La servitude foncière en droit comparé

La servitude foncière en droit comparé

NAFAA ABDERRAHIM

CHERCHEUR UNIVERSITAIRE

Introduction

Il est clair que la notion de la “servitude” ou “service foncier” est une charge qui est imposée à un fonds dit “fonds servant” pour le profit d’un fond bénéficiaire dit ” fond dominant” il en est ainsi .par exemple, de la servitude de passage au profit d’un fonds enclavé . De ce fait, la servitude est un droit réel immobilier. Elle ne pèse pas sur les propriétaires mais sur l’immeuble auquel elle s’applique et ce, en quelques mains qu’il passe. L’institution d’une servitude résulte, soit de la loi, soit de conventions entre voisins, soit de la décision du propriétaire qui l’a créé pour l’usage d’une terre qui a été ultérieurement divisée.’

C’est ainsi que l’a jugé la troisième Chambre civile de la Cour de cassation’, que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé. Viole les dispositions de l’article 701 du Code Civil la cour d’appel qui refuse d’ordonner la démolition d’une construction édifiée en violation d’une servitude en retenant qu’il faut tenir compte de la gravité des conséquences de cette mesure et que la demande subsidiaire en dommages intérêts élargit ses pouvoirs

Les servitudes sont définies par l’art. 637 du Code Civil qui précise: ” une servitude est une charge … imposée sur un héritage … (immeuble bâti ou non bâti) pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

La servitude est donc une charge pour l’immeuble quelle frappe (le fond servant) et un avantage pour l’immeuble qui en bénéficie (le fond dominant).

En conséquence. pour qu’il y ait servitude, il faut qu’il y ait deux immeubles appartenant à des propriétaires différents sans pour autant que les deux immeubles soient contigus

Cette définition des servitudes appelle trois observations :

° Il ne peut y avoir servitude au sens juridique du terme s’il n’y a pas une charge imposée sur l’immeuble lui-même pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

Béraud (R.), Mitoyenneté, clôture, bornage, servitudes, Paris, Sirey, 1981.

Le Court (B.), Servitudes et mitoyenneté : Distances à respecter : Bruits et nuisances de voisinage, Paris, Dalloz, 1999. La réparation des dommages permanents causes aux propriétés privées par l’exercice des servitudes de l’article 12 de la loi du 15 juin 1906 sur les distributions d’énergie électrique. Paris, 11, rue Soufflot, 1964,( Cahiers juridiques de l’électricité et du gaz, No spécial, octobre 1964).

Picard (J), Le cèdre et le voisin, Sem. jur.., Ed.N.I, 2001, n° 1, p. 8.

² Cour de cassation troisième chambre civile 17 décembre 2003. BICC 15 mars 2004

La Cour de Cassation a d’ailleurs jugé qu’une charge, quine procurerait aucun  avantage au fond dominant, ne saurait constituer une servitude.

2°La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

On y assimile l’agrément car tant la doctrine que la jurisprudence considèrent avec libéralité la notion d’utilité mentionnée dans le Code.

Exemple: une servitude de prospect assurant au propriétaire voisin une vue libre, constitue pour  le fond dominant un agrément et non pas une utilité au sens strict. Il s’agit pourtant d’une servitude.

Il n’est pas nécessaire que l’usage l’utilité ou l’agrément soit actuel pour créer une servitude.

Exemple: dans le cadre des terrains à construire, on peut créer des servitudes dans

L’éventualité d’une construction.

3°Pour que la Charge constitue une servitude. Il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne ou en faveur de la personne propriétaire du bien. Mais seulement à un immeuble pour un autre immeuble.

Une clause intitulée servitude pourra être requalifiées 1 cette notion de charge d’immeuble n’existe pas.

En matière de servitude légale d’utilité publique, la notion de fond dominant et de fond servant n’existe pas. Puis que celle-ci frappe uniquement un immeuble dan son  intérêt  public en application d’un texte légal sans se soucier de l’utilité ou de l’avantage d’un fond voisin.

Quant à la détermination de son contenu et de ses limites, il est à préciser que les parties sont

libres de déterminer le contenu de la servitude foncière, de préciser les facultés qui seront attribuées au propriétaire du fonds dominant. On ne peut toute fois pas constituer en servitude foncière

un usufruit ou un  droit d’habitation qui sont, de par la loi, des servitudes personnelles proprement dites.

Par contre, un droit de superficie. Droit de source peut être constitués en servitude foncière.

En ce qui concerne ses limites toujours est -il  qu’elles se centralisent substantiellement en quatre points fondamentaux:

Primo, dans le cadre de son contenu licite. La servitude ne peut pas supprimer ou modifier une restriction de droit public à la propriété foncière.

 Deusio, pour ce qui est de l’intérêt raisonnable du propriétaire du fonds dominant, le propriétaire du fonds.

dominant doit avoir un intérêt raisonnable à la servitude et selon l’appréciation subjective de l’ayant droit. Il doit justifier la création d’un droit opposable à tous ; tertio, relativement, restriction de la propriété du fonds servant il est à préciser que la servitude foncière rie peut impliquer qu’une restriction de la propriété du fonds servant et non certains aspects de l’activité du propriétaire qui ne sont en rien liés à la maîtrise du fonds: En particulier, les servitudes négatives ne sont admissibles que si l’activité à laquelle le propriétaire renonce affecte l’état matériel de l’immeuble, l’aspect extérieur ou le caractère économique de celui-ci, servitude de non bâtir ou servitude interdisant de construire un bâtiment ayant une destination déterminée. Les servitudes interdisant simplement d’exploiter sur un fonds une industrie ou un commerce déterminé est plus difficile à évaluer ; quarto, à l’égard de l’absence de prestation principale positive, la servitude foncière ne doit pas consister en une prestation positive. Il n’est pas possible d’intégrer à la servitude elle-même l’obligation de payer une redevance pour l’octroi du droit et/ou de son exercice. En revanche, une obligation de faire peut être constituée. à titre accessoire, en relation avec une servitude foncière (730 II). Le propriétaire du fonds servant doit faciliter ou assurer l’exercice de la servitude par des prestations positives; elle ne doit pas représenter une charge plus lourde que la servitude elle-même.

De ce fait, la problématique escomptée dans le présent exposé vise à s’interroger d’une part sur la .notion de la servitude foncière, ses formes, sa classification et ses effets? D’autre part, comment se constitue une servitude foncière et comment on la modifie ?

Le présent travail sera focalisé sur deux axes majeurs dont le premier vise à mettre en lumière les formes de la                          servitude foncière (première partie) et la seconde, à expliciter sa
modification et son extinction (deuxième partie).

Faire le tout dans le cadre d’une étude comparative serait plus bénéfique. C’est pourquoi nous avons choisi de confronter la loi marocaine à ce qui se passe ailleurs.

Première partie : Les formes de servitude

Pour cerner bien la notion et la nature juridique de la servitude il est toujours indispensable de la définir et de voir son cadre général (A) pour ensuite aborder sa classification (B)

I- Définition et cadre général

L’article 108 définit ainsi la servitude foncière comme étant une charge imposée sur un immeuble pour l’usage et utilité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire. Cette définition est donc quasi similaire avec celle de la France dont l’article l’art. 637 du Code Civil qui précise: ” une servitude est une charge … imposée sur un héritage … (immeuble bâti ou non bâti) pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

La servitude est donc une charge pour l’immeuble quelle frappe (le fond servant) et un avantage pour l’immeuble qui en bénéficie (le fond dominant). En conséquence, pour qu’il •y ait servitude, il faut qu’il y ait deux immeubles appartenant à^. des propriétaires différents sans pour autant que les deux immeubles soient contigus.

Exemple: en matière de servitude du puisage, de passage d’extraction, d’écoulement des eaux, de lignes électriques, etc. … les immeubles ne sont pas nécessairement contigus.

Cette définition des servitudes appelle à trois observations :

1° Il ne peut y avoir servitude au sens juridique du terme s’il n’y a pas une charge imposée sur l’immeuble lui-même pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

La Cour de Cassation a d’ailleurs jugé qu’une charge, qui ne procurerait aucun avantage au fond dominant, ne saurait constituer une servitude.

2° La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.

On y assimile l’agrément car tant la doctrine que la jurisprudence considère avec libéralité la notion d’utilité mentionnée dans le Code.

Exemple: une servitude de prospect assurant au propriétaire voisin une vue libre, constitue pour le fond dominant un agrément et non pas une utilité au sens strict.

 Il s’agit pourtant d’une servitude.

Il n’est pas nécessaire que l’usage, l’utilité ou l’agrément soit actuel pour créer une servitude.

Exemple: dans le cadre des terrains à construire, on peut créer des servitudes dans l’éventualité d’une construction.

3° Pour que la charge constitue une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne ou en faveur de la personne propriétaire du bien, mais seulement à un immeuble pour un autre immeuble.

Une clause intitulée servitude pourra être requalifiée si cette notion de charge d’immeuble n’existe pas.

Par contre, si la définition marocaine n’indique pas l’objet précis de la servitude comme le fait celle des autres droits réels. C’est en raison de la diversité d’application de la servitude. Les servitudes sont nombreuses : leur nombre n’est pas limité par la loi, on les distingue précisément par l’énoncé de leur objet.

Le terme employé par l’article 108 précité « est vague on peut préciser la nature de cette charge en énonçant qu’elle consiste, soit à conférer le droit de faire des actes d’usage sur le fonds d’autrui, soit à retirer au propriétaire d’un fonds l’exercice partiel de ses droits. La définition marocaine précise toutefois nettement que d’une part, la servitude ne s’applique qu’aux biens immeubles et d’autre part, que son existence suppose deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires différents.

Les servitudes sont des droits réels immobiliers, alors qu’un usufruit peut exister sur un meuble.

Ce sont des droits accessoires. La servitude ne peut être ni cédée ni saisie, ni hypothéqué séparément du fonds dominant, elle se transmet nécessairement avec la propriété du fonds dominant (ambulant cum dominio). Inversement, la servitude est l’accessoire passif du fonds servant. Celui qui acquiert la propriété, l’usufruit, la superficie l’emphytéose… du fonds servant est tenu de souffrir, de supporter la servitude qui grève ce fonds.

Ce sont des droits perpétuels, comme le sont, parmi les droit démembrés de la propriété, les droits coutumiers musulmans. Cette perpétuité vient de leur caractère accessoire qui les rattache à la propriété du fonds, ou un droit de superficie.

Ce caractère peut toutefois être écarté par une convention contraire, et ce caractère n’existe pas pour les servitudes établies par un emphytéote (art.95), dont la duré n’excède pas alors celle de bail.

Les servitudes sont indivisibles (comme l’est le droit d’antichrèse), par suite, en cas d’indivision du fonds, elles ne peuvent être établies qu’avec le consentement de tous les copropriétaires (ou de tous les superficiaires ou emphytéotes,), activement ou passivement, -et inversement elles ne peuvent s’éteindre que par la volonté de tous.

1. Les immeubles susceptibles d’être grevés en servitude

Bien que l’article 108 énonce que la servitude est une charge imposée à un immeuble, tous les biens considérés immeubles par la loi ne sont pas susceptibles de servitudes. Peuvent seuls ‘être grevés des servitudes : les terrains et les bâtiments. Par contre, ne peuvent être grevés de servitude certaines immeubles par nature, comme les arbres, les biens réputés immeubles par leur destination, les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, c’est-à-dire les droits réels ; la servitude ne peut s’appliquer qu’à des choses corporelles, par suite on ne peut constituer une servitude sur une autre servitude, alors qu’on peut créer un usufruit sur un usufruit.

On parle quelquefois, de servitude frappant les domaines publics. Ce ne sont pas de véritables servitudes, l’administration pouvant toujours, pour des fins d’intérêt public, supprimer les droits qu’elle a reconnus à des riverains ou y porter atteinte (passages souterrains ou passerelles affectant des voies public etc….) ces « droits réels administratifs » ne sont d’ailleurs pas inscrits sur les livres fonciers.

• L’existence d’une servitude suppose deux immeubles distincts appartenant à des propriétaires différents

Bien que la loi ignore ces termes, la pratique désigne le fonds grevé de servitude de fonds servant, et le fonds que profite de la servitude, de fonds dominant. Et ces deux fonds doivent appartenir ni a des propriétaires différents. Lorsque le propriétaire unique de deux fonds retire de l’un au profit une utilité comparable à celle d’une servitude, il exerce ce droit à titre de droit de propriété et non à titre de servitude. Toutefois, une servitude pourrait intéresser deux fonds appartenant à un immeuble propriétaire, si l’un de ces fonds était frappé au profit d’un droit de superficie ou d’un droit d’emphytéose (art. 95 et 98).

La charge établit sur l’un des fonds doit profiter à l’autre fonds ; l’article 108 mentionne
l’usage et l’utilité comme genre de service que le fonds servant rend au fonds dominant,

Le code suisse civil suisse permet au propriétaire de deux fonds de grever l’un de servitudes en faveur de l’autre (art.733).

mais la servitude de ne pas bâtir ou celle de ne pas planter pour ménager la rue que l’o a de l’espace voisin (servitude de prospect).

11 n’est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus, quoique ce soit le as Te plus fréquent ; une servitude de puisage ou d’extraction de matériaux peut exister entredeux fonds éloignés l’un de l’autre.

II- La classification des servitudes foncières

En droit marocain, comme encore dans les droits contemporains, comme par exemple en droit français, on répartit les servitudes en de nombreuses classifications. Ainsi, on distingue primo entre —les servitudes urbaines et les servitudes rurales les premières sont celles établies pour l’usage des bâtiments, que ceux-ci soient situés à la ville ou à la campagne ; les servitudes rural ce sont celles établies pour l’usage des fonds de terre.

Deusio. les servitudes continues et les servitudes discontinues celles dites continues consistent en un certain «état de choses : servitudes de vue ; en droit français, Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme (art. 688 alinéas 2 du Code Civil). Exemple, une conduite d’eau, un égout, une vue. De telles servitudes s’acquièrent par un titre ou par la possession trentenaire lorsqu’elles sont apparentes. Si elles ne sont pas apparentes, elles ne peuvent s’établir que par le titre ; les servitudes discontinues ont besoin du fait de l’homme pour être exercées : servitudes de passage les servitudes apparentes et les servitudes on apparentes pour les premières, elles s’annoncent par des travaux extérieurs : un aqueduc, une porte, une route ; les apparentes ne se présentent par aucun signer visible : servitudes de ne pas bâtir et même, dans certains cas, servitudes de passage ; en droit français, Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées (art. 688 alinéa 3 du Code Civil). De telles servitudes tels que le droit de passage, le droit de puisage ne peuvent s’établir que par titre qu’elles soient ou non apparentes (art. 691 du Code Civil).L’on considère qu’une servitude est apparente, lorsqu’elle peut être reconnue par des ouvrages extérieurs (art. 689 alinéa 2).Par opposition, les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles par exemple l’interdiction de construire.

Toutes ces servitudes sont, soit actives, vues par le propriétaire du fond dominant qui en est bénéficiaire, soit passives vues par le propriétaire du fond servant qui les supporte. Ces distinctions peuvent présenter intérêts juridiques notamment en droit français, pour l’acquisition et la disparition des servitudes par la prescription.

Au Maroc, ces distinctions sont sans intérêt dans le régime foncier des immeubles immatriculé, qui ignore toute prescription acquisitive et extensive. Toutefois, dans le régime des obligations et contrats, la distinction des servitudes en apparentes, et non apparentes et prise en considération en ce qui concerne la garantie due par le vendeur à l’acquéreur, lorsque l’immeuble vendu se révèle grevé de servitudes non apparentes. Les dispositions des articles 535. al. 2 et 536 du D.O.0 concernent surtout les biens « Melk », pour les immeubles immatriculés ces dispositions ne peuvent jouer que pour des servitudes dispensées d’inscription, essentiellement pour des servitudes légales`’ La seule distinction, véritablement valable dans le régime des livres fonciers, est donné par l’article 109, alinéa premier, en servitude naturelles. servitudes légales et servitudes conventionnelles encore peut-on ranger dans une même catégorie les servitudes naturelles et servitudes légales, car les premières n’existent également que parce que qu’elles sont reconnues comme telles par la loi.

Et le grand intérêt de la distinction entre, d’une part,  les servitudes naturelles et servitudes légales et d’autre part, les servitudes conventionnelles mis à part leur origine différente, et que les premières ne sont pas soumises à l’inscription sur le livres fonciers pour exister, alors que les secondes n’existent. ne produisent effet que si elles ont été inscrit sur les livres fonciers.

C’est ce qu’énonce l’alinéa 2 de l’article 109, ainsi conçu : par dérogation au principe posé par l’article 65 et suivants du dahir sur l’immatriculation des immeubles, les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux et des obligations imposées par la loi, sont dispensées de publicité ».

Ainsi, les servitudes naturelles et servitudes légales peuvent grever aussi bien les immeubles
« Melk » que les immeubles immatriculés, alors qu’une servitude conventionnelle ne peut

⁴ (cf arrêt de la cour d’appel de rabat du 25 mars de 1925 et arrêt de la cour de cassation de 26 octobre de 1927 relatifs à une servitude. légal non ae dificandi GTM. 1925, p.219 1927. p.323).

avoir un effet durable, pu opposable si elle concerne des immeubles « Melk », pour lesquels aucune système de publicité ne fonctionne.

Par ailleurs on distingue aussi les servitudes sous deux catégories a savoir : Les servitudes découlant de la situation naturelle des lieu (A) et Les servitudes imposées par la loi (B) et Les servitudes établies par le fait de l’homme (c)

A- Les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux  1-Servitude découlant des eaux

Cette servitudes est vraiment la servitude naturelle type elle résulte de la disposition naturelle des lieux. elle existe par la force même des choses.

Comme l’énonce l’article 110. tout propriétaire dont le fonds est bordé par un terrain plus élevé que le sien. est obligé de recevoir sur son fonds, sans indemnité, les eaux qui y viennent naturellement, en suivant la pente naturelle du sol/ eaux de pluies, eaux de source

Cette servitude qui existe de fait naturellement, grève même les fonds compris dans le domaine public.

Le propriétaire du fonds inférieur ne peut s’affranchir de cette servitude en élevant une digue s’il se clôt, comme l’article 112 lui en reconnaît le droit, il doit aménager dans le mur des ouvertures.

Le propriétaire du fonds supérieur ne peut, de son côté, rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. L’article 111, qui reconnaît à tout propriétaire le droit d’user et de disposer des eaux pluviale qui tombent sur son fonds, permet toutefois à ce propriétaire d’aménager l’usage de ces eaux, car il prévoit que si l’usage ou la direction qui leur est donné aggrave la servitude d’écoulement, le propriétaire du fonds inférieur a droit à une indemnité, autrement dit, le propriétaire du ronds supérieur peut modifier l’usage, la direction des eaux pluviales, mais s’il en résulte une aggravation de la servitude , il doit indemniser le propriétaire du fonds servant.

L’article 1 l ne limite pas cette possibilité d’aggravation de la servitude à certaines fins ; il est évident, toutefois, que la notion d’abus de droit peut trouver éventuellement application en cette circonstance.

2-Servitude de subir les effets d’une clôture

L’article 112 édicte, indirectement, un second cas de servitude naturelle, celle de subir les effets de la clôture édifiée par le propriétaire du fonds contigti il énonce, en effet, n que tout propriétaire peu clore « son héritage » c’est-à-dire l’immeuble qui lui appartient, il en résulte que le propriétaire du fonds voisin doit supporter les conséquences dé cette clôture.

A ce droit de se clore, certaines restrictions existent toutefois.

L’article 112 fait état expressément de l’article 142 qui prévoit une servitude légale de passage en cas de d’enclave ce qui fait, en cas, obstacle ou droit de se clore complètement pour le propriétaire du fonds sur lequel pèse la servitude de passage.

Le droit de se clore peut encore se trouver limité pour l’exercice de la servitude d’écoulement des eaux s’Ur ‘Iè fonds inférieur. Si le propriétaire du fonds inférieur élève un mur de clôture. Il est obligé d’y ménager des ouvertures d’écoulement.

B- les servitudes imposées par la loi

Les servitudes légales sont les obligations qui pèsent sur le propriétaires, afin qui soient organisées des relations do bon voisinage, c’est en somme le droit commun de la propriété foncière ; c’est l’organisation de propriété foncière, plutôt que • l’intérêt du propriétaire du fonds supérieur. que les impose.

Comme l’énonce l’article 113 les servitudes légales se subdivisent en servitude d’utilité publique et servitudes d’utilité privée.

1- servitudes légales d’intérêt public

Les servitudes fondées sur l’utilité publique ne doivent pas être confondus avec les limitations apportées à l’exercice du droit de propriété dans un intérêt public, telles les limitations que peuvent résulter des régimes de permis de construire, des établissements incommodes, des monuments historiques et sites naturels, etc.

Dans le cas de servitudes d’intérêt public, il y a forcement un fonds dominant exigent que l’on ne retrouve pas dans les limitations légales au droit de propriété.

Ces servitudes légales d’intérêt public sont déterminées, comme l’énonce l’article 144’par des dahirs c’et dire par des textes législatifs au par des règlements particuliers.

On peut citer comme servitudes légales d’intérêt public les servitudes établies : – pour la conservation des chemins de ferre « (distincte pour les murs de clôtures les excavations les • dépôts etc….)

-pour la protection des voies publiques interdiction d’ouvrir des carrières ou de pratique des fouilles à proximité…)

– et même, pour la sécurité vide lignes de distribution d’énergie électrique, dès lors qu’on admet que ces lignes peuvent constituer un fond dominant.

2- Servitudes légales d’intérêt privé

Les sont. aux termes de l’article 115 les différentes obligations auxquelles la loi assujettit les propriétaires « sous entendu : privés », l’un à l’égard de l’autre indépendamment de toute convention.

Et cet article 115, avant de donner une énumération de ces Servitudes ajoute : « partie de ces obligations est réglée coutumes locales ». Ainsi, le code foncier de 1915 fait référence.

En ce qui concerne ces servitudes légales d’i, intérêt privé, à des règles d’origine coutumière, pouvant ainsi régir des immeubles immatriculés, dans un domaine toutefois très limité. Les tribunaux ont eu parfois recours à ces coutumes locales à la fin notamment de préciser la portée de certaines de ces servitudes.

3-Les servitudes établies par la loi pour utilité des particuliers

Si on tient compte. non de la liste incomplet donnée par à l’alinéa 2 de l’article 115, mais de la réglementation formulée dans cinq chapitres différents, article 116 à 144 inclus, existerait cinq sortes de servitudes légales d’intérêt privé, à savoir :

Les servitudes relatives aux murs et fossés mitoyens ;

• Les servitudes concernant la distance et les ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions ;
• Les servitudes relatives aux vues sur la propreté du voisin ;
• La servitude relative à l’égard des toits ;
• Les servitudes relatives de passage en cas de d’enclave.

4– Les servitudes établies par les faits de l’homme

Aux termes de l’alinéa l^er de l’article 145, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs immeubles de telles servitudes que bon leur semble, pourvu, néanmoins que les services ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

Si ces dispositions sont identiques sont à celles de l’article 686 du code civil français, celles second alinéa en différent « les servitudes ne peuvent s’établir que par titre, et l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue »

Ces servitudes, comme d’ailleurs d’autres droits réels, résultent ainsi de la volonté des parties, à condition que l’acte qui constate l’accord des parties ait fait l’objet d’inscription sur les titres fonciers des immeubles concernés.

Deuxième partie : Modification et extinction de la servitude foncière

La servitude foncière est susceptible d’être d’une part modifié (A) avant de connaître sa fin (B) de l’autre part

A- Changement dans l’assiette de la servitude

Le propriétaire du fonds grevé peut exiger que la servitude soit exercée ailleurs que là où elle l’a été jusqu’alors.

Conditions:

• La servitude ne s’exerce que sur une partie du fonds.
• Le propriétaire du fonds grevé a un intérêt sérieux au changement de l’assiette.
• La servitude ne s’exercera pas moins commodément à son nouvel emplacement, étant entendu que des incommodités mineures peuvent être imposées au propriétaire du fonds dominant
• Le propriétaire du fonds grevé supporte les frais occasionnés par le changement d’assiette.
• Le propriétaire du fonds grevé peut exiger le déplacement de la servitude. Il peut obtenir le déplacement de l’assiette dans les limites du fonds grevé. 742 ne permet pas d’obtenir un changement de la nature de la servitude. Mais il permet d’exiger des mesures moins graves que le changement d’assiette.
• S’il s’agit d’une servitude de conduite, Si 693 du code civil n’est pas rempli, 742 s’applique.

Si 742 ne s’applique pas, un changement est encore possible selon 736 H. mais au titre de libération partielle de la servitude.

– Division du fonds de la servitude

Si le fonds dominant est divisé, la servitude reste due à chaque parcelle.Si le fonds servant est divisé, la servitude continue de grevée chaque parcelle.

1. Division du fonds dominant

La servitude doit être reportée au feuillet de chaque nouvel immeuble. L’inscription au fonds servant doit être modifiée. Si la servitude des déterminée et que son exercice peut être divisé, chaque nouveau fonds reçoit une part du droit proportionnelle à sa surface. Si la servitude est indéterminée ou que son exercice ne peut pas être divisé, le propriétaire de chacune des nouvelles parcelles a le droit de l’exercer de façon indépendante.

Il est cependant possible que la servitude ne profite en faire qu’a une parcelle. Le propriétaire du fonds grevé peut demander que la servitude soit radiée sur les feuillets des parcelles auxquelles elle ne profite pas.

• Division du fonds servant
• Si la servitude est déterminée et que son exercice peut être divisé, la charge doit en
  principe en être répartie entre les fonds servants proportionnellement à leur surface.
• Si la servitude est indéterminée ou que son exercice ne peut pas être divisé, le bénéficiaire peut exercer son droit sur chacun des fonds résultant de la division.

Lorsque la servitude ne s’exerce pas et ne peut en fait s’exercer sur une nouvelle parcelle, le propriétaire peut demander qu’elle soit radiée sur le feuillet de son fonds.

B- Extinction des servitudes foncières

Les servitudes ont un caractère perpétuel parce qu’elles sont attachées aux fonds et non à leurs propriétaires. Cela n’empêche pas leur extinction pour plus de motifs.

L’article 153, le seul d’ailleurs consacré à l’extinction des servitudes du fait de l’homme énonce que : « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un état tel qu’on ne peut plus en user ».

L’impossibilité d’usage, est invoqué en France par l’article 703 du code civil, mais elle est
tempérée par [article 704 qui précise que : « les servitudes revivent si les choses sont

rétablies ». Tout réside en effet dans le caractère définitif ou non du phénomène qui rend l’usage impossibles

.

• L’impossibilité peut résulter des changements survenus soit dans le fond dominant soit dans le fond assujetti. C’est en réalité un simple obstacle de fait. niais le droit lui-même subsiste et peut en nouveau être exercer si les choses reviennent en état.

Si l’impossibilité est définitive ou si l’utilité de la servitude disparaît, à défaut d’accord des propriétaires concernés, une décision judiciaire s’imposera pour faire opérer la radiation de l’inscription de la servitude⁶.

Parmi les exemples habituellement cités on peut évoquer une source tarie qui met fin à la servitude de puisage, sauf si elle rejaillit. Aussi, une servitude de vue n’a plus de sens dés lors que le fond dominant à murer ses fenêtres.

Les servitudes s’éteignent-elles pour les mêmes raisons ?

La classification des servitudes est essentielle dans la question de leur extinction. En effet, elles ne s’éteignent pas pour la même cause selon qu’elles sont naturelles, légales ou conventionnelles. Ainsi, nous évoquerons ici les causes d’extinction des servitudes naturelles et des servitudes légales d’une part et les causes d’extinction des servitudes conventionnelles de l’autre.

A- Les raisons d’extinction des servitudes naturelles et légales.

Là servitude naturelle est celle qui existe par la force même des choses. Elle ne peut disparaître que si ces choses viennent à être modifier par un évènement de force majeure.

La servitude^– naturelle peut aussi disparaître par la confusion qui est le fait de réunir dans une même main des fonds concernés par une servitude.⁷

If est tout de même admis que la servitude ainsi éteinte puisse revivre lors de la cession du fonds servant^s

Les servitudes légales naissent par un jugement qui constitue l’acte de servitude. Ce jugement établit la servitude, son assiette, ses modalités d’utilisation et l’indemnité au fonds servant.

⁵ Code civil français

⁶ Paul Decroux, droit foncier marocain, éditions la porte, 1977

⁷ Art 705 du code civil français

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Ces servitudes, une fois que la loi les supprime, s’éteignent. Elles peuvent aussi disparaître suite à la confusion ou la modification des lieux.

B- Les raisons d’extinction des servitudes conventionnelles

Divers procédés d’extinction peuvent atteindre les servitudes du fait de l’homme. Mais l’évidence est qu’elles s’éteignent comme elles sont crées, c’est-à-dire par accord des parties. Elles ne peuvent en effet disparaître que si l’inscription qui l’a crée est radiée. Ces servitudes existeront toujours en droit tant que la radiation n’intervient pas et peut ainsi reprendre son effet.

Le fonds assujetti peut être abandonné par son propriétaire. Il s’agit du déguerpissement qui est un droit qui date du moyen âge. Un acte authentique unilatéral du fonds servant est, à priori, suffisant. Au Maroc, ceci est prévu par l’article 149 et l’abandon n’a pas à être accepté par le proprio du fonds dominant, Celui-ci en renonçant à la servitude peut la faire disparaître. Cette renonciation, acte également unilatéral, n’a pas à être acceptée par le propriétaire du fonds servant. Etant un acte. Il appartient au fonds servant d’en demander l’authentification si le renoncement est établi sous seing privé ; et par là même la publication. La renonciation se fait généralement à titre gratuit.⁹

Une servitude peut aussi disparaître lorsque la chose pour laquelle elle portait périt. Ceci dans le sens qu’un droit ne peut exister sans objet. C’est le cas du fonds servant lié au domaine public après une expropriation.

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Conclusion

En guise de conclusion, il est à signaler qu’elle permet à son titulaire d’exercer son droit pendant toute la durée de la servitude mais il doit l’exercer de la manière la moins dommageable (art. 737 al. 2 CC). Le titulaire bénéficie d’actions protégeant sa servitude (art. 737 al. I CC). On tire de l’art. 737 al. 1 CC 2 actions : l’action en revendication et l’action rogatoire. en cas de simple trouble à son exercice. Le titulaire est aussi possesseur (art. 919 al. 1 CC). Les arts. 926 à 928 CC lui permettent de protéger  sa possession. Si la servitude est négative. il n’y a pas de maîtrise de fait mais l’art. 919 al. 2 CC prévoit que s’il y a un exercice effectif de la servitude.

En outre. en ce qui concerne la libération judiciaire des servitudes. Le propriétaire du fonds grevé peut demander au juge la suppression: d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant ; d’une servitude qui a encore une utilité réduite, mais hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant. C’est un succédané à la prescription extinctive des servitudes. Le but est principalement de libérer la propriété foncière de charges qui n’ont plus de raison d’être.