :

  • Reçoit les réquisitions d’immatriculation ;
  • Procède aux formalités de publicité;
  • Reçoit les oppositions ;
  • Suit la procédure de purge et décide l’immatriculation ;
  • Inscrit les actes sur le livre foncier ;
  • Porte les mentions sur le livre foncier;
  • Conserve les documents relatifs aux immeubles immatriculés ;
  • Met à la disposition du public l’information désirée.

2.      L’outil de Cadastral juridique.

Le service du Cadastre juridique est chargé de l’exécution des tâches qui lui incombent. Généralement, ses attributions peuvent être résumées comme suit :

  • Exécution des opérations nécessaires à l’immatriculation foncière, en particulier le bornage, le levé topographique et l’établissement des plans de propriétés foncières ;
  • Contrôle, vérification et réception des travaux topographiques effectués par les entreprises privées dans le cadre des marchés de levés cadastraux
  • Triangulation de 3ème ordre et 4ème ordre;
  • Polygonation des villes;
  • Mises à jour et archivage des documents topographiques;
  • La mise à la disposition du public l’information désirée.

En résumé, le Cadastre Juridique Marocain est un cadastre sporadique du fait que l’immatriculation foncière est généralement facultative. En fait, il fait partie de la procédure de l’immatriculation (bornage et levé), et participe à la détermination juridique et physique de la propriété en produisant un Procès-Verbal de bornage et un plan foncier de la propriété établi par un levé régulier (levé cadastral); ce levé permet la détermination numérique des coordonnées des bornes (avec une précision relative de 14 cm en milieu rural et 6 cm en milieu urbain) fixant les limites de la propriété, la même superficie immatriculée est couverte par ce Cadastre (6 millions d’hectares)[23].

Parallèlement au Cadastre Juridique dépendant de l’immatriculation foncière, un autre type de cadastre a été créé en 1973 dans le but de recenser et de connaître les structures foncières au Maroc d’une manière systématique et rapide ”Cadastre National”[24].

PARTIE 2 : LE FONCIER ; MOTEUR DE DEVELLEPEMENT ECONOMIQUE DU PAYS.

CHAPITRE 1 : L’UTILITE DU CADASTRE NATIONAL[25]

C’est un inventaire de données géographiques économiques et sociales portant sur les propriétés, quel que soit leur statut foncier, et les propriétaires apparents, relatifs à une commune rurale.

Cet inventaire permet de définir, pour chaque immeuble délimité, le statut foncier, la situation, la superficie et les plus-values (sources d’eau, constructions, etc.).

Ce Cadastre trouve son utilisation dans les domaines suivants:

  • La reconnaissance des structures foncières (la couche de base des études d’aménagement, Agriculture, Urbanisme, Infrastructure, …);
  • L’aménagement du territoire en particulier son rôle de soutien aux projets de développement (choix de terrain pouvant abriter des projets industriels, touristiques, d’habitat, …);
  • La mise en œuvre de la politique de gestion fiscale (imposition)
  • Le recensement agricole (localisation par coordonnées des données collectées lors du recensement);
  • La généralisation de l’immatriculation (servir de base pour l’immatriculation d’ensemble, Utilisation des informations pour l’immatriculation facultative : extraits de plan, repérage des immeubles à borner, …).

Le Cadastre National ne peut remplir ses missions fondamentales, s’il n’est pas généralisé et mis à jour sur l’ensemble du territoire national ou au moins les régions présentant une très forte activité économique (agricole, industrielle, touristique, …). Son établissement s’opère sur la base des Ortho-Photos-Plans[26] au 1/2000 ou 1/5000 selon le parcellaire, et renseignées par des informations textuelles collectées sur le terrain lors de la reconnaissance parcellaire. Ce type de cadastre a couvert une superficie de 1.600.000 hectares entre 1973 et 1983.

Partout dans le monde, la terre forme le support du développement économique. Elle constitue l’élément de base de l’économie dans les pays tels que le Maroc où l’agriculture joue un rôle prépondérant dans le développement national.

CHAPITRE 2 : L’ENGOUEMENT DU REGIME FONCIER A L’ECONOMIE.

Chaque régime de publicité foncière est lié étroitement à un système économique donné. Dans les pays à économie de développement intensive on choisit un régime de publicité foncière moderne qui permet une utilisation rationnelle et mise en valeur du capital fixe qu’est la propriété foncière. C’est dans les pays en plein développement, comme le Maroc, où la situation est complexe en raison de la coexistence de deux systèmes de production (consommation et commercialisation) et de deux régimes fonciers (traditionnels et moderne)[27].

Eu égard à cette dualité certains pays trouvent des difficultés à stimuler l’initiative privée qui contribue largement au développement de l’économie nationale. L’expérience marocaine a révélé que toutes les actions menées dans ce sens se heurtent inévitablement au problème résultant du régime juridique de la propriété non immatriculée.

Ainsi, la transformation de l’économie agricole de consommation en économie de commercialisation demeure conditionnée par la généralisation du statut d’immatriculation foncière. Cependant bien que l’unicité du régime foncier soit nécessaire pour la réalisation de ce développement, elle ne peut à elle seule inciter les gens à user des méthodes modernes de production. Il faut mettre en œuvre toute une politique tendant à mettre exergue la relation entre le foncier et le développement économique

La propriété foncière est en générale un capital qui ne peut être productif que s’il est mis en valeur[28]. Cette mise en valeur exige la possession de moyens financiers considérables dont ne peut disposer que par le recours au crédit. C’est que les principes du développement se basent sur la disponibilité de liquidités à puiser, principalement, dans l’épargne nationale.

Le recours à l’épargne nationale exige en premier lieu la constitution de gages sûrs pour garantir le remboursement de la créance, la propriété foncière immatriculée permet au propriétaire d’accéder au crédit. La mobilisation a pour effet de rendre évolutif un capital fixe qui, de par sa nature, ne peut circuler que par le moyen de la cession. Dans l’économie capitalisée, tout produit peut, selon sa valeur et la garantie qu’il offre, contribuer à la circulation des autres produits[29].

L’intervention du crédit est nécessaire pour créer, construire défriche, et moderniser. Le crédit peut jouer un rôle social lorsqu’il intervient pour aider les modestes épargnes à accéder à la propriété foncière. Pendant l’échange de bien présents contre des biens futurs en faisant intervenir le temps comme facteur dans les transactions, les crédits élargies le champ d’action des opérations économiques. C’est un puissant évocateur de la richesse et stimulant précieux pour l’épargne, le crédit contribue largement au développement des échanges, à l’accélération de la circulation des produits et à la mobilisation de la propriété foncière[30].

CHAPITRE 3 : L’IMPACT DE L’ARSENAL FONCIER SUR LE PROGRES ECONOMIQUE.

Toute intervention de l’Etat tendant à développer un secteur doit être basée sur des données sûres et fiables, surtout lorsqu’elle a pour objet l’implantation de projets sur le terrain. Dans le rural que dans l’urbain, aucun projet ne peut aboutir si la situation juridique du terrain n’est pas assainie.

Dans les pays en développement l’immatriculation ne couvre pas toute la superficie agricole utile (SAU). Au Maroc elle ne dépasse pas 52 %. De là évaluer l’ampleur des problèmes qui se posent chaque fois qu’il est question d’implanter un projet de développement. Partant de ce constat, on peut évaluer l’impact de l’immatriculation foncière sur l’économie du pays à deux niveaux:

1.      Au Niveau de la macro-économie.

L’initiative privée demeure timide, l’Etat intervient dans les secteurs vitaux pour relancer l’économie nationale en déterminant la politique de développement aussi bien dans les zones urbaines que dans les zones rurales[31].

a)      Le développement urbain

La politique menée dans le cadre de l’urbanisation consiste à faire face à l’explosion démographique et à l’exode rural, devant ces deux fléaux, l’Etat devait, pour maîtriser l’espace, établir des plans d’aménagement et réglementer les lotissements. Ces deux actions qui ont pour but principal l’assainissement juridique des propriétés, permettront de faciliter les autres opérations économiques.

La politique générale de l’urbanisme qui consiste à assigner à chaque agglomération le rôle qu’elle doit jouer en faveur du développement économique et social vise à remplacer un urbanisme désordonné ou contraint par un urbanisme planifié et incitatif fondé sur la concertation et sur des analyses socio-économiques. Si le plan d’aménagement a pour finalité la rationalisation de l’espace urbain, la réglementation des lotissements, elle, en compte l’assainissement juridique de la propriété, à lotir, la connexion des lots aux réseaux d’eau potable, et des eaux usées, à l’électricité etc.

Basée sur ces principes, la propriété foncière soumise à la réglementation des lotissements est vouée à constituer le tremplin de tout investisse ment tendant à fortifier le rôle de cette dernière dans l’économie du pays[32].

Ainsi, l’on peut constater, durant la période 1992-2002, que le nombre des titres fonciers issus de lotissements en milieu urbain est de l’ordre de 787.000 et le montant des hypothèques inscrites sur les livres fonciers a atteint le plafond de 197.000.000.000 DH[33]. Etant un pays à prédominance agricole, la politique de développement menée en milieu rural est aussi importante que celle menée en milieu urbain[34].

b)      Le développement rural.

La vocation agricole du Maroc a depuis son indépendance, influencé sa politique de développement. Ses portés en pluviométrie (environ 20 milliards mètres cube mobilisable et 17 milliards mètres cube réservés à l’agriculture) ont orienté cette politique vers l’irrigation (1,35 millions d’hectares de terre potentiellement irrigable)[35].

C’est ainsi que de nombreux barrages d’irrigation ont été construits et un code des investissements agricoles élaborés. De tout temps, 1e monde rural a occupé une place de choix dans les plans de développement qui tendent tous à valoriser la propriété foncière agricole. Cette valorisation qui nécessite des moyens financiers énormes ne peut être réalisée que sur des bases juridiques saines permettant d’avoir des renseignements précis en ce qui concerne : le propriétaire réel, la configuration de la propriété sur un plan, sa superficie exacte, les charges l’affectant, …. D’où la nécessité de trouver un moyen qui permettrait de soumettre la zone à valoriser par l’irrigation à l’immatriculation foncière et de réunir les différentes parcelles appartenant à chaque agriculteur en une seule exploitation.

Cette nécessité qui était indispensable avant l’implantation de tout projet de mise en valeur de la propriété agricole a été consacrée par la législation sur le remembrement rural. Ainsi, à l’instar des périmètres urbains, la maîtrise de l’espace agricole et l’assainissement juridique ont dominé l’esprit du législateur qui a posé les règles de base d’un aménagement des zones agricoles. Cet aménagement à remembrer les parcelles éparpillées appartenant à chaque agriculteur en une seule et unique exploitation.

Cette opération est conditionnée par l’immatriculation foncière obligatoire des propriétés à remembrer. Vu le coût élevé des projets financés en totalité par l’Etat, le remembrement a été ouvert principalement dans des zones irriguées desservies par les différents barrages construits à travers le royaume.

Depuis 1975, cette opération a été étendue à des périmètres non irrigués, et compte tenu des résultats encourageants enregistrés, elle occupe désormais une place importante dans les plans d’aménagement rural. A ce jour, la superficie remembrée est estimée à 874 000 ha environ répartie entre 241 secteurs[36]. Sur la base du remembrement effectué, d’autres projets de grande importance ont été réalisés à savoir:

  • Le développement de l’activité Agro-industrielle;
  • La prolifération de la culture des agrumes, et des primeurs destinées dans une large proportion à l’exportation etc.

Ainsi, le remembrement à travers l’aménagement de l’espace a favorisé la création de pôle de développement rural intégrant les dimensions économiques, sociales et environnementales.

D’autre part, à l’instar des périmètres irrigués, le législateur a élaboré une loi tendant à définir les bases d’une mise en valeur agricole dans des zones Bour favorable. L’objectif de cette loi consiste à :

  • L’apurement et l’amélioration des structures foncières;
  • La réalisation des travaux d’aménagement et d’équipement externe et interne aux propriétés agricoles;
  • La mobilisation des moyens de vulgarisation et d’encadrement technique nécessaires tant au niveau du processus de production qu’au niveau de la valorisation des produits agricole.

La politique générale liée à la mise en valeur agricole a permis, d’atteindre l’autosuffisance en ce qui concerne certains produits et d’exporter l’excèdent en ce qui concerne d’autres produits (agrumes et primeurs)[37]. En dehors de son rôle propulseur de projets de développement économique la propriété foncière immatriculée agit efficacement sur la création d’emplois, le développement du commerce, les échanges commerciaux internes et externes etc.

Elle peut être considérée en matière de macro-économie comme étant l’agent régulateur du marché monétaire et économique.

2.      Au niveau de la micro-économie

Si l’immatriculation foncière participe à instaurer la macro-économique, il va sans dire que ce rôle a des incidences sur le développement de la micro-économie, et ce, dans la mesure où il encourage l’initiative privée et où il tend à valoriser la propriété foncière.

a)      Encouragement de l’initiative privé

Normalement, dans une économie de marché saine, l’initiative privée participe à réaliser les objectifs arrêtés dans le cadre de la macro- économie. Prise individuellement, l’action de chaque intervenant dans l’économie doit répondre aux exigences de la micro-économie[38].

Quoique le crédit puisse, dans certains cas, être utilisé à des fins, spécifiques, il demeure l’unique moyen pour développer les échanges et encourager l’initiative privée. Pour ce, il exige une garantie de remboursement. Cette garantie ne peut, comme dans tous les cas similaires, être assurée que par la propriété foncière immatriculée.

On peut donc imaginer l’importance que peut revêtir la qualité du gage lorsqu’il est question de recourir à l’épargne nationale. On peut aussi imaginer les possibilités offertes aux propriétaires fonciers pour investir dans différents domaines en vue d’améliorer leurs revenus. Vue sous cet angle, la propriété foncière immatriculée peut être considérée comme un moyen de richesse permettant à son propriétaire de disposer de liquidités et de réaliser des projets pouvant engendrer des gains substantiels.

b)      Valorisation de la propriété foncière.

En tant que tel, la propriété foncière est vouée à être valorisée par des constructions, des aménagements, des équipements etc. Cependant, cette valorisation resterait relative si la propriété en question n’était pas soumise au régime de l’immatriculation foncière, car, elle pourrait être constituée comme gage hypothécaire auprès d’éventuels créanciers qui pourraient financier des projets de valorisation.

En considérant les incidences de la valorisation de la propriété foncière par des améliorations physiques d’une part, et les incidences de l’immatriculation foncière sur la qualité de l’ensemble d’autre part, il serait permis d’avancer que l’immatriculation foncière est à la base de la valorisation de la propriété foncière et ce, dans la mesure où elle permet d’accéder au crédit et de rehausser sa valeur.

CONCLUSION

Le système foncier au Maroc malgré sa complexité et la diversité de ses statuts qui lui requiert une rigidité, constitue un facteur de développement social économique durable.

La coexistence des deux régimes, traditionnel et moderne, a permis de maîtriser le foncier pour tout le territoire puisque le régime de l’immatriculation foncier n’est pas généralisé sur tout le territoire. Les différents statuts fonciers font partie du patrimoine socioculturel du pays.

Néanmoins, une réflexion fronde et objective doit être mener pour harmoniser et rendre plus flexible ce système foncier pour répondre aux besoins et exigences attendues économiques et sociales.

BIBLIOGRAPHIE

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Beaurepaire « Le rôle économique du régime de l’immatriculation foncière au Maroc » Revue juridique et politique de l’Union française, 1957.

Jaques GOUVERNEUR «Les Fondements de l’Economie capitaliste» introduction à l’analyse économique marxiste du capitalisme contemporain. 3e et dernière Édition enrichie des supports pédagogiques 2005

[1] Bien meuble ou immeuble

[2] L’article 2255 du code civil français

[3]Les immeubles non immatriculés sont régis par des prescriptions et des règles de droit coutumier au Maroc

[4] Les immeubles immatriculés soumis à un régime de l’immatriculation foncière instauré depuis 1913 au Maroc.

[5] Appelé aussi cadastre juridique ; il s’agit d’un registre public sur lequel sont inscrites avec précision les propriétés foncières d‘une commune

[6] Droit d’immatriculation dit moderne qui remonte de 1913.

[7] Principes du droit musulman

[8] D’une durée supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à l’encontre de tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l’encontre de parents.

[9] Sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l’étendue de droits qui s’y exercent et de leurs véritables détenteurs;

[10] Paul Decroux, Droit Foncier Marocain, Edition la porte. Pages17, 18.

[11] Op. Cité ; Paul Decroux, pages 78, 79, 80.

[12] Op. Cité ; Paul Decroux, pages 102, 110,

[13] Il est évident que le terme « Melk », ainsi utilisé, conformément à une pratique assez courante, ne correspond pas à son véritable sens (Melk : posséder) ; une terre Melk est simplement une terre qui fait l’objet d’une propriété privative, donc un immeuble immatriculé est également un bien « Melk »

[14] La propriété d’un bien « Melk »peut être transférée suivant divers formes :

  • Devant Adoul en vertu du Dahir du 7 février 1944.
  • Par acte sous seing privé enregistré articles 489 et 425 du DOC.
  • Par acte devant le notaire moderne en vertu de l’alinéa 1e de l’article 5 du Dahir 4 mai 1925.

[15] Aux termes du Dahir du 3 janvier 1916, portant règlement spécial sur la délimitation du domaine de l’Etat, toute personne qui prétend à un droit sur un terrain domanial en cours de délimitation doit être faite dans les trois mois après l’insertion au B.O de l’avis faisant connaitre le dépôt du procès-verbal de délimitation au bureau de l’autorité locale.

[16] La délimitation des terres collectives ou terre de djemaa est réglementé par le Dahir du 18 février 1924 dument modifié et complété.

[17] Appelé encore régime des livres fonciers, trouve son origine dans l’acte de TORRENS, loi australienne, du nom de son auteur Sir Robert Torrens « registrar » général du territoire South Australie.

[18] Le régime de l’immatriculation qui a été institué au Maroc par un Dahir du 12 Aout 1913, se rattache également au système des livres fonciers issu de l’Act Torrens.

[19] Abderrahmane El Bakrioui: ”les options en matière de planification urbaine et d’aménagement de l’espace régional” R.J.P.E.M. pages 21 à 24.

[20] Op.cit. Paul Decroux, 1953 ”Droit Foncier Marocain” édition LAPOTE. Pages 75.

[21] C’est-à-dire trois départements Françaises ont mis à part le système de la publication personnelle.

[22] Cf. Beaurepaire « Le rôle économique du régime de l’immatriculation foncière au Maroc » Revue juridique et politique de l’Union française, 1957, page 231 et suivant.

[23] Abderrahmane El Bakrioui: ”les options en matière de planification urbaine et d’aménagement de l’espace régional” R.J.P.E.M. page 35.

[24] Le Cadastre au Maroc- Etat des lieux-  Adnane BAJEDDI Expert en Immobilier, diplômé d’Oxford, Royaume-Uni  Ingénieur Géomètre Topographe Novembre 2014. Pages, 1et 2.

[25] Ensemble de documents qui contiennent une matrice des états de section, un plan topographique des propriétés d’une commune, et servant notamment à fixer l’impôt foncier.

[26] Les orthophotographies ou orthoimages sont des images aériennes ou satellitales de la surface terrestre rectifiées géométriquement et égalisées radiométriquement. Ces images se présentant sous forme de dalles couvrant une zone de la Terre peuvent être géoréférencées dans n’importe quel système de coordonnées. Elles servent de fonds cartographiques dans les Systèmes d’information géographique.

[27] Op.cit. Paul Decroux, 1953 ”Droit Foncier Marocain” édition LAPOTE. Pages 24 et 25.

[28] Jaques GOUVERNEUR « Les Fondements de l’Economie capitaliste » introduction à l’analyse économique marxiste du capitalisme contemporain. 3e et dernière Édition enrichie des supports pédagogiques 2005. Page 50.

[29] Op. Cité. Jaques GOUVERNEUR « Les Fondements de l’Economie capitaliste » Pages 45, 46, 47.

[30] Op. Cité. Jaques GOUVERNEUR « Les Fondements de l’Economie capitaliste » Pages 158.

[31] Op. Cité. Jaques GOUVERNEUR « Les Fondements de l’Economie capitaliste » Pages 19.

[32] Jean-Louis Combeaud Zair: ”Nouvelle économie politique à l’usage des cyniques” collection DUNOD. Page 18 à 21.

[33] Op. Cité. Jean-Louis Combeaud Zair: ”Nouvelle économie politique à l’usage des cyniques” collection DUNOD. Page 36.

[34] Op. Cité. Paul DECROUX. Page 152.

[35] Ministère de l’agriculture et du développement rural, Direction des Aménagements Fonciers, mai 2000, ”Aménagement, réhabilitation et protection de l’espace agricole”. Page 12.

[36] Gaston Leduc: ”Régimes fonciers et développement économique” Rev. Jun. ind. Et cop. Page 22 et suivants.

[37] Op.cit. Ministère de l’agriculture et du développement rural, Direction des Aménagements Fonciers, mai 2000, « Stratégie de sécurisation de la propriété foncière et de l’exploitation agricole». Page 23.

[38] Op. Cité. Jaques GOUVERNEUR « Les Fondements de l’Economie capitaliste » Pages 69, 70, 71.