مركز الإنعاش العقاري في السياسة السكنية بالمغرب

301

 

مركز الإنعاش العقاري في السياسة السكنية بالمغرب

 

                                       عبد المهيمن حمزة

باحث بسلك الدكتوراه في القانون الخاص

                                        أستاذ زائر بكلية الحقوق-طنجة

 

يعد السكن الحاجة الاجتماعية الأكثر حساسية، حيث تتحول في حالة عدم تلبيتها إلى عامل يحمل إرهاصات انفجار ينطوي على مخاطر جمة، وبالمقابل فإن تلبية الطلب على السكن يمكنه أن يكون محفزا قويا لاستقرار السكان، وذلك ما يؤدي إلى استيعاب الهجرة القروية أو الحد منها، كما يضع حدا للأوضاع التي تنغص حياة المواطنين، ولهذا يتعين جعل تنفيذ برامج السكن من المسائل التي تحظى بأولوية الدولة وأن يترجم كل ذلك في الواقع العملي، وتفترض هذه الأولوية مشاركة كل القطاعات في عملية إنتاج السكن، وليس الاستمرار في إلقاء هذه المسؤولية على عاتق قطاع واحد.

ويحتل قطاع السكن في المغرب مكانة متميزة ضمن استراتيجية التنمية الاقتصادية والاجتماعية، وقد وجهت الدولة عناية متزايدة لهذا القطاع، الذي تطور تحت تأثير عوامل شتى: فإلى جانب عامل النمو الديمغرافي يمكن ذكر عوامل أخرى وثيقة الصلة بالتحولات الاقتصادية والاجتماعية التي عرفها المجتمع، منها هجرة أهل الريف إلى المدينة، ورغبة المواطن في امتلاك مسكن ،وتطلع كل الفئات الاجتماعية إلى مسكن أفضل تتوفر فيه المرافق والوسائل الضرورية لتوفير الخدمات، فهذه العوامل وغيرها أوجدت مشكلة سكنية حادة منذ الخمسينيات -الاستقلال- وجعلت الطلب على السكن يفوق بكثير العرض بل وإمكانيات الدولة ككل .

لذلك تتطلب السياسة المنتهجة في مجال الإسكان تجنيد جزء كبير من ميزانية الدولة الخاصة[1] من أجل تغطية الارتفاع المتزايد لأسعار السكن والإيجارات ، وارتفاع سعر الفوائد المطبقة على القروض الممولة للعمليات العقارية عن طريق تخفيضها وتحمل الفارق في الأسعار، وانشغال السلطات العمومية بالبحث عن الحلول الناجعة للتصدي للأزمة الاقتصادية والاجتماعية التي يسببها تدهور قطاع السكن، والبحث عن كيفية تمكن من التوفيق بين الأهداف  والأغراض ذات الطابع الاجتماعي لقطاع السكن وإدماجه في نفس الوقت ضمن وسائل التنمية  والتطوير الاقتصادي من جهة،  والانتقال من نظام التمويل عمومي إلى نظام تعبئة المبادرات والأموال الخاصة من جهة أخرى.

وأمام هذا الوضع الذي يتسم بتزايد الطلب على السكن، وعجز الدولة عن التكفل بهذا القطاع على عاتقها، وعدم قدرتها على تمويل وإنجاز كل المشاريع التي يحتاج إليها الأفراد، أصبحت الدولة مضطرة إلى توسيع دائرة التدخل في الإنجاز وفي التمويل، ففتحت مجال التدخل أمام المنعشين العقاريين العموميين والخواص من خلال إشراكهم في تنفيذ المشاريع السكنية، حيث كانت الانطلاقة الحقيقية لهذه الشراكة في البرنامج الاجتماعي لبناء 200.000 سكن سنة 1994[2]، كما سنت الدولة سياسة تهدف إلى تشجيع الاستثمار العقاري بالنسبة للمنعشين العقاريين من أجل إنجاز وتسويق برامج سكنية بواسطة إجراءات تحفيزية وتشجيعية في المجال الضريبي مثل: إعفاء المستثمرين العقاريين من الضرائب والرسوم، وخاصة الضرائب على المداخيل العقارية، والضريبة على الأرباح العقارية، والإعفاء من رسوم التسجيل والضريبة الحضرية، وتشمل هذه التحفيزات أيضا تخفيف معدلات الفائدة على تمويل العقار[3].

ومن أجل تحديد مركز الإنعاش العقاري في السياسية السكنية، يجدر بنا أولا الوقوف على التأصيل النظري لمفهوم “الإنعاش العقاري” والمقصود ب” المنعش العقاري” والصفة القانونية التي يمارس بها أعماله وكذا فئات القائمين بعمليات الإنعاش العقاري(المبحث الأول)، كما سنحاول إبراز مدى مساهمة الإنعاش العقاري في تفعيل السياسة العمومية للإسكان بالمغرب ( المبحث الثاني) .

 

المبحث الأول: محاولة في التأصيل النظري للإنعاش العقاري

إن محاولة التأصيل النظري للإنعاش العقاري تستدعي منا تحديد ماهيته والصفة القانونية للعمليات التي تندرج ضمنه (المطلب الأول)، فضلا عن ضرورة تحديد الفئات الممارسة لعمليات الإنعاش العقاري (المطلب الثاني).

 

المطلب الأول: ماهية الإنعاش العقاري

إن تحديد مفهوم الإنعاش العقاري في القانون المغربي من الصعوبة بمكان نظرا  لتداخل الأنشطة التي يمارسها المنعش العقاري وغياب تنظيم قانوني خاص  لكل من مهنة “المنعش العقاري” وعقد “الإنعاش العقاري” الذي لا زال عقدا غير مسمى في التشريع المغربي،  حيث لم يحظ بأحكام  تعاقدية خاصة به، باستثناء الإشارة إلى أنواع الأعمال التي تمارس في إطار النشاطات العقارية والأشخاص القائمين بها، رغم أن المشرع المغربي عمل على تنظيم  بعض من مظاهر الإنعاش العقاري كتلك المتعلقة بالبيع العقاري، وبيع العقار في طور الإنجاز، والإيجار العادي والإيجار المفضي إلى تملك العقار، فضلا عن وجود مقتضيات تؤطر علاقة المنعش العقاري مع صاحب المشروع والمهندس المعماري والمقاول (الفقرة الأولى)، كما أن مدونة التجارة الجديدة وعلى غرار العديد من التشريعات المقارنة اتجهت نحو تكريس الصفة التجارية لعمليات الإنعاش العقاري (الفقرة الثانية)

 

الفقرة الأولى: صعوبة تحديد مفهوم الإنعاش العقاري

لم يعد في الوقت الحاضر مشروع البناء يتسم بالبساطة وبتدخل شخص واحد يشرف على العملية قد يكون هو مالك العقار نفسه، حيث إن ميدان تشييد العقارات الموجهة للسكن وخاصة في ظل تطور السكن الجماعي وأهمية وضخامة البرامج السكنية المعتمدة من قبل السلطات العمومية أصبح معها البناء عملية غاية في التعقيد، نظرا لتعدد مراحل الأنشطة المرتبطة بعملية البناء وتداخلها، وما تتطلبه من ضرورة البحث عن الأرض الصالحة للبناء، والقيام بالإجراءات الإدارية المختلفة، وجمع ورصد التمويل الضروري لعملية البناء ومراقبة تشييد البناء وتسلمه عند إنجازه[4]، مما جعل من هذه العملية مهمة جماعية تتطلب تدخل ذوي الاختصاص كان أحدثهم هو” المنعش العقاري”، الذي أصبح يشكل مهنة جديدة بدأت ملامحها تتبلور منذ منتصف القرن الماضي، لتتطور فيما بعد ضوابطها ووظائفها.

وعليه، فإن الإنعاش العقاري يتمثل في وجود جهاز يقوم بإنجاز مشاريع البناء والاستثمار العقاري سواء الموجه للسكن أو للاستعمال الصناعي أو التجاري أو المهني أو السياحي، حيث ينكب اهتمامه بالأساس على عملية البناء من حيث التنظيم والإشراف والمتابعة والقيام بما يفرض ذلك من إجراءات قانونية وإدارية ومالية وتقنية،  هذا الجهاز يطلق عليه اسم “المنعش العقاري”.

ولا تعرف مهنة “المنعش العقاري”[5] تنظيما تشريعيا خاصا في القانون المغربي، لكن على الرغم من ذلك نجد المدونة العامة للضرائب[6] تعرف المنعش العقاري من خلال المادتين  30 و 89، فالمادة 30 وضعت تعريفا للمنعشين العقاريين ركزت فيه على عمليات البيع التي يقومون بها بعد إنجاز البناء حيث عرفتهم بكونهم:

” الأشخاص اللذين يصممون[7] ويشيدون بناء أو أبنية لبيعها كلا أو بعضا “.

أما المادة 89 فأضافت عملية الإيجار إلى البيع فعرفت المنعشين العقاريين على أنهم:

” الأشخاص الذين يشيدون أو يعملون على تشييد واحد أو أكثر من العقارات المعدة للبيع أو للإيجار من غير أن تكون لهم صفة مقاولين في الأشغال العقارية”.

أما المشرع الفرنسي فلم يعرف المنعش العقاري رغم أنه نظم عقد الإنعاش العقاري[8]، فاتحا بذلك المجال أمام الفقه حيث عرفه الفقيهان Jestaz و Malinvaud على أنه: ” الوكيل الاقتصادي الذي يتولى تحقيق بناء أو أكثر كي يكسب ملكيته إلى واحد أو أكثر من الأشخاص الذين يطلق عليهم متلقي الملكية”[9]،  في حين يعرف البعض المنعش العقاري على أنه : ” الشخص الطبيعي أو المعنوي الذي يبادر إلى تشييد عقار أو عدة عقارات عن طريق الغير، وتنظيم عملية البناء وقيادتها على المستوى القانوني والمالي والإداري إلى غاية تسليم العقارات كليا أو جزئيا إلى مستعمليها”[10].

أما في الفقه المغربي فبينما اختصر الأستاذ محمد الوكاري تعريف المنعش العقاري في كونه: ” الشخص الذي يشيد أو يعمل على تشييد عقار ويعمل على تسويقه”[11]، حاول البعض الآخر وضع مفهوم جامع له فعرفه بكونه: “الفاعل المتدخل في مسلسل إنجاز السكن بالوسط الحضري في مرحلة أو العديد من مراحل العملية التي تبدأ بشراء الأرض حتى تسليم المسكن، فالمنعش يأخذ على عاتقه المبادرة لإنجاز العقار المبني ويتحمل مسؤولية تنسيق عمليات البناء ووضعها في السوق، ويمكن أن يكون متمثلا في جماعة حضرية أو مؤسسة متخصصة في إنجاز السكن، أو شبه عمومي كشركة ذات الاقتصاد المختلط أو خاص سواء شخص معنوي  أو طبيعي”[12].

فهذه التعاريف تحدد مهام المنعش العقاري في ثلاث وظائف أساسية هي:

  • الوظيفة التقنية: وتتعلق بالبحث عن الأرض المناسبة لمشروع السكنى، واتخاذ الإجراءات التقنية مثل اختيار المهندس المعماري ومقاول البناء ومكتب الدراسات والتعاقد معهم[13].
  • الوظيفة المالية: وتتعلق بالبحث عن مصادر التمويل، فغالبا لا يمول المنعش العقاري مشروعه من رأسماله الخاص، فيعمد إلى الحصول على القروض البنكية أو الاستعانة بمستثمرين يدخلهم كشركاء في إنجاز المشروع، أو اعتماد تقنية بيع العقار في طور الانجاز التي تمكن المنعش العقاري من تسبيقات تشكل سيولة مالية إضافية لمواصلة عمليات البناء دون أن تترتب عنها فوائد ترفع من تكلفة البناء وثمن البيع[14]، هذه التسبيقات يمكن أن يكون مصدرها هو حصول المشتري بدوره على قرض بنكي لتمويل شراء المسكن في طور الانجاز، فيكون بذلك المنعش العقاري طرفا ثالثا في القرض السكني.

–  الوظيفة القانونية: وتتمثل في تعامل المنعش  العقاري مع  الإدارات في الحصول على الرخص الخاصة بالبناء، وإبرام العقود مع مختلف المتدخلين في عملية الإنعاش العقاري، وكذا عقود التفويت سواء في طور الانجاز أو بعد إتمام البناء، والتي يكون الأداء فيها إما مباشرة أو عن طريق القرض السكني الذي يحصل عليه المشتري من البنك[15].

وتأسيسا على هذا المفهوم فإن المنعش العقاري يختلف عن مقاول البناء لأن مهام هذا الأخير تنحصر في تشييد منشآت عقارية لفائدة الغير، بينما يمكن أن ينجز المنعش العقاري بنفسه عقارا أو أكثر دون أن تكون له صفة مقاول، أو قد يعمل على تكليف ذوي الاختصاص ومن بينهم مقاول الأشغال العقارية لتشييد البناء، حيث إنه يقوم قبل البناء بإعداد المشروع العقاري من النواحي التقنية والقانونية والإدارية والمالية، وبعد انتهاء البناء وتسليمه يعمل على تسويق المنتوج السكني[16].

فمقاول البناء هو ذلك الشخص الذي يتولى جانب تنفيذ أشغال البناء وفقا لما يقدم إليه من تصميمات، قصد إخراجها إلى حيز الوجود حسب ما هو متفق عليه مع رب العمل أو المالك، ومن ثم فهو يعمل بشكل مستقل عن رب العمل وليس أجيرا عنده[17]، وقد عرفت المدونة العامة للضرائب المحدثة سنة 2007 المقاولين في الأشغال العقارية على أنهم: “الأشخاص الذين يشيدون منشآت عقارية لفائدة الغير”[18].

وتتميز مهنة المنعش العقاري عن مهنة المهندس المعماري[19] بكون هذا الأخير يقتصر دوره على ممارسة عمل ذي طبيعة فنية ابتكارية بما يبدعه من نشاط ذهني، بعكس المنعش العقاري الذي يتسم عمله بطابع التأطير والإشراف على عملية البناء والقيام بما يلزم ذلك من إجراءات إدارية ومالية وتقنية،  كما أن عمله ذو طابع تجاري فهدفه هو تحقيق أكبر ربح ممكن يجنيه من وراء إنجاز عمليات البناء.

كما أن المنعش العقاري ليس هو المجزئ الذي يقوم بتهيئة الأراضي وتجهيزها للبناء من أجل بيعها جملة واحدة او أجزاء متفرقة[20]، حيث إن المادة الأولى من القانون رقم 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات  تعرف التجزئة على أنها: “تقسيم لتشييد مباني للسكن أو لغرض صناعي او سياحي أو تجاري أو حرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقار المراد تجزئته”.

ثم إن المنعش العقاري ليس هو تاجر الأملاك الذي يبيع عقارات بعد تملكها سواء كانت مبنية أو غير مبنية، بينما يقوم المنعش العقاري بتشييد البناء على العقارات[21]، أي أنه يعمل على القيام بتشييد تلك الأبنية قبل بيعها[22].

 

 الفقرة الثانية: الصفة التجارية لعمليات الإنعاش العقاري

يحمل المنعش العقاري صفة التاجر حيث يكتسب الصفة التجارية بممارسته لنشاط البناء على سبيل الاعتياد أو الاعتراف وفقا لما نصت عليه الفقرة 12 من المادة 6 من مدونة التجارة[23]، وذلك لأن عمليات الإنعاش العقاري تتوفر فيها كافة مقومات العمل التجاري حيث تقوم على تحويل المواد والزيادة في قيمتها عن طريق تشييد الأبنية والعمارات وتجهيز الأراضي، إذ تتطلب استثمارات كبرى وتقنيات معقدة ومؤهلات عالية خاصة لما يتعلق الأمر بالمشاريع والأشغال الكبرى[24].

ويعتبر إضفاء الصفة التجارية على المضاربات العقارية من مستجدات مدونة التجارة[25]، وذلك مسايرة منها للتطورات التي عرفها التشريع التجاري المقارن[26]، واستجابة لموقف الفقه والقضاء بخصوص هذه المسألة، حيث ظلا يناديان بضرورة إدخال المضاربات العقارية في دائرة الأنشطة التجارية بسبب الأرباح الطائلة التي تنتج عنها، والتي غالبا ما تكون خيالية[27].

فالمضاربات العقارية أصبحت تتطلب استخدام رؤوس أموال طائلة وكبيرة، كما أنها تتسم بالسرعة المتطلبة في سائر المعاملات التجارية، وتعتمد أيضا على الائتمان والثقة بين المتعاملين بها، هذه الخصائص هي التي تميز إلى حد كبير الأعمال التجارية عن غيرها من الأعمال[28].

وعلى هذا الأساس نص المشرع المغربي على تجارية هذه الأعمال في الفقرة الثالثة من المادة السادسة من مدونة التجارة[29]، والتي اعتبرت شراء العقارات بنية بيعها عملا تجاريا سواء تم هذا البيع وهي على حالها أو بعد تغييرها، ويستوي في هذا الإطار العقار المحفظ وغير المحفظ، والعقار المشيد وغير المشيد أو الذي يكون في طور البناء أو عبارة عن تصاميم معمارية[30].

بيد أن تجارية المضاربات العقارية لا تشمل شراء العقار بنية التأجير، رغم أن هذا العمل يقوم على المضاربة من أجل تحقيق الربح، ولعل العبرة من إضفاء الصبغة المدنية على شراء العقارات من أجل تأجيرها هو رغبة المشرع في تشجيع عمليات الإيجار أو الكراء تخفيفا من أزمة السكن التي تجتاح عالم اليوم بسبب النمو السكاني والهجرة[31].

ويستمد المنعش العقاري الصفة التجارية أيضا من الإطار القانوني الذي يمارس من خلاله عمليات الإنعاش العقاري وذلك في حالة إذا كان شخصا معنويا على شكل شركة تجارية، ومن المعلوم أن التشريع الجديد للشركات التجارية يمنح صفة التاجر لجميع الشركات التجارية استنادا على الشكل ودون اعتبار للغرض الذي أنشئت من أجله باستثناء شركة المحاصة، التي لا تكتسي الصفة التجارية إلا إذا كان غرضها تجاريا.

وعليه، فإن المشرع المغربي يعتبر مقاولات البناء والأشغال العمومية من بين الأعمال التي يترتب عنها اكتساب صفة تاجر إذا ما مورست على سبيل الاعتياد أو الاحتراف[32]، وهذا أمر منطقي لأن هذه الأعمال تتوفر فيها كافة مقومات العمل التجاري، حيث تقع فيها المضاربة على اليد العاملة وتتطلب استثمارات مهمة وتقنيات متعددة، على عكس عمليات البناء التي تتم بشكل حرفي بواسطة بناء قد يعاونه بعض مساعديه ليقدم خدماته مباشرة إلى الزبون، حيث يرى البعض أنها لا تعتبر تجارية لافتقارها مقومات العمل التجاري وخاصة المضاربة على اليد العاملة[33].

 

المطلب الثاني: القائمون بعمليات الإنعاش العقاري في المغرب

يمكن تصنيف المنعشين العقاريين المستثمرين في قطاع السكن إلى صنفين: فهناك المنعشون العقاريون العموميون وشبه العموميين، ثم  هناك المنعشون العقاريين الخواص.

 

الفقرة الأولى : الإنعاش العقاري  العمومي  وشبه العمومي

يشمل هذا الصنف كل المؤسسات التي أحدثتها الدولة وطنيا ومحليا استجابة للمتطلبات السكنية، ومحاولة لتغطية الخصاص وتخفيف العبء عن الوزارة الوصية[34]، وكذا المؤسسات التي عهدت إليها الدولة تنفيذ البرامج والمشاريع السكنية المشتركة بين القطاعين العام والخاص، وفي هذا الصدد سنقتصر على دراسة نموذجين رائدين في الإنعاش العقاري كان يسيران من طرف الدولة، لكن مع مساهمة القطاع الخاص في حل أزمة السكن أصبح شريكا في  تسييرهما، الأمر يتعلق بكل من الشركة العامة العقارية ومجموعة العمران.

  • الشركة العامة العقارية:Compagnie Générale Immobilier

تعد الشركة العامة العقارية CGI  شركة مساهمة  أنشئت سنة 1960 لتساهم بدورها في تقليص العجز في ميدان السكن، كما تهدف إلى تشجيع ذوي الدخول المتوسطة من أجل الحصول على السكن حيث يمتد تدخلها من مرحلة اقتناء الأراضي الصالحة للبناء إلى حين تسليمها للمستفيدين، وإنجاز مشاريع  سكنية في جميع أنحاء المملكة، إذ يخصص البعض منها للبيع مباشرة للعموم، والبعض الآخر للمؤسسات والإدارات العامة لإسكان الموظفين والمستخدمين، سواء كانت هذه المشاريع  اقتصادية أو متوسطة أو مخصصة لبناء المساكن الكبرى  والوحدات السكنية ذات الملكية المشتركة[35].

ولقد أدرجت أسهم الشركة العامة العقارية بالبورصة بتاريخ 10 غشت 2007 ، حيث تم فتح %20من رأسمالها في وجه العموم، فعرف الاكتتاب تسجيل مستويات قياسية في عدد الطلبات المعبر عنها، كما عرفت أسعار أسهم الشركة ارتفاعات كبيرة منذ ولوجها إلى بورصة الدار البيضاء[36].

  • مجموعة تهيئة العمران:

لقد عملت الدولة على اتخاذ برنامج للتقويم المالي والهيكلي للمؤسسات العمومية المتدخلة في الإنعاش العقاري أفضى إلى دمج مختلف المؤسسات التابعة لوزارة الإسكان في إطار قطب أو هولدينغ واحد تحت اسم ” العمران ” فتم الإدماج على مرحلتين:

المرحلة الأولى: تم فيها إدماج الوكالة الوطنية لمحاربة السكن غير اللائق ANHI [37]، والشركة الوطنية للتجهيز والبناء SNEC [38] ، وشركة التشارك[39]، وذلك منذ يناير 2004.

المرحلة الثانية: تم فيها تحويل المؤسسات الجهوية للتجهيز والبناء [40]ERAC  إلى شركة جهوية تابعة لمؤسسة العمران  وذلك سنة 2007[41] .

وتضطلع الشركات الجهوية ” العمران” بمجموعة من الاختصاصات أهمها القيام بعمليات الإعداد الحضري والبناء، وإنجاز مشاريع سكنية لبناء المساكن وبالخصوص السكن الاجتماعي، والانخراط أيضا في مشاريع القضاء على دور الصفيح والسكن غير اللائق، وإنجاز التجهيزات والبنيات التحتية المرتبطة ببرامج السكن[42].

وقد عرفت سنة 2005 تأسيس “مجلس الرقابة” الخاص بمجموعة التهيئة العمران، وتحويل المؤسسات الجهوية للتجهيز والبناء إلى شركات مساهمة، بالإضافة إلى خلق  شركتين لمجموعة العمران هما: “العمران الجنوب” بالنسبة للأقاليم الجنوبية، و “العمران البوغاز” بالنسبة لجهة طنجة-تطوان، كما تم إحداث شركة “إدماج سكن” على مستوى الدار البيضاء الكبرى من اجل القضاء على أحياء الصفيح بها ويساهم في رأسمالها مجموعة التهيئة العمران[43].

ورغم كل هذه الخطوات التي قامت بها الدولة من أجل النهوض بقطاع الإسكان من خلال إنشاء مؤسسات عمومية أو شبه عمومية، فإن تدخل الدولة من أجل توفير السكن للمواطنين لا زال يعيقه ضعف الإمكانيات المادية والوسائل الفعالة، مما دفع بالمسؤولين إلى إشراك القطاع الخاص في هذه المهمة الصعبة[44].

 

الفقرة الثانية : الإنعاش العقاري الخاص

تعتبر مساهمة القطاع  الخاص في حل أزمة السكن خيارا استراتيجيا وعاملا أساسيا في إنتاج السكن، نظرا لما أصبح يتوفر عليه من خبرة ميدانية، وما تتيحه المؤسسات العمومية من برامج للشراكة تدعوه إلى الانخراط في السياسة السكنية، ويتكون المتدخلون من القطاع الخاص في الإنعاش العقاري من منعشين عقاريين رسميين رغم قلة عددهم، ومنعشين آخرين يجدون غايتهم في السكن العشوائي و السري[45].

  • المنعشون العقاريون الرسميون:

تضم هذه الفئة مجموعة من الحرفيين وشركات البناء التي تساهم في  تهيئة المجال من أجل خلق برامج سكنية، وبالنظر إلى تخصصها في هذا الميدان تظل هذه الفئة على اتصال مباشر بالسوق العقارية للتزود بالأراضي اللازمة لإنجاز مشاريعها، بيد أن هذه المشاريع لا تضاهي مشاريع الدولة من حيث الحجم والتكلفة، حيث تقتصر على المشاريع المربحة في الأمد القصير لغياب عنصر المغامرة وضعف إمكانيات التمويل، وهذا ما جعل هذه الفئة تفضل المشاريع الصغرى التي تستهدف الفئات الميسورة، وتتفادى مشاريع السكن الاقتصادي والاجتماعي نظرا لضعف إمكانيات الفئات ذات الدخل المتوسط والضعيف، وكذلك بسبب انخفاض هامش الربح في هذا النوع من السكن[46].

ومن أهم المنعشين العقاريين الرسميين الذين يستثمرون بالخصوص في قطاع السكن في إطار اتفاقية مع الوزارة الوصية تقضي تمتعيهم ببعض الامتيازات الجبائية مقابل إنشائهم عددا من الوحدات السكنية في ظرف محدد نجد: مجموعة الضحى، مجموعة الشعبي للإسكان، دجى للإنعاش العقاري، شركة أناسي للإنعاش العقاري، ومجموعة FADESA الإسبانية[47]، لكننا سنقتصر على التعريف بنموذجين رائدين في الإنعاش العقاري هما: مجموعة الضحى ومجموعة الشعبي للإسكان.

أ – مجموعة الضحى

بدأت هذه المجموعة نشاطها سنة  1989، لكن انطلاقتها الحقيقية كانت سنة 1995 بعدما انخرطت في برنامج 200 ألف سكن حيث أنجزت 2731 وحدة سكنية، ولقد وقعت المجموعة شراكة مع كل من القرض العقاري والسياحي والبنك الشعبي والبنك المغربي للتجارة الخارجية، وذلك لمساعدة مقتني العقار على التمويل اللازم لحصولهم على سكناهم مما يجعل المجموعة طرفا في عدد كبير من عقود القرض السكني التي منحتها البنوك بالمغرب، كما وقعت المجموعة في شتنبر 2005 شراكة مع صندوق الإيداع والتدبير، وفي ذجنبر2005 تم توقيع اتفاقية مع وزارة الإسكان في إطار سياسة تنمية الشراكة بين القطاعين العام والخاص[48].

إلا أن أهم حدث ميز مجموعة الضحى في مسارها المهني هو دخولها إلى البورصة بواسطة “الدجى للإنعاش العقاري” التابعة لمجموعة الضحى عن طريق تفويت 35%  من رأسمالها بقيمة 585 مليون درهم للسهم في يونيو 2006[49].

ب ـ  الشعبي للإسكان

يعتبر الشعبي للإسكان فرعا من فروع مجموعة [50]YNNA  ، حيث تعود نشأتها إلى سنة 1948 عندما قرر السيد ميلود الشعبي بصفته مقاولا في العقار توسيع نشاطاته، لتعتبر حاليا من أهم المقاولات العقارية التي تساهم في إنعاش القطاع العقاري خصوصا في إطار برنامج 200 ألف سكن لسنة 1995، كما شرعت شركة الشعبي للإسكان في تنفيذ برنامج سكني ضخم ومتنوع يفوق 50.000 سكن موزع على عدة مدن بالمملكة والذي تم انجازه بين سنة 2000 و2007، وقد فاز في دجنبر 2004 بالجائزة الكبرى لمجلس وزارة الإسكان والتعمير العرب، ليحصل بعد ذلك  على شهادة مطابقة الجودة ” إيزو ” 9001 سنة [51]2005.

  • المنعشون العقاريون السريون:

لقد أدت المضاربة العقارية وتزايد العجز داخل المجال الحضري إلى انتشار السكن العشوائي والتجزئات السرية المخالفة لأبسط قواعد التعمير، مما شكل مجالا خصبا لنشاط المنعشين العقاريين غير النظاميين الذين يمارسون مهام الإنعاش العقاري بعيدا عن أعين الدولة وسلطات المراقبة، حيث يجد هؤلاء ضالتهم في المناطق المحاذية للمدن الكبرى التي تعرف مستوى مرتفعا لعدد السكان[52]، لدرجة أصبح هذا النشاط السري وغير القانوني يمس %20من السكان الحضريين تقريبا، بل  ويقارب نسبة   %40في بعض المدن الكبرى كما هو الشأن في مدينة سلا[53]، ويرى احد الباحثين أن المنعشين العقاريين السريين ينتظمون في فئتين:

– فئة الملاكين العقاريين الذين يجزؤون أراضيهم بشكل سري لإقامة مساكن عليها يتم بناؤها إما  من طرفهم أو من طرف مقتني الأرض.

– فئة المستفيدين الذين يقتنون الأراضي من أجل تقسيمها بالطرق السرية لإقامة مساكن عليها وتخصيصها للبيع[54].

ومن خلال واقع ممارسة الإنعاش العقاري يمكن تقسيم المنعشين العقاريين إلى ثلاثة أشكال:

  • المنعش العقاري الذي يتوفر على تمويلات استثمارات ضخمة، ويستثمر في إطار شركة مساهمة، ويقوم بضخ أموال استثمارات هامة في المشاريع التي يقوم بها، وقد يكون فرعا لمجموعة مالية مستثمرة[55]، أو في شكل فروع بنكية أو مديريات تابعة لإدارة مؤسسات بنكية معينة كما هو الشأن بالنسبة لمديرية الإنعاش العقاري التابعة لبنك القرض العقاري والسياحي[56].
  • المنعش العقاري المتوسط والذي غالبا ما يتخذ شكل شركة محدودية المسؤولية ذات شريك وحيد أو عدة شركاء، ويتميز بمحدودية وحجم المشاريع العقارية التي ينجزها مقارنة مع النوع الأول، رغم أنه يختص بشراء وبيع كل الأراضي العارية والمبنية وكافة الملكيات العقارية بهدف الربح، وكذلك ببناء المساكن المخصصة إما للاستعمال السكني أو المهني أو التجاري، وكذا إنشاء التجزئات العقارية وتجهيزها وتقسيمها، ويعتمد على القروض على القروض البنكية لكن في حدود 75% من القيمة الإجمالية للمشروع المراد إنجازه[57]، على أن يتم تمويل الباقي عبر الموارد الذاتية للمنعش العقاري، وذلك لتقليل المخاطر الائتمانية التي يمكن أن يتعرض لها البنك إذا أقدم على تمويل المشروع لوحده[58].
  • المنعش العقاري الذي يتوفر على مقاولة صغيرة أو شركة عائلية، ويقوم بإنجازه مشاريع صغرى بين الفينة والأخرى، والذي قد يكون مقاولا في البناء أو وكيلا عقاريا أو غيره[59].

 

المبحث الثاني: مساهمة الإنعاش العقاري في تفعيل السياسة العامة[60] للإسكان

تعرف السياسة السكنية على أنها “مجموعة من الأنشطة والبرامج والقرارات التي تتبناها الحكومة، وتعمل على تعبئة كل الوسائل المتاحة من أجل التدخل في قطاع السكن لضمان التوازن بين العرض والطلب، وتيسير أسباب استفادة المواطنين من الحق في السكن”.

وتعتمد الحكومة في رسم سياستها السكنية باعتبارها أداة لترجمة حق الحصول على السكن في أرض الواقع على مجموعة من المرتكزات والوسائل للتدخل في السوق السكني، والتي تختلف من دولة إلى أخرى حسب طبيعة النظام ودرجة النمو وحسب الأهداف المسطرة [61]، فأصبحت الدولة تعمل على تسهيل و تيسير ظهور سوق عقاري منتظم بتكريس الوسائل و الآليات المناسبة،  والانتقال من دولة تبني تؤجر وتسير إلى دولة تؤطر وتنظم، فأمام الطلب المتزايد للسكن، خاصة بعدما عجزت عن التكفل بهذا القطاع على عاتقها، بسبب عدم قدرتها على تمويل وإنجاز كل المشاريع التي يحتاج إليها الأفراد، لذلك سعت إلى توسيع دائرة التدخل في الإنجاز والتمويل، عن طريق  فتح مجال التدخل في النشاط السكني أمام المنعشين العقاريين العموميين والخواص.

وهكذا عملت الدولة على إصدار العديد من النصوص القانونية التي من شأنها توجيه السياسة السكنية ومواكبة التحولات الاقتصادية والاجتماعية التي يعرفها المغرب في هذا القطاع وتسهيل انخراط المنعشين العقارين في تفعيل هذه السياسة، حيث تم لأول مرة دسترة الحق في السكن بالتنصيص عليه في الفصل 31 من دستور 2011 [62]، وتنظيم المجال العمراني للقطع مع العشوائية واللامبالاة فأصدر المشرع القانون رقم 90-12 المتعلق بالتعمير[63]، وقانون رقم 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية[64]،  قبل أن يتم التفكير في إعداد مشروع مدونة جديدة للتعمير لإرساء تصور ملائم للنمو الحضاري وحماية المجال العمراني وتنظيمه[65].

ومن أجل تشجيع عمليات الإنعاش العقاري ودفعها نحو المساهمة في التخفيف من أزمة السكن  توجهت الدولة نحو اعتماد السكن الجماعي بتشجيع الأفراد على اقتناء الشقق من المنعشين العقارين لسهولة الحصول عليها مقارنة مع إمكانية  الحصول على سكن فردي مستقل[66]، فتدخل المشرع بسن القانون رقم 00-18 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية[67].

كما استحضرت الدولة ضعف الدخل الفردي لشريحة عريضة من المواطنين، وكذا محدودية مصادر التمويل بالنسبة للمنعشين العقاريين فاعتمدت تقنيات مهمة تخدم مصلحة كل من المستهلك والمنعش العقاري في نفس الوقت، ومن بين هذه التقنيات نذكـر:

– تقنية الايجار المفضي إلى تملك العقار التي نظمها المشرع بمقتضى القانون رقم 00-51[68].

– تقنية بيع العقار في طور الإنجاز من خلال القانون رقم 00-44[69].

-تقنية تسنيد الديون من خلال القانون رقم 06-33 [70]، الذي حل محل القانون رقم 98-10 المتعلق بتسنيد الديون الذهنية[71].

-تقنية القرض العقاري المنظمة بمقتضى القانون رقم 08-31 القاضي بتحديد تدابير حماية المستهلك[72].

وقد توالت الإصلاحات التشريعية في مجال العقار والإسكان لتشمل إصدار مدونة جديدة للحقوق العينية [73] باعتبارها الإطار العام الذي ينظم حق الملكية، بالموازاة مع تعديل ظهير التحفيظ العقاري بموجب القانون رقم 07-14[74]، من أجل تطوير أحكامه لتحقق الأهداف المنوطة به، وعلى رأسها تثبيت ملكية العقار ، وتيسير تداوله والرفع من قيمته في سوق الاستثمار وتشجيع عمليات البناء والتعمير والسكنى [75].

وبالإضافة إلى هذه المقاربة التشريعية، ترتكز السياسة العمومية في مجال السكنى على مجموعة من البرامج التي تهدف إلى تأهيل القطاع السكني في شراكة فعالة مع مؤسسات الإنعاش العقاري، وذلك للرفع من مستوى العرض حتى يستجيب لمتطلبات التمدن السريع وإنعاش السكن الاجتماعي لامتصاص العجز المتراكم في ميدان الإسكان[76]، وتتمثل التجربة الأولى في البرنامج الاجتماعي لبناء 200.000 سكن سنة 1994، من خلال مبادرة تحمل مفهوما جديدا للتضامن والتعاون حيث سمحت للمواطنين ذوي الدخل المحدود من أن يصبحوا مالكين لسكن مقابل مبالغ مخفضة تسدد بأقساط.

وقد انخرطت الحكومة في تحد جديد بعد الخطاب الملكي بمناسبة عيد العرش لسنة 2003 [77] تمثل في مضاعفة وثيرة إنتاج السكن الاجتماعي ليصل إلى 100.000 وحدة سكنية سنويا ولفترة تمتد بين 2003 و2007 [78]، وذلك لسد العجز الحاصل في العرض العقاري وحل أزمة السكن [79]، لتتوج هذه المجهودات بالمبادرة الوطنية للتنمية البشرية [80]  سنة 2005 والتي جاءت باستراتيجية مهمة لتخفيض معدل قاطني الأحياء المهمشة بالمدن برصد غلاف مالي قدرة 10 ملايير درهما للفترة الممتدة ما بين 2006 و2010[81].

وارتكز البرنامج الحكومي لسنة 2012 على تحقيق مجموعة من الأهداف من بينها تقليص العجز السكني من 840 ألف وحدة سكنية إلى 400 ألف وحدة سكنية، وتسريع وتيرة مشاريع مدن بلا صفيح، وتحسين سكن المواطنين بالأحياء الناقصة التجهيز وبالدور المهددة بالانهيار، وكذا الرفع من وتيرة إنتاج السكن الاجتماعي والسكن الموجه لفائدة الأسر المعوزة بقيمة عقارية إجمالية مخفضة، وكذا تأطير البناء الذاتي، وإحداث منتوج سكني جديد ذي قيمة إجمالية لا تتعدى 800 ألف درهما موجهة لفائدة الفئات المتوسطة، وتوسيع قاعدة التحفيزات وتشجيع التعاونيات السكنية، وتخفيض عبء تكاليف السكن في ميزانية الأسرة، فضلا عن إحداث منتوج جديد لفائدة الأسر الشابة الحديثة التكوين[82].

ولتنزيل هذه البرامج وتحقيق هذه الأهداف تعتمد الحكومة على الميزانية العامة كمورد مباشر ومهم في قطاع السكن، حيث كانت تقوم في السنوات الماضية برصد اعتمادات مالية هامة لتوفير حاجيات الطبقة ذات الدخل الضعيف من السكن اللائق بحيث يمكن تسجيل ارتفاع ملحوظ في الميزانيات الخاصة بالاستثمار المرصودة للوزارة حيث بلغت سنة 2010 حوالي 675.128.000 درهما [83]، لترتفع سنة 2011 إلى 1.045.000.000درهما[84]، وتراجعت بعض الشيء في قانون المالية لسنة 2012 حيث بلغت 1.002.500.000درهما[85]، ورغم هذه المبالغ المهمة فإن مساهمة الدولة ظلت عاجزة عن توفير الاعتمادات المالية الكافية لإنجاز المشاريع السكنية في ظل ارتفاع الطلب على السكن وتزايد الحاجيات، وهذا ما دفع الدولة للانفتاح على المؤسسات الدولية المقرضة قصد الحصول على قروض توجه خصيصا لهذا القطاع [86].

ومن أجل إضفاء فعالية أكثر على تنزيل السياسة السكنية عملت الدولة على خلق مجموعة من المؤسسات المتخصصة في الإنعاش العقاري من أجل تخف العبء على الدولة وتنظيم سوق السكن، فتم تجميع المؤسسات العمومية المكلفة بالإسكان في قطب جديد على شكل شركة تحت اسم “مجموعة التهيئة للعمران”[87] حتى تتمكن الدولة من معالجة الاختلالات التي يعرفها تسيير المؤسسات العمومية للإسكان، ومواجهة تحديات الظرفية الاقتصادية في المجال الاجتماعي والحضري، وحتى يسهل أيضا ترجمة الاستراتيجيات والتوجهات الحكومية في مجال الإسكان والتعمير [88].

كما يلعب المنعشون العقاريون الخواص دورا هاما في المساهمة في حل أزمة السكن، حيث أصبحوا شركاء للدولة في ميدان التنمية العقارية، لذلك سنت سياسة تهدف إلى تشجيع الاستثمار العقاري من أجل إنجاز وتسويق برامج سكنية بواسطة إجراءات تحفيزية وتشجيعية في المجال الضريبي مثل إعفاء المستثمرين العقاريين من الضرائب والرسوم، وخاصة الضرائب على المداخيل العقارية، والضريبة على الأرباح العقارية، والإعفاء من رسوم التسجيل والضريبة الحضرية، وتشمل هذه التحفيزات أيضا تخفيف معدلات الفائدة على تمويل العقار[89]، رغم أن البعض يرى أن هذه الإجراءات لم تثبت فعاليتها إلى درجة تنمية القطاع العقاري وحل أزمة السكن، نظرا لضعف مردودية الإعفاءات وتفشي المضاربات، وعجز مصالح الضريبة على تجسيد طموحات المشرع بسبب غياب القدرة على التتبع والمراقبة [90].

وحتى تستطيع مؤسسات الإنعاش العقاري المساهمة بشكل إيجابي في حل أزمة السكن، تستعين  بالقروض البنكية من أجل تمويل وتغطية التكاليف الباهضة لعمليات بناء وتجديد الأملاك العقارية وفق تحفيزات هامة من الدولة والبنوك المتخصصة، وتنقسم القروض البنكية المخصصة للإنعاش العقاري إلى نوعين أساسيين هما:

  • القروض المقدمة للمنعش العقاري من أجل بناء السكن المعد للكراء.
  • القروض المقدمة للمنعش العقاري في إطار التمويل المسبق لإعداد المساكن المعدة للبيع.

ويهدف النوع الأول إلى سد الخصاص السكني خصوصا بالنسبة للفئات الاجتماعية التي لا يكون بمقدورها اقتناء سكن خاص بها فيلجؤون إلى الكراء بدل الشراء، بيد أن هذا النوع من القروض الموجهة لتمويل القطاع الكرائي لا تمثل سوى النزر اليسر ضمن مجموع السلفات المخصصة لتمويل الإنعاش العقاري[91]، حيث تعرف تدهورا متزايدا بفعل تهرب المنعشين العقاريين من الاستثمار في هذا القطاع، نظرا لضعف الربح الذي تنتجه دخول الأكرية السكنية، فضلا عن اصطدامهم بالحماية القانونية التي أضفاها المشرع على المكتري بصفته الطرف الضعيف اقتصاديا في العلاقة الكرائية[92]، مما جعل من الصعوبة بمكان توظيف المستثمرين العقاريين رأس مالهم في قطاع السكن المعد للكراء[93]، ولعل هذا ما حدا بعدد كبير منهم إلى أن يطلبوا تحويل القروض الممنوحة لهم في إطار القطاع الكرائي إلى النوع الثاني المتعلق بسلفات التمويل المسبق من أجل التجهيز والبناء بهدف البيع.

أما القروض التي تمنح للمنعشين العقاريين في إطار التمويل المسبق من أجل السكن المعد للبيع، فتهدف إلى التغلب على الأزمة السكنية وتنمية الاستثمار في المجال السكني[94]، خاصة وأن مردودية رأس المال المستثمر في هذا القطاع أصبحت مغرية ومقنعة للمنعش العقاري بعكس الاستثمار في القطاع الكرائي.

وعليه فإن الأبناك تلعب دورا أساسيا في تمويل السياسة السكنية، فهي تخصص حصصا مهمة للإنعاش العقاري واقتناء السكن[95]، وهكذا بلغت قيمة القروض الموجهة لاقتناء السكن خلال سنة 2006 حوالي 66,5 مليار درهم[96] لتتجاوز ما يناهز 80 مليار درهم سنة 2007[97] ، واستمر ارتفاع هذه القروض لتصل سنة 2008 حوالي 96 مليار درهم مشكلة حوالي 72  % من مجموع القروض العقارية التي بلغت حوالي 132,9مليار درهم حيث شكلت نسبة القرض الموجهة لتمويل عمليات الإنعاش العقاري سوى نسبة 28 %[98].

أما في سنة 2009 فقد بلغت القروض البنكية العقارية حوالي 172 مليار درهم ، شكلت منها القروض الموجهة لاقتناء السكن حوالي 64 %، في حين شكلت قروض إنعاش السكن حوالي 36 %[99]، في الوقت الذي منح صندوق ضمان السكن حوالي 8 ملايير درهم[100].

هذا وقد بلغت سنة 2010 إجمالي القروض الجارية الموجهة للسكن والممنوحة من قبل مختلف البنوك المغربية لاقتناء السكن وللإنعاش العقاري معا حوالي 200 مليار درهم [101]، فيما بلغت القروض العقارية الموجهة لشراء السكن لوحدها سنة 2011 حوالي 134,13 مليار درهم لتمثل حوالي 20,07  % من إجمالي القروض البنكية[102].

ومن أجل تطوير مساهمة البنوك في تمويل السكن وتفعيل السياسة العمومية في القطاع عملت الدولة ابتداء من سنة 1998 على رفع الاحتكار الذي يمارسه القرض العقاري والسياحي في مجال تمويل السكن الاجتماعي وفتح المجال أمام مؤسسات ائتمان أخرى للاطلاع  بهذا الدور رغبة من السلطات العمومية في توسيع نطاق المتدخلين في السكن الاجتماعي [103]، كما تم تحرير القروض البنكية الموجهة لاقتناء السكن التي أصبحت منتوجا مروجا لدى كل المؤسسات المصرفية، والتي تحاول في إطار المنافسة استقطاب أكبر عدد من الزبناء[104]، لكن مع ذلك يبقى القرض العقاري السياحي CIH والبنك المركزي الشعبي BCP الأكثر منحا للقروض المخصصة للسكن والأكثر مسايرة لتوجهات الدولة في المجال السكني.

 

ختاما يمكن الجزم بأن مؤسسات الإنعاش العقاري تعد فاعلا أساسيا في إنتاج السكن، حيث أصبحت تنخرط بشكل قوي في تفعيل السياسة العامة للإسكان، لكن وعلى الرغم من أهميتها إلا أنها لم تنظم في إطار قانوني خاص وهذا فتح  الباب لمزاولة مهنة الإنعاش العقاري لأي كان دون اشتراط قواعد وضوابط لهذه الممارسة، وظهرت بذلك العديد من التجاوزات والممارسات غير السليمة بدون ردع[105]، وخاصة الإنعاش  العقاري السري الذي يصعب من تطبيق مقتضيات القانون وخاصة إخضاع عمليات البناء والتسويق للمراقبة .

وهذا يقلص من فعالية الإنعاش العقاري ودوره في تحقيق الأهداف الاجتماعية المنشودة وفق ما هو مسطر في السياسة السكنية للدولة ، خاصة وأن هذه الأخيرة  وعلى الرغم من كل الجهود المبذولة، فإنها لا زالت تتصف بالتذبذب وعدم الاستقرار والانسجام، حيث تتغير دوما حسب الظروف والأحوال، من الاهتمام بالسكن القروي ومحاربة السكن غير اللائق إلى توفير السكن الاجتماعي وخلق صناديق متخصصة في مجال الإسكان، ثم فصل التعمير عن الإسكان ثم دمجهما من جديد [106]، كل هذه التغييرات تؤكد غياب منهجية محكمة ومدروسة لوضع سياسة عامة سكنية قادرة على التغلب على الأزمة التي يعرفها القطاع [107]، مما جعل وضعية السكن في المغرب مقلقة، وتستدعي تضافر كل الجهود لخدمة هذه القضية بالتدخل المباشر للدولة ومن خلال تشجيع قطاع الإنعاش العقاري للاستثمار في السكن، إضافة إلى تشجيع المواطنين عن طريق منحهم كافة التسهيلات للحصول على السكن.

 

 

 

[1] يمكن تسجيل ارتفاع ملحوظ في الميزانيات الخاصة بالاستثمار المرصودة للوزارة حيث بلغت سنة 2010 حوالي 675.128.000 درهما  ، لترتفع سنة 2011 إلى 1.045.000.000درهما ، وتراجعت بعض الشيء في قانون المالية لسنة 2012 حيث بلغت 1.002.500.000درهما ، راجع تفصيل هذه المعطيات في المبحث الثاني  المتعلق بمساهمة الإنعاش العقاري في تفعيل السياسة السكنية بالمغرب.

[2]  أعلن عن البرنامج بمناسبة الخطاب المكي للراحل الحسن الثاني بتاريخ 3 مارس 1994، حيث جاء فيه: ” ….ففي الميدان الاجتماعي على الخصوص عهدنا إلى حكومتنا ببناء مائتي ألف مسكن بشروط تفضيلية وبدعم من الدولة لصاح الفئات الاجتماعية الأقل حظا….” والمهم في هذا البرنامج هو سماحه للمستفيدين منه بتملك سكن ملائم يدفعون ثمن شرائه أقساطا، ستكون أقل من ثمن الكراء المرهق لهذه الأسر التي لا يسمح مدخولها بالحصول على ملكية سكنها.

[3]  لطيفة بحوص، إشكالية الاستثمار العقاري بين متطلبات القانون ورهانات التنمية، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس، كلية الحقوق أكدال، الرباط 2003، سلسلة مؤلفات وأعمال جامعية، منشورات REMALD، الطبعة الأولى، مطبعة دار النشر المغربية، الرباط 2007، ص: 158 وما بعدها.

[4]  محمد الوكاري، الوضعية القانونية للمنعش العقاري في المغرب ، مجلة القضاء المدني، العدد الخامس، السنة  الثالثة، شتاء/ربيع 2012، ص 83

[5] يعد مصطلح” المنعش العقاري” ترجمة حرفية للنص الفرنسي”Promoteur immobilier”،  والتي تقابلها باللغة العربية عدة مرادفات مثل: مرقي، مروج، متعهد، ممول، منمي، بينها معاجم المصطلحات الاقتصادية والتجارية تترجم عبارة ” Promoteur”  و ” Promotion” إلى مروج مشروعات وترقية وتنشيط المبيعات، وإذا كان المشرع المغربي قد اختار مصطلح” المنعش العقاري” كترجمة لعبارة ” Promoteur immobilier” فإن المشرع المصري اختار عبارة “الممول العقاري” والمشرع الجزائري اختار عبارة” المرقي العقاري”.

[6] المدونة العامة للضرائب التي تم إحداثها وتوحيدها بموجب المادة الخامسة من قانون المالية لسنة 2007، كما تم تعديلها وتتميمها عدة مرات، والمنشورة بالجريدة الرسمية عدد 5487 بتاريخ فاتح يناير 2007.

[7] يرى الأستاذ محمد الوكاري أن عبارة  “يصممون” الواردة في هذه المادة ترجمة خاطئة للنص الفرنسي الذي استعمل مفردة “Procède  “وترجمتها: “يقومون” أو “ينجزون”، وهذا المعنى في النص الفرنسي هو الصحيح، ذلك أن المنعشين العقاريين لا يصممون، لأن التصميم من اختصاص المهندسين المعماريين والمهندسين المختصين .

– محمد الوكاري، م.س، ص 85 .

[8] تعرف المادة 1-1831 من القانون المدني الفرنسي عقد الإنعاش العقاري كما يلي:

“Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite ” promoteur immobilier ” s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792 , 1792-1 , 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage.”

[9] P. Jestaz et P.Malinvaud, Droit de la promotion immobilier, Dalloz, Paris , 1991, p 1.

[10] R. Saint – Alary , Droit de la construction , puf , Paris , 1977 , p 303.

[11] محمد الوكاري، الوضعية القانونية للمنعش العقاري بالمغرب، م .س، ص 87.

[12] بوشتى الخزان وإدريس عميرة، الإنعاش العقاري العمومي بمدينة فاس، الحصيلة والآفاق، مداخلة في إطار أشغال الندوة العلمية المنظمة بكلية الحقوق بمراكش بعنوان “الحق في السكن وتدبير مجال العقار”، سلسلة الندوات والأيام الدراسية، العدد 36، الطبعة الأولى ، المطبعة الوراقة الوطنية، مراكش ، 2010 ، ص 209 .

[13] R. Saint- Alary , op . cit , p 459.

[14] محمد زروق، قراءة في مقتضيات القانون رقم 00-44 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز، مداخلة في ندوة “العقار والإسكان”، لندوة ” العقار والإسكان ” سلسلة الندوات والأيام الدراسية، العدد 20 ، الطبعة الأولى ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بجامعة القاضي عياض مراكش 2003 ، ص 147 .

[15] للتوسع أكثر حول الوظيفة القانونية للمنعش العقاري يراجع :

  1. Jestaz et P. Malinvaud , op . cit, p 90 .-

[16] محمد الوكاري، الوضعية القانونية للمنعش العقاري بالمغرب، م. س، ص 86 .

[17] عبد القادر العرعاري، المسؤولية العقدية للمقاول والمهندس المعماري بالمغرب، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس، كلية الحقوق الرباط، 1990، الطبعة الأولى، مطبعة الكرامة، الرباط، 2009،ص: 48 .

[18] الفقرة الثانية من المادة 89 من المدونة العامة للضرائب.

[19] يعرف المشرع المغربي المهندس المعماري بكونه كل شخص أذن له من طرف الإدارة بممارسة مهنة مهندس معماري، وهذا الإذن لا يمكن إعطاؤه، إلا بعد التأكد من أن صاحب الطلب تتوفر فيه مجموعة من الشروط، نذكر منها على الخصوص ضرورة حصوله على دبلوم الهندسة المعمارية من المدرسة الوطنية للهندسة المعمارية أو ما يعادله، ويسلم هذا الإذن بعد استطلاع رأي المجلس الوطني لهيئة المهندسين المعماريين، راجع المادة 4 من قانون رقم 89-016 المتعلق بمزاولة مهنة الهندسة المعمارية وإحداث هيئة المهندسين المعماريين الوطنية، منشور بالجريدة الرسمية عدد 4225 بتاريخ 20 أكتوبر 1993.

[20] تعرف المادة 89 من المدونة العامة للضرائب المجزئين على أنهم: ” الأشخاص الذين بأشغال تهيئة أو تجهيز الأراضي المراد بناؤها”.

[21] يعرف المشرع المغربي تجار الأملاك في المادة 30 من المدونة العامة للضرائب على أنهم: “الأشخاص الذين يبيعون عقارات مبنية أو غير مبنية تملكوها بعوض أو على وجه الهبة” ، ويلاحظ أن المشرع يقصد بهذا التعريف الملاك العقاريين الذين يتصرفون في أراضيهم أو أبنيتهم بالبيع، إلا أن استعماله لمصلح “تجار الأملاك” في نظري يبقى محل نقد من زاويتين:

أ-  لأنه يمنح  صفة تاجر لكل مالك تصرف بالبيع في عقاره ولو كان ذلك بشكل عرضي وليس على سبيل الاعتياد أو الاحتراف، وهذا يتنافى مع الفقرة الثالثة من المادة السادسة من مدونة التجارية التي تشترط من أجل منح صفة تاجر للملاك العقاريين الممارسة الاعتيادية أو الاحترافية لشراء العقارات بنية بيعها على حالها أو بعد تغييرها .

ب-  لأنه يمنح صفة تاجر لكل مالك تصرف في عقاره ولو تملكه على سبيل الهبة، وهذا لا يستقيم مع مقتضيات الفقرة الثالثة من المادة السادسة من مدونة التجارة التي نصت على تجارية الشراء من أجل البيع، بمعنى أن العقار محل البيع يجب أن يكون مصدره الشراء وليس مصدرا آخر كالإرث أو الهبة .

[22] محمد الوكاري،  م.س، ص 86 .

[23] تنص الفقرة 12 من المادة 6 من مدونة التجارة على ما يلي:

“… تكتسب صفة تاجر بالممارسة الاعتيادية والاحترافية للأنشطة التالية:

…………………….

12- البناء والأشغال العمومية “.

[24] فؤاد معلال، شرح القانون التجاري المغربي الجديد، الطبعة الثانية، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، 2001، ، ص 66.

[25] جاء في عرض الحكومة أثناء تقديم مشروع المدونة لدى لجنة الاقتصاد والتجارة بمجلس النواب ما يلي:

” إن مبررات الإصلاح هو أن الأنشطة التجارية تتجاوز حاليا تلك الواردة في نص 1913، إذ أن دائرة التجارة أصبحت أكثر اتساعا لتشمل ميادين العقارات والفلاحة والغابات والصيد البحري والسياحة………”

– تقرير لجنة الاقتصاد والتجارة والصناعة  والصناعة التقليدية حول مشروع مدونة التجارة 112، ص: 92.

وأضاف نفس التقرير: “وقد استند المشروع إلى المستجدات القانونية والفقهية والقضائية في الموضوع، فوسع نطاق الأعمال التجارية التي وصل تعدادها إلى ثمانية عشر نشاطا بإضافة مجالات كانت في ظل القانون الحالي تعتبر مدنية كشراء عقارات بنية بيعها والبناء والأشغال العمومية”.

– تقرير لجنة الاقتصاد والتجارة والصناعة  والصناعة التقليدية حول مشروع مدونة التجارة 112، ص 117.

[26] لقد أصبحت المضاربات عملا تجاريا في فرنسا بصدور قانون 13 يوليوز 1967 والذي أضاف فقرة جديدة إلى الفصل 632 من القانون التجاري، وقد قررت هذه الفقرة أنه يعتبر تجاريا كل شراء الأموال عقارية بقصد بيعها.

Tout achat de bien immobilier en vue de les revendre……””

لكن هذا التعديل أثار بعض الصعوبات على مستوى التطبيق العملي، ذلك أن بعض محاكم الموضوع قد قررت أن الشركة التي تشتري أراضي وتبني فوقها بنايات مخصصة للسكنى ثم تقوم ببيعها تعتبر شركات تجارية، مما دفع بالمشرع إلى التدخل من جديد من أجل تعديل هذا النص بواسطة قانون 9 يوليوز 1970  حتى يحافظ على الطابع المدني للشركات المدنية المتخصصة في شراء العقارات قصد البناء فوقها، فأصبحت الفقرة الثالثة من الفصل 632 كالآتي: ” يعتبر تجاريا كل شراء لأموال عقارية بقصد إعادة بيعها، ما لم يكن المشتري قد قصد بناء عمارات ثم إعادة بيعها كلا أو كشقق منفردة”، انظر تطور تجارية المضاربة العقارية في فرنسا لدى:

–  محمد الكشبور، مدى تجارية النشاط العقاري في التشريع المغربي، دراسة مقارنة، أشغال اليوم الدراسي المنظم من قبل شعبة القانون الخاص بتعاون مع وزارة الصناعة التقليدية، يوم 24 ماي 1997 في موضوع” مستجدات مدونة التجارة وتأثيرها على المقولة المغربية، ص:51-58.

أما بالنسبة للمشرع العراقي فقد حسم قديما في تجارية المضاربة العقارية، وسوى بينها وبين المنقولات واعتبرها من الأعمال التجارية المادية الطبيعية، حيث جاء في المادة 3 من القانون التجاري لسنة 1956: ” شراء أو تفرغ الشخص أموالا غير منقولة لبيعها أو إفراغها بقصد الربح بحالتها الأصلية، أو بعد تخزينها، وبيعه وإفراغه الأموال غير المنقولة التي اشتراها بذلك القصد، سواء كان الشراء أو التفرغ قبل البيع أو الفراغ أو بعدهما”.

وقد أكد القانون التجاري العراقي لسنة 1984 تجارية المضاربات العقارية رغم أنه غير في الصياغة التي جاءت عامة وموجزة، وأضاف الاستئجار إلى الشراء في الفقرة الأولى من المادة الخامسة حيث جاءت صياغتها كما يلي: ” شراء أو استئجار الأموال منقولة كانت أم عقارا لأجل بيعها أو إيجارها”، للتوسع أكثر يراجع:

– أحمد شكري، تجارية المضاربات العقارية ومدى تأثيرها على استثمار الأصل التجاري، المجلة المغربية لقانون واقتصاد التنمية، العدد 12 سنة 1986، ص:222-223.

[27] Mohamed Drissi Alami Machichi, Les immeubles et droit commercial, Thèse pour le doctorat d’état, université de Paris II, 1971, éditions Maghrébines, Casablanca, 1975, p 151.

[28] فريدة اليوموري، القانون التجاري، الأعمال التجارية والتاجر، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، 2006، ص75.

[29] تنص الفقرة الثالثة من المادة السادسة من مدونة التجارة على ما يلي:

“… تكتسب صفة تاجر بالممارسة الاعتيادية والاحترافية للأنشطة التالية:

…………………….

12- شراء العقارات بنية بيعها على حالها أو بعد تغييرها “.

[30] فريدة يوموري، م.س، ص 75.

[31] عز الدين بن ستي، دراسات في القانون التجاري المغربي، الجزء الأول: النظرية العامة للتجارة والتجار، الطبعة الثانية، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء 2001 ، ص 135-136.

[32] الفقرة 12 من المادة 6 من مدونة التجارة.

[33] فؤاد معلال، شرح القانون التجاري المغربي الجديد، م. س، ص 66 .

[34] أصبحت تسمى هذه الوزارة في الحكومة الحالية بوزارة السكنى والتعمير وسياسة المدينة.

[35] صفاء مخشاني، الإنعاش العقاري أية حماية للمستهلك ؟، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس، كلية الحقوق السويسي، الرباط، 2011-2012، ص 47.

[36] قدر حجم الطلب على أسهم الشركة العامة العقارية في 3 ملايين و297 سهما، فيما كان العرف لا يتجاوز 7700 سهما، وهذا ما انعكس على أسعار الأسهم  التي شهدت ارتفاعات صاروخية بسبب  توسع الهوة بين العرض والطلب، حيث بلغت إلى مستوى السعر الأقصى المحدد للبيع أي 952 درهما للسهم الواحد.

– محمد الهلوس، المركز القانوني للعقار في المقاولة، رسالة لنيل الدبلوم في الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة الحسن الثاني، كلية الحقوق عين الشق، الدار البيضاء، 2006-2007 ص 142.

[37] تأسست الوكالة الوطنية لمحاربة السكن غير اللائق ANHI  سنة 1984 بهدف محاربة السكن غير اللائق والحد من انتشاره، وقد ارتكزت سياستها على التهيئة العقارية، بمعنى إيجاد أوعية عقارية والعمل على تهيئتها وبيعها في إطار بقع أرضية كأسلوب وقائي يحد من انتشار مختلف أشكال السكن غير اللائق.

– الشرقي عبد الله، الاستثمار في قطاع السكن الاجتماعي، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام، جامعة محمد الخامس، كلية الحقوق أكدال، الرباط 2004-2005، ص 12 .

[38] هي شركة وطنية مجهولة الاسم تم تأسيسها بموجب اتفاقية بين وزارة الإسكان ووزارة المالية سنة 1987، وذلك بهدف تمكين السلطات العمومية من أداة للتسيير المرن والفعال لعمليات التجهيز والبناء والمساهمة في إنجاز مشاريع بناء السكن الاقتصادي ذي صبغة اجتماعية، وتجهيز البقع الأرضية وبيعها وتحصيل المبالغ المالية من لدن المستفيدين واللجوء إلى القروض على مستوى السوق المالي الداخلي أو الدولي .

– عبد الله الشرقي، م. س، ص 16-17.

[39] وهي شركة تم إحداثها سنة 1987 تعمل تحت وصاية الإسكان وترمي إلى القضاء على انتشار السكن غير اللائق بكل مظاهره، وخاصة بمدينة الدار البيضاء التي تعرف أكبر نسبة من العجز على مستوى الوحدات السكنية، وأهم مركز تنتشر فيه مختلف أشكال السكن غير اللائق لتضمنها أكبر كثافة سكانية في المغرب .

-عبد الله الشرقي، م. س، ص 19.

[40] تم إحداث المؤسسات الجهوية للتجهيز والبناء سنة 1974 في سبع جهات اقتصادية عبر التراب الوطني للمملكة، بهدف توفير شقق أو بقع أرضية جاهزة لمختلف شرائح المجتمع، وخاصة ذوي الدخل الضعيف والمتوسط، ولتدارك الخصاص السكني الذي كان يقدر آنذاك بحوالي 310.000 وحدة سكنية، وتقوم هذه المؤسسات في دائرة اختصاصها الترابي بتجهيز بعض الأراضي المخصصة للبناء وتنفيذ برامج سكنية سواء لفائدة الدولة أو الجماعات المحلية أو لحسابها الخاص باعتبارها منعشا عقاريا.

– صفاء مخشاني، م. س، ص 38 .

[41] تم هذا التحويل وفق الشكل التالي:

– المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء الجنوب  تحولت إلى “العمران  أكادير” .

– المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء تانسيفت تحولت إلى ” العمران مراكش” .

– المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء الشرق تحولت إلى ” العمران وحدة”.

– المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء الوسط تحولت إلى “العمران الدار البيضاء”.

– المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء الشمال الغربي تحولت إلى ” العمران الرباط”.

– المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء الوسط الجنوبي تحولت إلى ” العمران مكناس”.

– المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء الوسط الشمالي تحولت إلى “العمران فاس”.

[42] صفاء مخشاني، م. س، ص 45.

[43] محمد الهلوس ، م. س،  ص 144.

[44] الهادي مقداد، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء 2000، ص 101.

[45] عبد الله الشرقي ، م. س، ص 27.

[46] عبد الله الشرقي، م. س، ص 29-30.

[47] للاطلاع على الاعفاءات الضريبية والأهداف التي سطرت للاستفادة منها من طرف هؤلاء المنعشين العقاريين، تراجع المادة 19 من القانون المالي رقم 99-26 للسنة المالية 1999-2000 المنشورة بالجريدة الرسمية عدد 04 47 بتاريخ 1 يوليوز 1999.

[48] الموقع الإلكتروني لمجموعة الضحى على الانترنيت www. groupeaddoha.com، تاريخ الاطلاع 25 فبراير 2012.

[49] محمد الهلوس ، م. س، ص 133.

[50] مجموعة YNNA هي عبارة عن هولدينغ تتوزع أعماله على عدة أنشطة استثمارية تضم، البناء والأشغال العمومية، الإنعاش العقاري، صناعة مواد البناء والسياحة، التوزيع العصري، أسسها رجل الأعمال ميلود الشعبي وتتكون قاعدة مساهميها حصريا من أفراد عائلة الشعبي، وتشغل ما يقرب 18.000 متعاونا.

– الموقع الإلكتروني للمجموعة على الأنترنت www.ynna.ma، تاريخ الاطلاع 25 فبراير 2012.

[51] الموقع الإلكتروني لشركة الشعبي للإسكان www.liliskane.com ، تاريخ الاطلاع 25 فبراير 2012.

[52]Samia Benabbas Kaghouche , Les espaces périurbains dans les politiques et les instruments d’aménagement en Algérie , Revue espaces Maghrébines , n° 5-6 ; Casablanca, 2005 , p 165 .

[53] Abdelghani Abouhani,  Le pouvoir local et l’espace urbain au Maroc , thèse de doctorat en droit public , université Mohamed V , faculté de droit , Rabat 1988 , p 442.

[54] Abdelghani abouhani , Foncier et habitat clandestin : le cas de Tabriquet nord à Salé , Revue espaces Maghrébines , n° 5-6 , Casablanca , 2005 , p 176 .

[55] نذكر على سبيل المثال: مجموعة الضحى والشعبي للإسكان التابع لمجموعة YNNA.

[56] نذكر على سبيل المثال “مديرية الإنعاش العقاري” التي تم إحداثها لدى القرض العقاري والسياحي، تطبيقا للقرار التنظيمي العام الصادر عن الرئيس المدير العام تحت رقم 2/2006 بتاريخ 3 أبريل 2006.

[57] ينص الفصل 21 من قانون 17 دجنبر 1968 المتعلق بالقرض العقاري والقرض الخاص بالبناء والقرض الفندقي على ما يلي:

” تمنح مؤسسات القرض المقبولة سلفات للبناء معدة للمساعدة على تشييد أو توسيع بنايات تستعمل خصصا للسكنى.

ولا يمكن ان تتجاوز هذه السلفات 75 في المائة من القيمة التقديرية للرهن الحيازي التي تحددها مؤسسة القرض المقبولة مع مراعاة مقتضيات الفصل الثاني والعشرين”.

[58]  Achraf Belmahjoub, La problématique de financement de la nouvelle politique de l’état en matière de l’habitat social, Mémoire DESA , option : finance comptabilité, Faculté de droit, Université Mohamed V Agdal, Rabat, 2003-2004, p 16.

[59] محمد الوكاري، الوضعية القانونية للمنعش العقاري، م.س، ص 88.

[60]  يعرف الأستاذ محمد الغالي السياسات العمومية بصفة عامة على أنها : “سلسلة من الأنشطة أو اللاأنشطة والقرارات الحكومية، التي تترجم قدرة السلطات العامة على الفعل، و التغيير، ثم التكيف وذلك من خلال الدراسة والإعداد، الاعتماد، التنفيذ، التدقيق ثم التقييم”.

– محمد الغالي، التدخل البرلماني في مجال السياسات العامة في المغرب، 1984- 2002، سلسلة الدراسات السياسية والقانونية والاجتماعية، الطبعة الأولى، المطبعة والوراقة الوطنية ، مراكش، 2006، ص 15.

[61]  Jean-Paul Lacaze, Les politiques du logement, édition Flammarion, Paris, 1997, p 29.

[62]  أشرنا سابقا إلى أن الدساتير السابقة لم تنص صراحة على الحق في السكن كحق من حقوق الإنسان، لكن طبقا لديباجاتها كانت تؤكد على تشبث المملكة المغربية بحقوق الإنسان كما هو متعارف عليها دوليا، لكن هذا لا يمنع من اعتبار الحق في السكن حقا دستوريا، لأنه من أهم الحقوق المتعارف عليها دوليا والواردة ضمن شرعة حقوق الإنسان.

[63]   الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 15 يوليوز1992، ص 887 وما بعدها.

[64]  القانون رقم 90_ 25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، منشور بالجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 15 يوليوز 1992 ض 880 وما بعدها.

[65]  قامت الوزارة المكلفة بالسكنى والتعمير بإعداد مشروع قانون جديد في مجال التعمير تحت رقم 04-04 تنفيذا للتوجهات الملكية المضمنة في خطاب الحسيمة بتاريخ 25 مارس 2004، والذي جاء فيه ” … نصدر توجيهاتنا إلى الحكومة والبرلمان قصد العمل خلال دورة الربيع على إقرار تشريعات لمحاربة المخالفات المشجعة على السكن العشوائي، أو المخلة بضوابط البناء المضاد للزلازل…” غير أن هذا المشروع لقي معارضة قوية من طرف المهنيين العاملين بالقطاع والمهندسين، مما أثر على تأخر خروج هذا المشروع إلى حيز الوجود، بحيث مازال قيد الدرس لدى مجلس النواب منذ ماي 2004، بيد أن التوجه الحالي للوزارة منذ فبراير 2006 أصبح يهدف إلى إعداد مشروع المدونة الجديدة للتعمير لإرساء تصور ملائم للنمو الحضاري وبناء ترسانة تقنية وقانونية فعالة شاملة وموحدة بدل التعديل الجزئي للقوانين القديمة خاصة بعد الرسالة الملكية الموجهة إلى الملتقى الوطني حول مدونة التعمير الذي نظم بالرباط في تاريخ 3 أكتوبر 2005، راجع:

– الحاج شكرة، الوجيز في قانون التعمير المغربي، الطبعة الخامسة، دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع، الرباط 2010، ص 27 وما بعدها.

[66] إدريس الفاخوري ، السكن في ظل التشريعات العقارية الخاصة ، مجلة الأملاك ، العدد السابع 2010 ، ص 17.

[67] الجريدة الرسمية عدد 5054، بتاريخ 7 نونبر 2004.

[68]  الجريدة الرسمية عدد 5172، بتاريخ 25 ديسمبر 2003.

[69]  الجريدة الرسمية عدد 5054، بتاريخ 7 نونبر 2002.

[70]  الجريدة الرسمية عدد 5684، بتاريخ 20 نونبر 2008.

[71]  الجريدة الرسمية عدد 4726، بتاريخ 16 شتنبر 1999.

[72] الجريدة الرسمية عدد 5932، بتاريخ 7 أبريل 2011.

[73]  القانون رقم 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011.

[74]  الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011.

[75]  للتوسع أكثر حول أهمية نظام التحفيظ العقاري ودوره في مجال الإسكان يراجع:

– أستاذنا عبد الخالق أحمدون، التحفيظ العقاري بالمغرب – مقتضياته القانونية وإشكالاته العلمية-، مطبعة طوب بريس، الرباط 2010، ص: 29 وما بعدها.

[76] وصلت نسبة العجز في قطاع السكن سنة 2001 إلى حوالي 1.200.000 وحدة سكنية، لترتفع سنة 2002 إلى حوالي 1.240.000 وحدة سكنية ينضاف إليها كل سنة 40.000 وحدة أخرى، وقد يناهز العجز السكني حوالي 200.000 وحدة في أفق سنة 2016، علما أن الحاجيات السنوية المترتبة على تزايد الأسر تقدر بحوالي 125.000 وحدة، في حين أن الإنتاج السنوي القانوني يتأرجح بين 80.000 و 90.000 وحدة، لكن الجديد هو أن البرنامج الحكومي لسنة 2012 تعهد بتقليص العجز السكني إلى 400.000 وحدة ، انظر:

-مولاي عبد السلام شيكري، السكن من التساهل إلى التحريم، Remald، العدد 60، دار النشر المغربية، الدار البيضاء 2005، ، ص: 110.

– البرنامج الحكومي يناير 2012، منشور على صيغة PDF ، موجود في الموقع الرسمي لرئاسة الحكومة www.pm.gov.ma، تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 مارس 2011، ص:73.

[77]  جاء في الخطاب الملكي بمناسبة عيد العرش 2003 ما يلي: ” إن شعبنا بالروح الإيجابية، يجعلنا نعتبر أن الوضعية وإن كانت مقلقة، فإنه غير ميؤوس منها إذا تجندنا لمعالجتها بكل استعجال وحزم، وإلا فقدنا التحكم فيها، تاركين مدننا تتحول إلى بؤر للإقصاء والانفلات والحقد والتواكل، بدل أن تكون فضاءات للتضامن الاجتماعي والإنتاج الاقتصادي والازدهار العمراني والانفتاح الحضاري….” موجود على الموقع الالكتروني www.doc.abhatoo.net.ma تم الاطلاع عليه بتاريخ 16 مارس 2012.

[78]  التصريح الحكومي لسنة 2003، موجود على الموقع الالكتروني للوزارة الأولى www.pm.gov.ma .

[79]  Habitat et urbanisme (2003-2007), un secteur en mouvement, ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace, p 22.

[80]  تم الإعلان عن المبادرة الوطنية للتنمية البشرية في الخطاب الملكي يوم 18 ماي 2005، والتي جاءت باستراتيجية مهمة لتخفيض معدل قاطني الأحياء المهمشة للمدن، وقد شكلت بالفعل مرجعا أساسيا للسياسات العمومية للإسكان للاطلاع على الخطاب الملكي انظر الموقع الرسمي للمبادرة على الانترنيت www.indh.gov.ma.

[81]  برنامج المبادرة الوطنية للتنمية البشرية موجود على الخط www.indh.gov.ma. تم الاطلاع عليه بتاريخ 16 مارس 2012.

[82]  البرنامج الحكومي يناير 2012، م.س ، ص: 74.

[83]  قانون المالية رقم 09-45 للسنة المالية 2010 ، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5800 بتاريخ 31 دجنبر 2009.

[84] قانون المالية رقم  10-43 للسنة المالية 2011، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5904 بتاريخ 30 دجنبر 2010.

[85] قانون المالية رقم  12-22 للسنة المالية 2012، منشور بالجريدة الرسمية عدد 6045 بتاريخ 17 ماي 2012.

[86]  عبد القادر بوحامد، الاستثمار العقاري في قطاع الإسكان بالمغرب، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية الحقوق وجدة 2004-2005، ص: 102-103.

[87] تم إنشاء قطب مجموعة تهيئة العمران في تاريخ 15 دجنبر 2003، بواسطة اندماج كل من الوكالة الوطنية لمحاربة السكن غير اللائق، والشركة الوطنية للتجهيز والبناء، وشركة التشارك، كما تم إدماج المؤسسات الحضرية للبناء في هذا القطب، للتوسع أكثر يراجع:

-بلقاسم أكناو، التمويل العمومي للسكن بالمغرب، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام، جامعة محمد الخامس، كلية الحقوق أكدال، الرباط 2004- 2005، ، ص: 149 وما بعدها.

[88] Habitat et urbanisme (2003-2007) , op.cit, p14.

[89]  لطيفة بحوص، م.س، ص 158 وما بعدها.

[90]  محمد محجوبي، التوجهات المعتمدة في السكن الاقتصادي والاجتماعي في المملكة المغربية، مجلة محكمة، العدد 6، 2006، ص 236.

[91] عبد العزيز بوستى، الإقراض البنكي في مجال السكن، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس، كلية الحقوق/أكدال، الرباط  2002-2003، ص75.

[92] تتجلى هذه الحماية القانونية في التشريعات التالية:

– مرسوم قانون 8 أكتوبر 1980 القاضي بالتخفيض من مبلغ كراء الأماكن المعدة للسكنى لفائدة بعض فئات المكترين، منشور بالجريدة الرسمية عدد  3545 بتاريخ 8 أكتوبر 1980.

– ظهير 25 دجنبر 1980 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، منشور بالجريدة الرسمية عدد 3560 بتاريخ 21 يناير 1980 .

[93] Omar Mounir, Des effets de la législation des baux d’habitation et sa pratique judiciaire sur les investissements dans le logement locatif, RMDED, N°12, 1986, p 217.

[94] عبد العزيز بوستى، م.س، ص75.

[95]  فضلا عن الاعتماد على القروض البنكية يمثل نسبة سكان الذين يعتمدون على إمكانياتهم الذاتية لتمويل السكن في المدن الصغيرة حوالي 54% ، بينما لا تتعدى نسبتهم في المدن الكبرى 37، انظر:

– الهادي مقداد، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء 2000، ص: 48.

[96]  التقرير السنوي لبنك المغرب سنة 2006، www.bkam.ma .

[97]   التقرير السنوي لبنك المغرب سنة 2007، www.bkam.ma .

[98]  التقرير السنوي لبنك المغرب سنة 2008، www.bkam.ma .

[99]  التقرير السنوي لبنك المغرب سنة 2009، www.bkam.ma .

[100]  التقرير السنوي الذي أصدره قسم القروض التابع لمديرية الخزينة والتمويلات الخارجية بوزارة الاقتصاد والمالية www.finances.gov.ma

[101]  التقرير السنوي لبنك المغرب سنة 2010، www.bkam.ma .

[102]  التقرير السنوي لبنك المغرب سنة 2011، www.bkam.ma .

[103]  من هذه المؤسسات نذكر شركة “عقار الوفاء”، “البنك المركزي الشعبي”، “بنك الوفاء”، “البنك المغربي للتجارة الخارجية” .

-Plan de développement économique et social 2000-2OO4, secteur de l’habitat, Direction de la promotion immobilier, juin 2002, p25.

[104]  بلقاسم أكناو، م.س، ص: 127.

[105] محمد الوكاري، الوضعية القانونية للمنعش العقاري بالمغرب، م. س، ص 88-89.

[106]  تم دمج الإسكان والتعمير في قطاع واحد في الهيكلة الجديدة للحكومة لسنة 2012 التي يرأسها السيد عبد الإله بن كيران، وتمت تسميته ب “قطاع السكنى والتعمير وسياسة المدينة” وأسندت الحقيبة إلى السيد نبيل بن عبد اله.

[107]  بلقاسم أكناو، م.س، ص: 145.