مبدأ سلطان الارادة في العلاقة الكرائية بين الثبات والتغيير
على ضوء قانون الالتزامات والعقود والقانون رقم 12.67
حليمة لمغاري
أستاذة باحثة بكلية الحقوق اكادير
يشكل قانون الالتزامات والعقود الذي وضع سنة 1913 القواعد العامة للقانون المغربي وقد وضع في ظرفية تاريخية خاصة وحاسمة [1]، فرضت تبني بعض مقتضيات القواعد التي تضمنتها المدونات الأروبية دون الخروج عن قواعد الفقه الاسلامي السائدة في المغرب , بالإضافة الى أن العلاقات التعاقدية في تلك الفترة كانت تتسم بالتوازن والتكافؤ ، بحيث يملك كلا الطرفين حرية المناقشة والمفاوضة خلال ابرام العقود .
وقد جاء هذا القانون متشبعا بمبدأ سلطان الارادة الذي بلغ قمته في الفصل 230 بجعله العقد شريعة المتعاقدين ، كما تم تكريسه خلال تقنين أحكام وقواعد العقود من بينها وأهمها عقد الكراء .
لكن بعد ذلك تم الحد من قوة هذا المبدأ بمقتضى قوانين خاصة, من بينها القوانين المتعلقة بالكراء المتعلق بالأماكن المعدة للسكنى والاستعمال المهني, فتم تقييد هذا المبدأ ونتائجه وبالضبط القواعد المتعلقة بالوجيبة الكرائية الى غاية صدور القانون رقم 07.03 الذي تراجع فيه المشرع عن تقييد تحديد الوجيبة الكرائية ,وأعطى الاولوية لاتفاق الأطراف وعند عدم الاتفاق يتم اللجوء الى التحديد التشريعي, وهذا الاتجاه تم تأكيده في القانون رقم 67.12 الأمر الذي يطرح اشكالية مدى ثبات هذا المبدأ ونجاعته في تحقيق التوازن العقدي أم أن الأمر لا يتجاوز حلول ظرفية فرضتها عوامل مختلفة مما يتطلب اعادة النظر في هذا التوجه التشريعي وايجاد حلول أخرى آنية توافق الظرفية الحالية .
لمناقشة هذه الاشكاليات يقتضي الأمر تقسيم الموضوع الى مبحثين على الشكل التالي:
المبحث الاول : مدى قوة مبدأ سلطان الارادة في تحديد الوجيبة الكرائية للاماكن المعدة للسكنى والاستعمال المهني .
المبحث الثاني : مدى ثبات مبدأ سلطان الارادة في اقرار توازن العلاقات الكرائية عند تحديد الوجيبة الكرائية للاماكن المعدة للسكنى والاستعمال المهني .
المبحث الاول : مدى قوة مبدأ سلطان الارادة في تحديد الوجيبة الكرائية للاماكن المعدة للسكنى والاستعمال المهني .
تبنى المشرع المغربي مبدأ سلطان الارادة بشكل مطلق في قانون الالتزامات والعقود مما جعل الوجيبة الكرائية تحدد بشكل مطلق وبدون قيود ـــ المطلب الاول ــ , بخلاف القوانين الخاصة لعقد الكراء التي قيدت هذا المبدأ ــ المطلب الثاني ــ .
المطلب الاول : التحديد الاتفاقي بدون قيود للوجيبة الكرائية للاماكن المعدة للسكنى وللاستعمال المهني
نشير بداية أن عقد الكراء كغيره من العقود كان يخضع في بداية الامر لأحــــــكام الشريعة الاسلامية [2] ، التي أقرت مبدأ سلطان الارادة في مجال التصرف القانوني , وهذا ما يتبين من العديد من الآيات القرآنية التي تنص على احترام العهود .
وهذا الاتجاه جعل العقد في الشريعة الاسلامية يقوم على رضى المتعاقدين عن طريق صدور ايجاب من أحدهما وقبوله من طرف شخص آخر، وفي ذلك يقول صاحب مرشد الحيران في المادة 168 ” العقد عبارة عن ارتباط الايجاب الصادر من احد العاقدين بقبول الاخر على وجه يتبين في المعقود عليه, ويترتب على العقد إلزام كل واحد من العاقدين بما وجب له الاخر” .
وهذا ينص بطريقة غير مباشرة على مبدأ العقد شريعة المتعاقدين الذي يعتبر من بين مبادئ سلطان الإرادة والذي أخد به ايضا في عقد الكراء [3] , حيث جاء في تحفة ابن عاصم :
يجوز في الدور و شبهها الكراء لمدة عدت وشيء قـــدرا
ولا خروج عنه إلا برضا حتى يرى أجله قد انقضى [4].
لكن بعد فرض السلطات الفرنسية حمايتها على المغرب, تم إصدار قانون الالتزامات والعقود الذي تبنى بدوره مبدأ سلطان الارادة في الفصل 230 الذي ينص على انه ” الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة الى منشئيها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون ” [5].
هذا الفصل تم النص عليه في القسم الرابع من الكتاب الاول المخصص للالتزامات بوجه عام, والذي يقر قاعدة سلطان الارادة في جميع العلاقات التعاقدية التي من بينها العلاقات الناشئة عن عقد الكراء .
بالإضافة الى الفصل 230 المذكور أعلاه ينص الفصل 628 من نفس القانون على أنه ” يتم الكراء بتراضي الطرفين على الشئ وعلى الاجرة وعلى غير ذلك مما عسى أن يتفقا عليه من شروط في العقد “, والذي يدل دلالة واضحة على اعتناق المشرع المغربي لمبدأ التحديد الاتفاقي للوجيبة الكرائية بشكل مطلق وبدون قيود, بحيث يقوم تحديدها على مبدأ الحرية التعاقدية طبقا لقانون السوق القائم على قاعدتي العرض والطلب [6].
كما خول المشرع للطرفين في الفصل من نفس القانون لكل من المكري والمكتري الاتفاق على جنس الأجرة التي تكون اما نقدية وهذا هو الاصل أو غير نقدية، حيث تكون اما منتجات أو أطعمة أو منقولات أو حصة شائعة في منتجات العين المكراة[7], وأيضا الفصل 642 من نفس القانون ايضا الذي خول بدوره للمتعاقدين امكانية الاتفاق على تحمل الضرائب والتحملات الاخرى المتعلقة بالعين المكراة , في وقت كان بإمكانه أن يحسم في الأمر بقاعدة آمرة يلتزم الجميع باحترامها [8].
هذه بصفة عامة الأحكام المتعلقة بالتحديد الاتفاقي للوجيبة الكرائية في قانون الالتزامات والعقود المغربي، والذي لم يحد فيه المشرع عن الاحكام التي نصت عليها القوانين المقارنة خاصة القانون المصري في الفصل 561 من القانون المصري بنصه على أنه ” اذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفـــية تقديرها أو اذا تعذر إثبات مقدار الاجرة وجب اعتبار أجــــــــرة المثل” . وكذلك المشرع الفرنسي الذى قدس مبدأ سلطان الارادة واعتبره أساس كل الالتزامات وذلك من خلال الفصل 1134 بنصه على أنه ” الاتفاقات التي تمت على وجه شرعي تقوم مقام القانون بالنسبة الى عاقديها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما, أو لأسباب يبيحها القانون “, كما تناول الوجيبة خلال معالجته لأحكام عقد الكراء بداية من الفصل 1708 الى 1762 من القانون المدني, حيث أعطى للأطراف إمكانية التحديد الاتفاقي للوجيبة الكرائية سواء تحديدها بذاتها أو كافة الشروط الاتفاقية الأخرى المتعلقة بها .
لكن بالرجوع الى الفصل 634 من ق.ل.ع نجد أن المشرع قيد رضائية عقد الكراء بسنه تحديد الوجيبة الكرائية بواسطة أجرة المثل في مكان العقد وفي حالة سكوت المتعاقدين عن تحديدها بنصه على أنه ” اذا لم يحدد المتعاقدان الأجرة, افترض فيهما أنهما قد قبلا أجرة المثل في مكان العقد , واذا كانت ثمة تعريفية رسمية, افترض في المتعاقدين أنهما قد ارتضيا التعاقد على اساسها “ .
ويقوم بتحديد أجرة المثل القاضي المخول له حق الاستعانة بجميع الوسائل التي يراها ضرورية لإصدار حكمه سواء بالاعتماد على الخبرة أو عقد كراء العين المكراة عن مدد سابقة أو وجيبات أخرى مماثلة .
المطلب الثاني : التحديد الاتفاقي المقيد للوجيبة الكرائية للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني .
فرضت مجموعة من العوامل المختلفة التدخل التشريعي وتنظيم عقد الكراء المتعلق بالأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني في إطار القوانين الخاصة بعقد الكراء وما تتسم به هو الحد من مبدأ سلطان الارادة السائد في قانون الالتزامات والعقود, لكن هذا التقييد تختلف قوته من قانون الى اخر ، ويمكن التمييز بين مرحلتين المرحلة الاولى تبتدئ من صدور ظهير 5 ماي 1928 الى غاية صدور القانون رقم 03 .07 بتاريخ 30 نونبر 2007 ــ الفقرة الاولى ــ , اما المرحلة الثانية فمند صدور هذا القانون الاخير الى غاية صدور القانون رقم 67.12 الصادر بتاريخ 19 نونبر 2013 ــ الفقرة الثانية ــ .
الفقرة الأولى: من صدور ظهير 5 ماي 1928 الى غاية صدور القانون رقم 07.03 .
أولا : في ظهير 5 ماي 1928[9].
يعتبر هذا الظهير أول تشريع كرائي خرج فيه المشرع عن الأحكام المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود[10] بسنه قواعد موضوعية تشكل استثناء للقواعد العامة [11] لكن بطريقة خجولة ومحتشمة حيث جعلها المشرع مجرد تدابير وقتية بغرض مواجهة أزمة الكراء التي كانت موجودة آنداك[12] ، وقد عالج هذا القانون مسألتين[13] أولهما تتعلق بالإخلاء وثانيهما تتعلق بالوجيبة الكرائية, حيث أخضع كل زيادة مقترحة من لدن المكري ولم يقبلها المكتري لمصادقة القاضي الأمر الذي يوضح أن المشرع ترك الخيار لأطراف العقد بتحديد الوجيبة باتفاقهما على غرار الفصل 628 من ق. ل .ع [14] سواء عند ابرام العقد أو خلال تنفيذه ويحق للمكري فقط المطالبة بإنقاص كل مبلغ زيد في قيمة الكراء أو اسقاط الزيادة بتمامها اذا وجدها تعسفية .
ثانيا : القانون رقم 6 . 79 الخاص بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للاماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني الصادر بتاريخ 25 دجنبر 1980[15]
يقتضي الأمر في هذا الظهير التمييز بين تحديد الوجيبة الكرائية عند ابرام عقد الكراء أولا، وثانيا عند تنفيذ العقد واستمراره في إطار مراجعة الوجيبة الكرائية .
- : تحديد الوجيبة الكرائية عند ابرام عقد الكراء
تحدد حسب الفقرة الاولى من الفصل الثاني من ظهير 25 دجنبر 1980 الوجيبة الكرائية برضى الطرفين , لكنه قيد هذه الرضائية في الفقرة الثانية من نفس الفصل بتخويله المكتري حق المنازعة في ثمن الكراء [16]أمام القضاء داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ إبرام العقد اذا كانت الوجيبة لا تتناسب أولا مع رأسمال العقار المكرى, بحيث لا تتوافق بشكل واضح مع المردودية المشروعة لرأس المال الذي يمثل القيمة الحالية للعقار ولرأس المال المستثمر فعليا, وثانيا مع مزايا العين المكراة كموقع العقار وظروف تجهيزه , مما يجعل الطعن في الوجيبة الكرائية يقوم على معيارين أولهما موضوعي يتمثل من جهة أولى في عدم تناسب هذه الاخيرة ــ أي الوجيبة الكرائية ــ مع رأسمال العقار ومن جهة ثانية عدم تناسبها مع مزايا العين المكتراة , اما المعيار الثاني فإجرائي يتمثل في ممارسة حق الطعن خلال ثلاثة اشهر من ابرام العقد وليس من التاريخ المحدد لاستعمال المحل أومن تاريخ استعماله فعلا[17] .
ب: مراجعة الوجيبة الكرائية [18]
خلال سريان العقد يحق لطرفيه مراجعة الوجيبة الكرائية والتي تندرج ضمن مراجعة العقود بصفة عامة, والتي تهدف الىتحقيق التوازن العقدي , والمراجعة أنواع متعددة اما تتم برضى الطرفين وتسمى المراجعة الاتفاقية أو من طرف المشرع وتسمى المراجعة التشريعية أو من طرف القضاء وتسمى المراجعة القضائية . .
وبالنسبة لمراجعة الوجيبة الكرائية بمقتضى ظهير 25 دجنبر 1980 يجب التمييز بين مرحلتين مرحلة ما قبل تعديل ظهير 25 دجنبر 1980 ومرحلة ما بعد تعديله .
- مرحلة ما قبل تعديل ظهير 25 دجنبر 1980.
في هذه المرحلة قنن المشرع نوعين من المراجعة أولهما المراجعة الاتفاقية وثانيهما المراجعة القضائية بنصه في الفقرة الاولى من الفصل الخامس على أنه “يمكن مراجعة وجيبة الكراء بطلب من المكري أو المكتري وتبث المحكمة المختصة عند عدم اتفاق الاطراف ” وهذه المراجعة تعتمد على توافق الاطراف دون التقيد بأية معايير , أما المراجعة القضائية فتأتي في المرتبة الثانية بعد المراجعة الاتفاقية وذلك بتخويل القضاء هذه المهمة وبالتقيد بالمعايير المنصوص عليها في الفصل السادس من نفس الظهير بنصه على أنه ” يراعي القاضي في تقدير الوجيبة الكرائية القيمة الحقيقية لمجموع المحلات المكراة على أن يعتبر بصفة خاصة قيمة الارض وقيمة البناء وقدمه ودرجة الرفاهية والصيانة والمزايا موقعا وبيئة وكذا الظروف الاقتصادية العامة ويتم تقييم مجموع هذه العناصر يوم تقديم الطلب ” .
لكن المشرع اشترط في الفقرة الثانية من الفصل الخامس شرطا وحيدا لمراجعة الوجيبة الكرائية وهو مرور ثلاث سنوات على ابرام العقد أو على اخر مراجعة سواء قضائية أو اتفاقية .
- مرحلة ما بعد تعديل ظهير 25 دجنبر 1980
عدل ظهير 25 دجنبر 1980 بمقتضى القانون رقم 63.99 الصادر بتنفيذه ظهير 25 غشت 1999 ومن بين المقتضيات التي طالها التعديل مراجعة الوجيبة الكرائية بحيث أثار الفصل الخامس[19] المتعلق بمراجعة الوجيبة الكرائية غموضا حول أخد المشرع المغربي بالمراجعة الاتفاقية أم لا لعدم النص عليها بطريقة صريحة كما كان عليه الشأن في الفصل الخامس المعدل, ويمكن القول وانطلاقا من صياغة الفصل أن المشرع استغنى عن المراجعة الاتفاقية كعدم استعماله مثلا ” عدم اتفاق الاطراف ” أو المراجعة الاتفاقية ” .
كما اضاف المشرع شرطا آخر فبالإضافة الى شرط المدة المتمثل في ثلاث سنوات إشترط حدوث تغييرات على خصائص ومميزات الاماكن المكراة[20] .
ومن تم يتبين أن المشرع قيد من مبدأ سلطان الارادة بمقتضى نظام المراجعة وتحديد شروطه لكن يلاحظ أن نظام مراجعة الوجيبة الكرائية يظل اختياريا باستعمال مصطلح ” يمــــكن ” في الفصل الخامس .
الفقرة الثانية : من صدور القانون رقم 07.03 الى غاية صدور القانون رقم 67.12
أولا : القانون رقم 07.03 الصادر في 30 نونبر 2007 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي [21].
كرس المشرع بمقتضى هذا القانون مبدأ سلطان الارادة في شقه المتعلق بحرية التراضي سواء عند ابرام عقد الكراء أو خلال مراجعته .
ففيما يخص تحديد الوجيبة الكرائية عند ابرام عقد الكراء وبموجب المادة الاولى[22] من هذا القانون يحق للمكري والمكتري تحديدها برضاهما معا دون اية قيود، بحيث ألغى المشرع امكانية المنازعة فيها خلال ثلاثة أشهر من ابرام العقد والتي كان منصوصا عليها في ظهير 25 دجنبر 1980 .
أما فيما يخص المراجعة ومن خلال المواد الاولى والثانية[23] والثالثة [24]من هذا القانون أعطى المشرع الاولوية لاتفاق الأطراف شريطة التقيد بمدة ثلاث سنوات كمدة فاصلة بين طلبات المراجعة، تبتدئ من تاريخ إبرام العقد أو من تاريخ اخر مراجعة قضائية أو اتفاقية وأيضا أن لا تتجاوز الزيادة النسب المقررة في هذا القانون , وهي 8 % بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى و10 % بالنسبة لباقي المحلات .
كما يلاحظ من خلال المواد المذكورة أعلاه أن المشرع يكرس بصفة جلية مبدأ حرية التعاقد بين المكري والمكتري, وفي المقابل قنن المشرع نظام المراجعة التشريعية بتحديده نسب الزيادة في الوجيبة الكرائية لكن لا يعمل بها في حالة اتفاق الاطراف على نسب مغايرة ، لا يجب أن تتجاوز النسب المحددة في هذا القانون وهي 8% بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى و10 % بالنسبة لباقي المحلات .
ثانيا : القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني[25] .
انحصرت بنود القانون رقم 07.03 على تحديد ومراجعة الوجيبة الكرائية ولجميع المحلات سواء ذات الطابع المدني أو التجاري بخلاف القانون رقم 67.12 الذي نظم جميع مظاهر العلاقة الكرائية والتي من بينها الوجيبة الكرائية, بحيث احتفظ المشرع بنفس التوجه الذي كرسه في قانون رقم 07.03 وذلك بإعطائه التحديد الاتفاقي الاولوية وفي حالة عدم الاتفاق يتم اللجوء الى التحديد التشريعي [26].
وخلاصة القول أن المشرع في القوانين الخاصة احتفظ بمبدأ سلطان الارادة لكن قيده بمجموعة من القيود، كانت في البداية بيد القضاء تم أصبحت بعد ذلك بيد المشرع نفسه , لكن يلاحظ أن هذه القيود تراجعت قوتها مع القانون رقم 07.03 الملغى وأيضا القانون رقم 67. 12 الحالي, وبالمقابل تم تكريس مبدأ سلطان الارادة ، مما يطرح اشكالية مدى ثباته في اقرار التوازن العقدي ؟ .
المبحث الثاني : مدى ثبات مبدأ سلطان الارادة في اقرار توازن العلاقات الكرائية عند تحديد الوجيبة الكرائية.
قيد المشرع بمقتضى القوانين الخاصة مبدأ سلطان الارادة لحماية المكتري في اطار النظام العام الحمائي, لكنه بعد ذلك رجع الى تقويته لعوامل اخرى تختلف عن عوامل تقييده ــ المطلب الأول ـــ, مما يطرح اشكالية النتائج المترتبة عن تقييد وتبني هذا المبدأ ــ المطلب الثاني ــ .
المطلب الاول : عوامل التراجع والرجوع الى مبدأ سلطان الارادة
الفقرة الاولى : عوامل التراجع عن مبدأ سلطان الارادة
كما سبق القول ان المشرع المغربي تبنى مبدأ الحرية التعاقدية الذي يشكل أحد مبادئ سلطان الارادة بشكل مطلق في تحديد الوجيبة الكرائية في قانون الالتزامات والعقود، وهذا الاتجاه يمكن ارجاعه الى مسألتين أولهما ترجع الى الظرفية التاريخية التي وضع فيها هذا القانون بحيث فرضت عليه تبني بعض مقتضيات القواعد التي تضمنتها المدونات الاروبية [27] دون الخروج عن قواعد الفقه الاسلامي السائدة في المغرب [28] ، ومن جهة ثانية فإن قانون الالتزامات والعقود وضع اساسا ليطبق على الاجانب من الفرنسيين وغيرهم ، أما المغاربة فكان يسري عليهم بالتبعية حيث يشترط أن يكون أحد المتـــــعاقدين أجنبيا [29] , وثانيهما يرجع الى طبيعة العلاقات التعاقدية في تلك الفترة والتي كانت تتميز بالبساطة مما جعل العلاقة بين المتعاقدين تتسم بنوع من التوازن والتكافؤ ، حيث يملك الطرفين حرية المناقشة والمفاوضة على قدم المساواة, مما جعلهما في مرتبة متساوية .
ومما ساعد هذا الاتجاه أن المغرب لم يعرف أزمة الكراء التي اندلعت مع الحرب العالمية الاولى حيث كان هناك توازن بين العرض والطلب في مجال العقارات المعدة للكراء , لكن سرعان ما اختلت العلاقات الكرائية بفعل عوامل متعددة إما تشريعية أو اقتصادية واجتماعية .
تعود العوامل التشريعية لتخلي المشرع عن السياسة الحكومية في ميدان السكن وفتح المجال للقطاع الخاص [30], مما أدى الى اضطراب السوق العقارية لكون مستثمري القطاع الخاص يهدفون بالأساس الى تحقيق الربح وليس تحقيق المصلحة العامة [31] .
أما العوامل الاقتصادية فتتمثل في المضاربة العقارية وارتفاع مواد البناء وثمن الأراضي[32]، اما العوامل الاجتماعية فتعود لعاملين أولهما يتمثل في عامل الهجرة وثانيهما في النمو الديمغرافي [33].
وقد أدت هذه العوامل مجتمعة الى جعل عقد الكراء عقد إذعان ، بحيث أصبح المكتري تحت رحمة المكري , لهذا تدخل المشرع في إطار توجيه العقود وفي إطار النظام العام الحمائي لإعادة التوازن لعقد الكراء[34] .
ومن بين مظاهره الحد من مبدأ سلطان الإرادة لذا تغيرت طبيعة العلاقة التي تربط بين المكري والمكتري ، فلم تعد خاضعة لإرادتهما بل لإرادة المشرع والسلطة القضائية .
وبالنسبة للوجيبة الكرائية حد من إمكانية تحديدها عند إبرام عقد الكراء بطريقة تعسفية وأيضا خلال مراجعتها , وبذلك تراجعت قوة مبدأ سلطان الارادة , لكن هذا التدخل التشريعي لم يحقق النتائج المرجوة منه, بل أدى الأمر الى ظهور صعوبات جديدة لإقرار التوازن العقدي لعقد الكراء خاصة تحديد الوجيبة الكرائية .
الفقرة الثانية : عوامل الرجوع الى مبدأ الحرية التعاقدية.
بالرغم من التدخل التشريعي لتنظيم عقد الكراء عامة والوجيبة الكرائية بصفة خاصة والحد من مبدأ الحرية التعاقدية في تحديدها فإن التوازن المنشود لم يتحقق ويتجلى ذلك من خلال :
أولا : نشوء أزمة ثقة بين المكرين والمكترين نتج عنها عزوف الملاك عن كراء الدور التي يملكونها وتفضيل بقائها شاغرة على كرائها .
ثانيا : تراجع الاستثمارات في قطاع البناء المعد للكراء .
ثالثا : ارتفاع القضايا المتعلقة بالكراء ، وتحتل مراجعة الوجيبة الكرائية المرتبة الاولى .
رابعا : تراجع سوق الكراء بالمغرب , فقد ذكرت التوقعات الأخيرة لمؤسسة أورومونيتور الدولية لدراسة الاسواق والتوقعات الاقتصادية عن سنة 2013 تراجع سوق الكراء بالمغرب خلال السنوات المقبلة, مقابل ارتفاع نسبة المشتريات بقروض رهنية .
خامسا : تضارب الاجتهادات القضائية في مجال المنازعات الكرائية , فقد تضمنت مذكرة تقديم مشروع القانون رقم 07.03 أن ” المشاكل المرتبطة بالكراء من بين أهم الاسباب التي تساهم في أزمة السكنى, كما أن مراجعة الوجيبة الكرائية أصبحت تخضع للسلطة التقديرية للمحكمة المعتمدة أساسا على تقدير الخبرة الشئ الذي أدى الى طول المسطرة القضائية والحكم بزيادة في الوجيبة الكرائية بطريقة خالية من الموضوعية، مما جعل المكري أو المكتري على حد سواء غير مطمئن الى تلك الاحكام , والنتيجة أن المنعشين العقاريين يفضلون إغلاق محلاتهم السكنية على كرائها في غياب ضمانات قضائية لاستيفاء واجباتهم الكرائية الى أن أصبح عدد المساكن المبنية المغلقة تناهز 500 ألف سكن ” [35].
من هنا يتبين أن التوازن المنشود لم يتحقق من الناحية الواقعية, لذا عمل المشرع على التدخل من جديد انحصر التدخل الأول في تحديد ومراجعة الوجيبة الكرائية بمقتضى القانون رقم 07.03 , والثاني بمقتضى القانون رقم 67.72 بتاريخ 19 نونبر 2013 الذي نظم بموجبه جميع جوانب عقد الكراء للاماكن المعدة للسكنى والاستعمال المهني.
يتميز هذين القانونين بتكريس مبدأ الحرية التعاقدية , فهل بإمكان هذا التوجه التشريعي إقرار التوازن المفقود في عقد الكراء ؟ .
المطلب الثاني : نتائج تبني مبدأ سلطان الارادة في تحديد الوجيبة الكرائية على توازن العلاقات الكرائية .
احتفظت جل القوانين الخاصة بعقد الكراء المتعلق بالمحلات السكنية أو المهنية بمبدأ سلطان الارادة مما جعله يصمد تشريعيا ــ الفقرة الاولى ــ لكن تحقيق توازن العلاقات الكرائية ما زال يطرح مجموعة من الاشكالات ــ الفقرة الثانية ــ .
الفقرة الاولى : الصمود التشريعي لمبدأ سلطان الارادة
كرس المشرع مبدأ سلطان الارادة في قانون الالتزامات والعقود لكن بعد ذلك عمل على الحد من قوته بواسطة قيود مختلفة تتأرجح بين قانون وآخر , لكن في نهاية المطاف عمل على تكريسه من جديد من خلال القانون رقم 67.12 من تم فيكمن القول ان مبدأ سلطان الارادة صمد تشريعيا في عقد الكراء خاصة تحديد ومراجعة الوجيبة الكرائية ويتبين ذلك من خلال النتائج التالية :
أولا : يعتبر تدخل المشرع المغربي بواسطة القوانين الخاصة للحد من مبدأ سلطان الارادة مجرد تقييد له ., وليس نظاما قائما بذاته له أحكامه الخاصة به وأسس قانونية محددة بصفة صريحة بخلاف التحديد الاتفاقي الذي يجد اسسه في الفصل 230 من ق.ل .ع .
ثانيا : تدخل المشرع بواسطة تشريعات خاصة للحد من مبدأ سلطان الارادة والقضاء على الاختلال وعدم التكافؤ في العلاقات الكرائية , لكن هذه القوانين لم تستطع التخلص من هذا المبدأ , بحيث ظل هو الاصل والتحديد القانوني مجرد استثناء .
ثالثا : تطور المعايير المعتمد عليها لمراجعة الوجيبة الكرائية بين معايير بمثابة اساليب بيد القضاء ونسب محددة من طرف المشرع، الامر الذي يثير اشكالات على صعيد العمل القضائي بخلاف اتفاق الاطراف الذي يعد شريعة فيما بينهما .
رابعا : تعتبر التشريعات الخاصة بعقد الكراء مجرد استثناء للقواعد العامة ينتهي العمل بها بمجرد انتهاء أزمة الكراء التي قننت من اجل الحد منها لكن العمل استمر بها لسنين طويلة , لذا أخذت بعض التشريعات تتخلى عنها اما بصفة كلية أو نسبية [36].
خامسا : تدخل المشرع في بداية الأمر بواسطة التشريعات الخاصة من أجل إعادة التكافؤ الى العلاقات التعاقدية بصفة عامة , وذلك لتقوية مركز الطرف الضعيف في هذه العلاقات في اطار النظام العام الحمائي، الذي يهدف بالدرجة الاولى الى حماية الاطراف الضعيفة في العلاقات التعاقدية من بينهم المكتري , لكن أسباب التراجع عن هذه القوانين الخاصة تتمثل في تشجيع الاستثمار في مجال العقار المعد للكراء وأيضا ضمان استخلاص الضرائب الأمر الذي يتبين معه أن المشرع استهدف تحقيق المصلحة العامة بالدرجة الأولى .
الفقرة الثانية : أهمية مبدأ سلطان الارادة في اقرار التوازن في العلاقات الكرائية .
كرس المشرع المغربي في قانون رقم 76.12 مبدأ سلطان الارادة , لكن الاشكال يتعلق بإمكانية هذا المبدأ في إقرار توازن العلاقات الكرائية خاصة الشق المتعلق بالوجيبة الكرائية .
ففي ظل الظروف الراهنة يصعب القول انه بإمكان هذا المبدأ اقرار التوازن العقدي للأسباب التالية :
أولا : أصبح عقد الكراء عقد اذعان بيد المكري لذا يمكنه فرض الوجيبة الكرائية على المكتري.
ثانيا : تقوية مبدأ سلطان الارادة لوحده لن يحقق توازن العلاقات الكرائية في مجال الوجيبة الكرائية ، ولتوضيح ذلك يمكن الاستناد على اتجاه المشرع الفرنسي الذي أصدر مجموعة من القوانين الخاصة المتعلقة بعقد الكراء , ويشكل قانون 1 شتنبر 1984 أول قانون وضع نظاما موحدا وشاملا لتقنين الاكرية السكنية والمهنية , ويتميز هذا القانون في مجال الوجيبة الكرائية بنصه على معايير مركبة ومعقدة في تحديدها عن طريق الأخد بنظام المساحة المعدلة أو القيمة الايجارية , الذي يعتمد على عمليات حسابية دقيقة لكن بالرغم من ذلك ترك المجال للحرية التعاقدية بالنسبة للمحلات التي تم انشاؤها أو تم الانتهاء من أشغالها بعد دخوله حيز التنفيذ [37].
كما شمل التحديد الاتفاقي أيضا وجيبة الكراء المبرم لمدة تفوق ست سنوات بتخويله للأطراف بمقتضى المادة الثالثة إمكانية الاتفاق على الوجيبة الكرائية شريطة البقاء في العين لمدة تتجاوز ست سنوات .
كما اعتمد في قانون ” كيو ” Guillot الصادر في 22 يونيو 1982 على مبدأ العمل الجماعي في تحديد الوجيبة بواسطة الاتفاقات الجماعية الايجارية التي يعمل بها في عقد الشغل, مع تركه للأطراف حرية الارادة في تحديدها في حالات ضيقة كحالة المحل الذي غادره المكتري القديم وظل فارغا لمدة لا تقل عن ثمانية عشر شهرا, وحالة استرجاع المالك للمحل بموجب حكم قضائي بسبب عدم تنفيذ المكتري القديم أو السابق لالتزاماته , وقد نجم عن هذا التضييق تصاعد حدة ازمة الكراء مما ادى الى التفكير في توسيع مبدأ الحرية التعاقدية بنصه في الفصل 15 من قانون Méhaignerie الصادر في 23 دجنبر 1986 على ان المحلات المكتراة لأول مرة أو التي تم تجديدها تخضع لحرية الأطراف في تحديدها [38], ونفس الامر تم تأكيده في قانون 6 يوليوز 1989 في فصله 17 أ وذلك بتحديده للعقارات التي تخضع لحرية الاطراف في تحديدها وهي المحلات الجديدة التي تم الانتهاء من بنائها وتم عرضها في السوق الايجارية , والمحلات الشاغرة التي كانت محل موضوع أشغال لإخضاعها للمعايير الدنيا للراحة وجعلها صالحة للسكن [39] . ويقصد بالمحلات الشاغرة المحلات التي لم يسبق كراؤها ولو لم تكن محلات جديدة أو كانت مستغلة من طرف مالكها [40].
اما غير هذه الانواع من المحلات فإنه يخضع للتحديد القانوني للوجيبة الكرائية التي تعتمد حسب الفقرة ب من الفصل 17 المذكور أعلاه على أجرة المحلات المجاورة , لكنه قيد هذا التحديد بمدة زمنية انتهت في 31 يوليوز 1997 , فبعد هذا التاريخ اصبحت جميع الاكرية تخضع للحرية التعاقدية بحيث تراجع المشرع عن التحديد القانوني .
لكنه بتاريخ 24 مارس 2014 من أصدر قانونا جديدا سيدخل حيز التنفيذ في فاتح يناير 2016 يهدف الى الحد من أزمة الكراء وارتفاع الوجيبة الكرائية عن طر يق تأطير هذه الاخيرة باتخاذ تدابير من أجل ذلك منها :
- النص على اصدار مرسوم كل سنة يعمل على تحديد ثمن الاكرية بالمناطق التي ستخضع له وهي التي تضم أزيد من 50.000 ساكن أو المناطق التي تعرف عدم التوازن بين العرض والطلب في الكراء وحصرها في 28 منطقة .
- انشاء وكالة الضمان العام للاكرية تعمل على وضع تدابير لتنظيم الاكرية وضمان الوفاء بها , وأيضا تحديد نمادج لعقود الكراء لتفادي تعسف المكرين .
- تقسيم أنواع الاكرية [41].
وبذلك يتبين ان القوانين الخاصة بالقانون الفرنسي احتفظت وكرست مبدأ سلطان الارادة كأداة قانونية لتأطير الوجيبة الكرائية الى جانب التحديد القانوني لها الى غاية سنة 1997 الذي تخلت فيه عن التحديد القانونى لصالح مبدأ الحرية التعاقدية الى غاية 24 مارس من سنة 2014 بحيث رجعت الى التحديد القانوني , مما يوضح ان مبدأ سلطان الارادة لوحده غير كافي لتنظيم الوجيبة الكرائية .
من تم يمكن القول أن التوجه الحالي للمشرع المغربي والمتمثل في الاعتماد على مبدأ حرية التعاقد في تأطير الوجيبة الكرائية يشكل اتجاها بأقل كلفة للدولة ، لأن الامر يتطلب اتخاذ مجموعة من التدابير التشريعية والإدارية وحثى القضائية لتنظيم العلاقات الكرائية عامة والوجيبة الكرائية بصفة خاصة .
وخلاصة القول ان مبدأ سلطان الارادة صمد تشريعيا بالرغم من القيود الاستثنائية الواردة عليه , لكنه في الوقت الحالي لا يكفي لوحده بل يتطلب تدعيمه باليات قانونية اخرى منها مثلا :
- وضع اطار قانوني لكل منطقة فيما يخص مراجعة الوجيبة الكرائية .
- انشاء مؤسسة الوسيط بين المكرين والمكترين .
- ايداع الوجيبات الكرائية بمؤسسات بنكية محلية بدلا من المحاكم .
[1] للمزيد من المعلومات حول هذه الظرفية أنظر :
Decroux (P) : « origine et originalité du dahir formant code des obligations et contrats » . G .T.M 1958 N. 12 25
[2] للمزيد من المعلومات انظر:
ـ امحمد الأمراني زنطار : ” أحكام رضائية العقود بين الفقه الاسلامي والقانون الوضعي . دراسة مقارنة ” رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص . الدار البيضاء . 1989 – 1990 . ص 31 .
[3] محمد شعيبي : ” مدخل الى فلسفة القانون ” . مطبعة النجاح الجديدة . الدار البيضاء 1992 ص : 78
[4] سلامة الشيخ محمد بن يوسف الكافي : ” أحكام الأحكام مع تحفة الحكام ” . دار الكتب العلمية . بيروت . لبنان 1994 ص : 190 .
[5] ينص هذا الفصل على مبدأين أساسيين :
- العقد شريعة المتعاقدين : ومعنى ذلك أن الالتزام الناشئ من العقد يوازي في قوته الالتزام الناشئ من القانون لكن شريطة توفره على أركان العقد التي هي التراضي والمحل والسبب والأهلية , وكذلك خلوه من عيوب الارادة وعدم خروجه عن دائرة النظام العام والأخلاق الحميدة .
- لا يجوز إلغاء العقد إلا برضا المتعاقدين معا أو في الأحوال المنصوص عليها في القانون : تعتبر هذه القاعدة نتيجة للمبدأ الأول ونتيجة حتمية له بحيث لا يجوز نقض العقد أو تعديله إلا برضى الطرفين أو للأسباب التي ينص عليها القانون .
للمزيد من المعلومات أنظر :
ــ زيد قدري الترجمان : الفصل 230 من ق.ل.ع المغربي .ندوة 70 سنة عن قانون الالتزامات والعقود . المجلة المغربية لقانون واقتصاد التنمية العدد 7 ص: 123 .
[6] ادريس فاخوري :” الاسس القانونية لتحديد أجرة المساكن، دراسة مقارنة” . أطروحة دكتوراه في الحقوق . جامعة عين شمس . كلية الحقوق 1987. ص : 226
[7] للمزيد من المعلومات حول جنس الاجرة أنظر :
ــ محيي الدين إسماعيل علم الدين :” أصول القانون المدني . الجزء الثاني: العقود المسماة”. مطبعة الساحل. ص : 127 وما يليها .
[8] جلال محمد أمهمول : “الاحكام القانونية المنظمة للوجيبة الكرائية السكنية ، دراسة مقارنة “. رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص مراكش . 1994 . 1995 ص: 71 .
[9] المنشور بالجريدة الرسمية عدد 815 (النص العربي ) ص : 1526 .
[10] ينص الفصل الأول من هذا الظهير على ” أن المنازعات بين المكري والمكتري للمساكن وما أشبهها فيما يرجع لترقية ثمن الكراء والتنبيه بإخلاء المحل المكري يقع فصلها ابتداء من تاريخ نشر ظهيرنا الشريف هذا في الجريدة الرسمية طبقا للأوامر والتدابير الوقتية المقررة فيما بعد ” .
[11] جلال محمد امهمول : ” الاحكام القانونية المنظمة للوجيبة الكرائية السكنية . دراسة مقارنة “. م . س . ص : 88 .
[12] عبد العزيز بنزاكور : ” التغييرات المحدثة على نظام أكرية المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني “. مجلة المحاكم المغربية عدد 22 أكتوبر – نونبر 1981 ص : 40 .
[13] رشيد عبود : ” تعليقات على قوانين الكراء ” الموسوعة المغربية في التشريع والقضاء . المجلد 19 ص : 4 .
[14] جلال محمد امهمول : م . س . ص : 89 .
[15] أدى ارتفاع أثمان الكراء بشكل مهول خاصة في غياب معايير واضحة وموضوعية يعتمد عليها القضاء في تحديدها الى التفكير في ايجاد تشريع في شكل جديد يمكن من التغلب على هذه المشاكل برمتها, وقد تبلور ذلك على الصعيد الواقعي بمجرد انتخاب أعضاء مجلس النواب لسنة 1977 حيث قدمت التشكيلات السياسية القائمة انداك عدة مقترحات منها ما يدعو الى ايقاف عمليات الافراغ وتجميد أثمان الكراء الى حين إصدار قانون جديد للأكرية ومنها من بنى مشروعه على اعتماد التحديد القانوني للوجيبة الكرائية وفق معايير تختلف من حزب الى اخر .
أمام هذه الاختلافات اتجهت كل التيارات السياسية ضمن لجنة تشريعية لوضع قانون شامل تمت صياغته في 24 فصلا لم يكن تحريره مقنعا, ليتم التصويت في الأخير على مشروع أعدته وزارة العدل وعرضته على لجنة العدل التشريع وبعدها على الجمعية العمومية وهو قانون رقم 6.79 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 25/12/1980 .
للمزيد من العلومات انظر :
ــ محمد جلال امهمول : م . س. ص : 52 وما يليها .
Omar Mounir : « Introduction à l’étude du bail à l’habitation au Maroc » .ALmadariss . casa blanca . 1986 .p : 49
[16] نشير أن المشرع المغربي استعمل مصطلح المراجعة وهو في نظرنا غير صائب لان الامر يتعلق بمنازعة في بداية العلاقة الكرائية لتحديد الوجيبة الكرائية, بينما تكون المراجعة بعد مرور مدة معينة بحيث تطرأ تغييرات هامة على الظروف العينية للعقار وعلى الظروف الاقتصادية عامة.
وقد تفادى المشرع الفرنسي هذا الخلط باستعماله مصطلح المنازعة Contester في الوجيبة الكرائية بدلا من مصطلح المراجعة Révisionفي الفصل 19 من قانون 1989.
[17] للمزيد من المعلومات حول هذه المعايير أنظر :
- محمد بونبات : “تنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري . منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية”. مراكش . سلسلة الكتب . العدد 16 ص :24 وما يليها
- أحمد عاصم : “الحماية القانونية للكراء السكني والمهني دراسة تحليلية للنصوص على ضوء أحكام القضاء وقرارات المجلس الاعلى” . مطبعة دار النشر المغربية . 1996 . ص : 237 وما يليها .
[18] تندرج مراجعة الوجيبة الكرائية ضمن مراجعة العقود بصفة عامة والتي تعتبر إحدى المواضيع الأساسية في نظرية العقد , هذه المراجعة قننت من أجل إعادة العدالة أو على الأقل التوازن العقدي الى العقود على اعتبار أن العقد يكون عادلا عند ابرامه وبالتالي كان من المحتم التدخل لإعادة هذه العدالة كلما اختلت أحد اركانه وهي تقع بصفة أساسية على عقود المدة التي تقوم على التزامات متبادلة .
للمزيد من المعلومات انظر :
Fhilipe Malinvand : « droit des obligations ;les mécanismes juridique des relations économiques » . 5 éme édition . litec . 1990 p :205 et suiv.
[19] ينص الفصل الخامس على أنه ” يمكن للمكري أو للمكتري بغض النظر عن أي اتفاق مخالف, أن يطلب مراجعة الوجيبة الكرائية زيادة أو نقصانا كلما طرأت تغييرات على خصائص ومميزات الاماكن المكراة من شأنها أن تعدل الشروط التي على أساسها تم تحديد الوجيبة الكرائية .
غير أنه لا يقبل طلب المراجعة الكرائية رغم كل شرط مخالف إلا بعد مرور ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ اخر مراجعة تمت بموجب الفقرة الاولى من هذا الفصل “.
[20] للمزيد من المعلومات حول نظام مراجعة الوجيبة الكرائية انظر :
- العربي محمد مياد : ” مراجعة الوجيبة الكرائية للمحلات السكنية والمهنية على ضوء التشريع والقضاء ” . سلسلة إعلام وتبصير المستهلك . دار القلم . الرباط . 2008 ص : 5 وما يليها .
- سعيد المعتصم : “الحق في المراجعة القضائية للوجيبة الكرائية كقيد على الحرية التعاقدية ” مداخلة بندوة ” قضايا كراء الاماكن السكنية والمهنية والمحلات التجارية من خلال اجتهاد المجلس الاعلى ,خمسون سنة من العمل القضائي ” . الندوة الجهوية الأولى . قصر المؤتمرات . فاس بتاريخ 22 – 23 فبراير 2007 مطبعة الامنية . الرباط ص : 278 و مايليها .
[21] انظر الظهير الشريف رقم 134 .07 .1 الصادر في 19 من ذي القعدة 1428 ( 30 نونبر 2007) بتنفيذ القاتون رقم 1428 رقم 03 .07 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي. ج . ر . عدد 5586 بتاريخ 13 دجنبر 2007 ص : 4061 .
[22] تنص هذه المادة على أنه ” يحق للمكري والمكتري الاتفاق على تحديد ثمن الكراء وشروط مراجعته ونسبة الرفع من قيمته أو تخفيض، وذلك سواء تعلق الكراء بمحل معد للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي ” .
[23] تنص المادة الثانية على أنه ” لا يجوز الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من اخر مراجعة قضائية أو اتفاقية أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون ” .
[24] تنص المادة الثالثة على أنه ” اذا لم يقع بين الطرفين اتفاق على شروط مراجعة ثمن الكراء ونسبة الرفع من قيمته أمكن مراجعته بعد مرور كل ثلاث سنوات على الاقل من تاريخ الاتفاق على الثمن أو من تاريخ مراجعته بين الاطراف مباشرة أو من التاريخ الذي حددته المحكمة لآخر مراجعة وذلك طبقا للنسب المقررة في هذا القانون ” .
[25] ويتعلق الأمر بالظهير الشريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435 ( 19 نونبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني . ج . ر عدد 6208 بتاريخ 24 محرم 1435 ( 28 نونبر 2013) ص : 7328 .
[26] تنص المادة 2 من القانون رقم 67.12 على أنه ” مع مراعاة مقتضيات هذا القانون تحدد بتراضي الأطراف, شروط ووجيبة أكرية المحلات المشار إليها في المادة الأولى أعلاه ” .
كما تنص المادة 31 من نفس القانون على أنه ” تتم مراجعة وجيبة كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون وفقا لمقتضيات هذا الباب .
يحق للمكري والمكتري الاتفاق على شروط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أو تخفيضها ” .
كما تنص المادة 32 من نفس القانون ايضا على أنه ” لا يجوز الاتفاق على رفع مبلغ الوجيبة الكرائية خلال مدة لا تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ اخر مراجعة قضائية أو اتفاقية أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون ” .
كما تنص المادة 33 على أنه ” اذا لم يقع بين الطرفين اتفاق على شروط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أمكن مراجعتها بعد مرور ثلاث سنوات على الاقل من تاريخ الاتفاق على الوجيبة أو من تاريخ مراجعتها بين الأطراف مباشرة أو من التاريخ الذي حددته المحكمة لآخر مراجعة وذلك طبقا للنسب المقررة في المادة 34 بعده ” .
[27] Rachid Filali Meknassi : « la condition du locataire, la part du droit dans la régulation de la crise du logement » ; thése pour obtenir Doctorat d’état en droit privé –Rabat 1985 p : 158
[28]جلال محمد أمهمول : ” الاحكام القانونية المنظمة للوجيبة الكرائية السكنية . دراسة مقارنة . رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص كلية العلوم القانونية و الاقتصادية والاجتماعية مراكش 1994 – 1995 ص: 49 .
[29] العربي مياد :”السومة الكرائية للمحلات السكنية والمهنية . تحديدها وتعديلها . دراسة تحليلية على ضوء الفقه والقضاء “. منشورات المجلة المغربية للادارة المحلية والتنمية . 1998 . ص : 97 .
[30] محمد شعيبي : مدخل الى فلسفة القانون “.مطبعة النجاح الجديدة . الدار البيضاء . ص : 83 .
انظر أيضا : عبد الفادر العلياني: البعد التحضيري لمشاكن السكن . مجلة الميادين . عدد: 8 ص : 17 .
[31] A.Amrani « :les difficultés de la promotion immobiliéres » . R .M.D .E .D .N°12 .p : 250 .
[32] محمد السنوسي معنى : ” أضواء على قضايا التعمير والسكن بالمغرب “. دار النشر المغربية . 1982 ص : 108 وما يليها .
[33] للمزيد من المعلومات انظر :
- عبد الإله أبو عياش : “أزمة المدينة العربية ” . وكالة المطبوعات . الكويت . الطبعة الاولى . 1980 ص : 460 .
- عبد القادر العلياني : “البعد التحضري لمشاكل السكن بالمغرب” . م .س ص : 18 وما يليها .
[34] نشير أنه ترتب عن الانتشار الواسع لعقود الاذعان ظهور النظام العام الحمائي كأحد أنواع النظام العام الاقتصادي الى جانب النظام العام التوجيهي .ويهدف النظام العام الحمائي الى حماية الاطراف الضعيفة في العلاقات التعاقدية . وذلك عن طريق سن المشرع للعديد من القوانين التي تنصب في هذا الاتجاه والتي اتت بأساليب جديدة لم يكن منصوص عليها في القواعد العامة للقانون .
للمزيد من المعلومات حول هذا النظام أنظر :
- محمد الشليح : ” سلطان الارادة في ضوء قانون الالتزامات والعقود المغربي . اسسه ومظاهره في نظرية العقد ” . رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص . جامعة محمد الخامس . كلية الحقوق . الرباط . 1983 ص : 19 .
- امحمد الأمراني زنطار : أحكام رضائية العقود بين الفقه الاسلامي والقانون الوضعي . دراسة مقارنة ” رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص . الدار البيضاء . 1989 – 1990 . ص : 380 .
[35] للمزيد من المعلومات حول هذه المذكرة أنظر :
العربي محمد مياد : ” مراجعة الوجيبة الكرائية للمحلات السكنية والمهنية على ضوء التشريع والقضاء ” . سلسلة إعلام وتبصير المستهلك 2 . الطبعة الاولى 2008 ص : 228 وما يليها .
[36] تخلى المشرع المصري بصفة نسبية عن القوانين الخاصة بعقد الكراء بنصه في المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 على أنه ” تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها ” ,
وهذه الاماكن حسب المادة الاولى من هذا القانون هي :
- الأماكن التي انتهت عقود ايجارها قبل العمل بالقانون الجديد ولم يبرم لها عقد كراء جديد في ظل القانون السابق .
- الأماكن التي انتهى العمل بعقود إيجارها بعد صدور هذا القانون لأي سبب من الأسباب بشرط ألا يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون .
وبذلك تخلى المشرع المصري عن التشريعات الخاصة بعقد الكراء برمته ليعود لأحكام القانون المدني وبالتالي يعود الى الحرية التعاقدية في إنشاء وتعديل الوجيبة الكرائية .
للمزيد من المعلومات انظر :
- هلال يوسف إبراهيم : ” أحكام زيادة الأجرة وفقا للقانون 6 لسنة 1996 والقانون 136 لسنة 1981 وكيفية حسابها ومدى دستوريتها ” . مكتبة الاشعاع القانونية . 1998 . ص 6 وما يليها .
- مصطفى مجدي : ” الموسوعة القضائية في أسباب الفسخ والاقصاء في ضوء قوانين إيجار الأماكن في القانون لسنة 1997 والقانون المدني ” دار الفكر المنصورة . الطبعة الاولى 1997 ــ 1998 ص : 4 وما يليها .
[37] ART 3 : « les dispositions titre ne sont pas applicables aux logments construits ou achevé postérieurement au 1er septembre 1948 …… ».
[38] Art 15 : « le loyer des logements faisant l’objet d’une nouvelle location ou d’un renouvellement du contrat est librement fixé entre les parties ».
[39] تتعلق هذه الشروط بالمساحة وعدد الغرف, والمرافق الضرورية الموجودة بالمحل وكذلك توفر العقارات على منافذ ومطلات خارجية ومساحتها
للمزيد من المعلومات أنظر :
Code des baux et de la copropriété . Dalloz . 2013 p :229 et s
[40] Jacques M. legrant ; Philippe de belot : « Avertissement » . Gazette du palais. 2 ; N° 88 -1989 p : 518
[41] للمزيد من المعلومات انظر :
Loi n°2014 .366 du 24 mars 2014 pour l’accés au logements et un urbain rénové —
Journal officielle n°0072 du 26 mars 2014 p : 5809 texte 1p : 16