– المكري ملزم بأن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد الذي يجب ألا يتعدى ثلاث سنوات من تاريخ الإفراغ و إلا استحق المكتري التعويض الكامل عن الإفراغ. – المشرع في القانون رقم 49.16 لم يعلق حق المكتري في الرجوع إلى المحل بإتمامه الأشغال.

263
المملكة المغربية

المجلس الأعلى للسلطة القضائية  

محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء

المحكمة التجارية بالدار البيضاء

حكم رقم:  

بتاريخ: 06/12/2017

ملف رقم: 4860/8205/2017

 

–         المكري ملزم بأن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد الذي يجب ألا يتعدى ثلاث سنوات من تاريخ الإفراغ و إلا استحق المكتري التعويض الكامل عن الإفراغ.

–         المشرع في القانون رقم 49.16 لم يعلق حق المكتري في الرجوع إلى المحل بإتمامه الأشغال.

أصل الحكم المحفـوظ بكتابـة الضبـط

بـالمحكمة التجارية بالدار البيضاء    

باسـم جلالـة الملــك و طبقا للقانون

أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء  بتاريخ 06/12/2017

وهي مؤلفة من السادة:
……….. رئيسا  ومقررا
………….. عضوا
…………… عضوا
بمساعدة  …….  كاتبة الضبط

في جلستها العلنية الحكم التمهيدي الآتي نصه:

 بين السيد: ………….

الساكن ب ………………. الجديدة.

نائبته ذ. ………. المحامي بهيئة الجديدة.

بوصفه مدعي من جهة.

وبين السيدة: ……………

الكائنة ……………. الجديدة.

نائبها ذ. ………. المحامي بهيئة الجديدة.                        بوصفها مدعى عليها من جهة أخرى.

 

الوقائــع:

بناء على المقال الذي تقدمت به المدعي بواسطة نائبه والمؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 18/05/2017 ، و الذي يعرض فيه أنه كان يملك الأصل التجاري بالمحل الكائن ………… الجديدة، و أن المدعى عليها بصفتها مالكة العقار استصدرت حكما عن هذه المحكمة بتاريخ 16/07/2008 تحت رقم 8771/08 ملف عدد 11190/15/2007 قضى بإفراغه من أجل الهدم و إعادة البناء، و تم تأييد هذا الحكم بمقتضى القرار الصادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء ملف عدد 1299/15/2009 ، و تم تنفيذ هذا القرار بتاريخ 06/07/2010، و بتاريخ 25/08/2010 أشعر المالكة برغبته في ممارسة حق الأسبقية و الرجوع إلى المحل بعد إعادة بنائه، و أن المدعى عليها أعادت بناء العقار و به محلات تجارية فأنذرها بأن تضع رهن إشارته محلا تجاريا لكن بدون جدوى، و أنه و منذ إفراغه لأكثر من ست سنوات لم تعمل على إرجاعه إلى محله مما يكون معه محقا في طلب التعويض عن فقدان أصله التجاري طبقا للمادة 11 من القانون رقم 49.16 .

و التمس الحكم على المدعى عليها بتسليمه المحل التجاري الكائن ………….. . الجديدة مع الأمر بإجراء خبرة تقويمية للضرر الذي لحقه من جراء الإنتظار، و احتياطيا بأدائها تعويضا عن فقدان أصله التجاري و بإجراء خبرة لتحديد هذا التعويض مع تحميلها الصائر.

و أرفق مقاله بنسخة من محضر تنفيذ، و صورة من رسالة إنذار و نسخة من شهادة التسليم الخاصة بها، و محضر معاينة، و صورة من طلب تبليغ إنذار غير قضائي.

و بناء على المذكرة الجوابية التي تقدمت بها المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 05/07/2017 و التي عرضت فيها أن طلبات المدعي لا تطبق عليها مقتضيات المادتين 7 و 9 من القانون رقم 49.16 لأن النازلة صدرت فيها عدة أحكام في إطار ظهير 24/05/1955 ، و أنه صدر حكم عن هذه المحكمة بتاريخ 26/02/2016 تحت عدد 1391 ملف تجاري رقم 10135/8205/2015 قضى بعدم قبول الطلب بعلة عدم وجود رخصة السكنى، تم تأييده بمقتضى القرار الصادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/03/2017 تحت عدد 1861 ملف عدد 3214/8206/2016  بعلة أن الطلب سابق لأوانه لعدم اكتمال البناء، مما تكون معه سبقية البت ثابتة طبقا للفصول 450- 451- 453 من ق.ل.ع ، و أن رخصة البناء صادرة في 11/02/2013 و لا زالت لم تكتمل ثلاث سنوات، و أن أشغال البناء لا زالت لم تنته حسب الثابت من شهادة المهندس رشيد القضيوي و شهادة مكتب الدراسات و محضر المعاينة، كما تؤكد ذلك الخبرة القضائية المنجزة بتاريخ 23/01/2017 32 طرف الخبير قرموشي، كما أنها لم تتوصل بشهادة المطابقة طبقا للمادة 55 32 قانون التعمير، و أنها وجهت إنذارا للمدعى عليه الذي استنكف عن الرجوع.

و التمست الحكم برفض الطلب.

و أرفقت مذكرتها بصورة من الحكم الإبتدائي و من القرار الإستئنافي المشار إلى مراجعهما أعلاه، و صورة من تقرير خبرة، و صورة من رخصة أشغال البناء و من شهادة المهندس رشيد القضيوي، و صورة من رسالة إنذار و من محضر معاينة  و من شهادة مكتب الدراسات.

و بجلسة 19/07/2017 أدلى نائب المدعي بمذكرة تعقيبية أوضح فيها أن هذه المحكمة أصدرت حكما تمهيديا قصد تحديد التعويض المستحق عن فقدان مكترين آخرين لأصلهم التجاري.

و التمس الحكم وفق الطلب.

و أرفق مذكرته بصورة من حكم صادر عن هذه المحكمة بتاريخ 03/05/2017 تحت رقم 583  ملف عدد 2490/8206/2017، و صورة من رسالة إنذار.

و بناء على الحكم الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 26/07/2017 و القاضي بإجراء خبرة كلف للقيام بها الخبير عبد الوهاب بن زاهير الذي انتهى في تقريره إلى تحديد التعويض المستحق عن الإفراغ في مبلغ 338.100,00 درهم.

و بجلسة 29/11/2017 أدلى نائب المدعي بمذكرة بعد الخبرة أوضح فيها أن الخبرة جاءت مجحفة في حق المكتري لأن تقدير حق الإيجار في مبلغ 300.000,00 درهم جد ضعيف، كما أنها لم ـاخذ بعين الإعتبار الضرر الحاصل جراء الإنتظار.

و التمس إرجاع الخبرة إلى الخبير قصد تحديد الضرر الناتج عن الإنتظار، و احتياطيا بأداء المدعى عليها مبلغ 338.100,00 درهم مع تحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى و تحميلها الصائر.

و بنفس الجلسة أدلى نائب المدعى عليها بمذكرة بعد الخبرة أوضح فيها أن الخبرة باطلة لعدم إثبات منجزها توصل المكرية القانوني، و أن المحل كانت تباع فيه متلاشيات المنازل  حسب الثابت من تقرير خبرة عبد الحق ابن الزيات الذي حدد التعويض المستحق في مبلغ 105.000,00 درهم، و أن الخبرة أنجزت في محل بالبيضاء لبيع العجلات المطاطية.

و التمس التصريح ببطلان الخبرة المنجزة ، و احتياطيا إجراء خبرة مضادة و تحديد التعويض المستحق في مبلغ 100.000,00 درهم.

و أرفق مذكرته بصورة من تقرير خبرة.

وبناء على إدراج الملف أخيرا بجلسة 29/11/2017 حضرها نائبا الطرفين واعتبرت المحكمة القضية جاهزة لتقرر حجزها للمداولة بجلسة 06/12/2017.

التعليـــــــل

بعد الإطلاع على وثائق الملف

وبعد المداولة وطبقا للقانون

 

في الشكــل :

حيث قدمت  الدعوى مستوفية  لجميع الشروط  الشكلية المتطلبة  قانونا فهي  مقبولة  شكلا .

في الموضـوع :

  • في الدفع بسبقية البت:

حيث دفعت المدعى عليهم بسبقية البت في الطلب على أساس أنه سبق للمدعي أن تقدم بنفس الطلب و قضت هذه المحكمة بعدم قبوله و تم تأييده استئنافيا.

و حيث يتبين من الحكم الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 26/02/2016 تحت عدد 1391 ملف تجاري رقم 10135/8205/2015 أنه قضى بعدم قبول الطلب.

و حيث تم تأييد هذا الحكم بمقتضى القرار القرار الصادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/03/2017 تحت عدد 1861 ملف عدد 3214/8206/2016  .

و حيث إن الدفع بسبقية البت يقتضي الفصل في موضوع الدعوى ذلك أن الحجية التي يمنحها القانون للشيء المقضي به تثبت للأحكام القطعية الفاصلة في جوهر الطلب و ليس للأحكام التي اقتصرت على البت في شكل الدعوى( قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 21/12/2005 تحت عدد 3422 في الملف المدني عدد 3152/04).

و حيث إن الثابت من الحكم أعلاه أنه قضى بعدم قبول الطلب شكلا، مما يكون معه الدفع بسبقية البت غير مبني على أساس قانوني سليم و يتعين رفضه.

  • في باقي الطلبات:

حيث يهدف  الطلب  إلى الحكم على على المدعى عليها بتسليمه المحل التجاري الكائن بدرب مولاي أحمد الطاهري الرقم 10 الجديدة مع الأمر بإجراء خبرة تقويمية للضرر الذي لحقه من جراء الإنتظار، و احتياطيا بأدائها تعويضا عن فقدان أصله التجاري.

و حيث إن الدعوى الحالية تخضع لمقتضيات القانون رقم 49.16 الصادر بتاريخ 18/07/2016 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.

و حيث نصت المادة 38 من هذا القانون على أنه يدخل حيز التنفيذ بعد انصرام أجل ستة أشهر ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية و تطبق أحكامه على عقود الكراء الجارية و على القضايا الغير الجاهزة للبت فيها.

و حيث إنه و تبعا لذلك يكون دفع المدعى عليها بكون النازلة لا تطبق عليها مقتضيات المادتين 7 و 9 من القانون رقم 49-16 غير مبني على أساس قانوني سليم و يتعين التصريح برفضه.

و حيث يتبين من  الحكم الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 16/07/2008 تحت رقم 8771/08 ملف عدد 11190/15/2007 قضى بإفراغ المدعي من المحل التجاري الكائن بدرب مولاي أحمد الطاهري الرقم 10 الجديدة، و تم تأييد هذا الحكم بمقتضى القرار الصادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 1299/15/2009.

و حيث تم إفراغ المدعي من المحل التجاري بتاريخ 06/07/2010 حسب الثابت من محضر التنفيذ عدد 297/2010 او.

و حيث ألزمت الفقرة من الأولى من المادة 11 من القانون رقم 49.16 المكري بأن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد و الذي يجب ألا يتعدى ثلاث سنوات من تاريخ الإفراغ.

و حيث إن المدعي أفرغ المحل بتاريخ 06/07/2010 و لم تشعر المكرية المدعي بالرجوع إلا بتاريخ 15/06/2017 حسب الثابت من محضر تبليغ الإنذار المدلى به، أي بعد مرور أكثر من خمس سنوات.

و حيث إنه و إضافة إلى ذلك فإن المدعية علقت حق المكتري في الرجوع بإتمام زينة المحل بنسبة 25%.

و حيث إن المشرع في القانون رقم 49.16 لم يعلق حق المكتري في الرجوع إلى المحل بإتمام الأشغال مما يتعين معه رفض دفع المدعى عليها بهذا الخصوص.

و حيث إن الثابت من تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير عبد الوهاب بن زاهير أن العقار لم تكتمل به الأشغال و يتكون من عمارة بها طابقين و طابق سفلي متكون من عدة محلات تجارية.

و حيث إنه و طبقا لمقتضيات الفقرة الثانية من المادة 11 من القانون رقم 49.16 فإنه حالة عدم تسليم المكتري المحل داخل أجل ثلاث سنوات من تاريخ إفراغه يحق له المطالبة بالتعويض وفق مقتضيات المادة 7 ما لم تكن أسباب التأخير خارجة عن إرادة المكري.

و حيث إن المدعى عليها لم تثبت للمحكمة أن سبب التأخير خارج عن إرادتها مما يكون معه دفعها بهذا الخصوص غير مبني على أساس قانوني سليم و يتعين التصريح برفضه.

و حيث إنه و تبعا لذلك يكون طلب التعويض عن فقدان المدعي محله التجاري مبني على أساس قانوني سليم و يتعين الإستجابة له.

وحيث إن المحكمة و بغية تحديد التعويض المستحق للمدعي أمرت تمهيديا بإجراء خبرة كلف للقيام  بها الخبير عبد الوهاب بن زاهير الذي انتهى في تقريره إلى تحديد التعويض المستحق عن الإفراغ في مبلغ338.100,00 درهم.

و حيث يتبين من تقرير الخبرة أن الخبير استدعى المدعى عليها بالبريد المضمون مما يتعين معه رفض دفعها بهذا الخصوص.

و حيث إن تقرير الخبير عبد الوهاب بن زاهير جاء مستوفيا للشروط الشكلية المنصوص عليها قانونا لاسيما الفصل 63 من ق.م.م و احترم مقتضيات الحكم التمهيدي مما يتعين قبوله .

و حيث إن الخبير اعتمد في تقدير التعويض على معاينة المحلات المشابهة موقعا و مساحة لمحل المدعي و تحديد أهمية النشاط الذي كان مزاولا فيه ،و على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، و ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات، و ما فقده من عناصر الأصل التجاري من حق في الإيجار و زبناء و سمعة تجارية، و مصاريف الإنتقال إلى محل آخر، مما يكون معه دفع المدعى عليهال بهذا الخصوص غير مبني على أساس و يتعين رفضه.

و حيث إن المحكمة  و في ضوء تقرير الخبرة وسلطتها التقديرية ترى تحديد مبلغ التعويض المستحق للمدعي جراء الحرمان من حق الرجوع في مبلغ  300.000,00 درهم.

و حيث إن المدعي لم يثبت للمحكمة حجم الأضرار اللاحقة به من جراء الإنتظار خاصة و أن الثابت من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة قبل الإفراغ أن المحل لم يكن له أي مدخول مما يتعين معه رفض طلب التعويض عنها.

و حيث إن خاسر الدعوى يتحمل مصاريفها.

و حيث يتعين تحديد مدة الإكراه البدني في الأدنى.

وتطبيقا  للفصول 1/2/31/32/37/50/124 من ق. م .م  و القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.

لهــذه الأسبـــاب

حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا  و حضوريا:

في الشكــل: بقبول الدعوى .

في الموضوع: بأداء المدعى عليها لفائدة المدعي تعويضا قدره  ثلاثمائة ألف درهم (300.000,00 درهم) مع تحميلها المصاريف و تحديد مدة الإكراه البدني في الأدنى و رفض باقي الطلبات.

 

وبهذا صدر الحكم في اليوم والشهر والسنة أعلاه.

الرئيس                   القاضي المقرر                   كاتب الضبط