تجليات الأمن القانوني في حماية الحق واستقرار المعاملات العقارية

جابر بابا

طالب باحث بسلك الدكتوراه

كلية العلوم القانونية الاقتصادية والاجتماعية

ظهر المهراز فاس

مقدمة:

إن دول الحق والقانون لا يمكن أن تتحقق بخضوع السلطات العمومية للقواعد القانونية، واحترام تدرج القواعد القانونية فقط بل تفرض أيضا احترام حقوق الأفراد والجماعات، واحترام أنظمة المؤسسات واستمراريتها وهو ما يصطلح عليه بدولة الحق والمؤسسات.

كما يفترض في دولة الحق والقانون أن تحرص على مساواة المواطنين والإدارات أمام القواعد القانونية بالإضافة إلى التطبيق الأمثل للقانون.

ويعد الأمن القانوني من بين المبادئ الجديدة التي لم يتم تعريفها بعد تعريفا دقيقا، لكن يمكن القول بان فكرة الأمن القانوني تعني التزام السلطة العامة بتحقيق قدر من الثبات للعلاقات القانونية وحد أدنى من الاستقرار للمراكز القانونية بهدف توفير الأمن والطمأنينة لجميع أطراف العقد القانوني وذلك تماشيا مع دولة الحق والقانون.

وتحقيق الأمن القانوني وظيفة ضرورية للدولة وضرورة ملحة للمجتمع، شريطة أن ينبني على مجموعة من المرتكزات الأساسية، سواء ما يتعلق بعدم رجعية القوانين أو قوة الشيء المقضي أو حماية الثقة المشروعة أو ما يتعلق بتحديد أجال الطعون والتقادم وكذلك الصياغة الواضحة للقاعدة القانونية التي يجب أن تساير الوضع الاقتصادي والسياسي للمجتمع.

ونظرية الأمن القانوني ليست حديثة العهد بل هي ضرورة ألت إليها الحياة اليومية للدولة والمواطنين، حيث أن ألمانيا كانت السبّاقة في ترسيخ هذا المبدأ منذ سنة 1961، حيث أكدت المحكمة الدستورية هذا المبدأ وأصبح منذ ذلك الوقت مبدأ دستوريا يعلو ولا يعلى عليه وتم تكريسه كذلك من طرف محكمة العدل الأوروبية في سنة 1962 تحت عبارة الثقة المشروعة التي هي متجانسة مع نظرية الأمن القانوني وهذا ما انتهجته المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان منذ سنة 1981.

ومهما يكن من الأمر فان الفقه سواء كان قانونيا أم قضائيا لم يعرّف الأمن القانوني تعريفا صريحا والسبب في ذلك يرجع بالأساس لكون نظرية الأمن القانوني متعددة الأشكال ومتنوعة المعاني وكثيرة الأبعاد، وتأصيلا لكيانها كان شراح القانون كثيرا ما يلتجئون إلى جذع مشترك لمجموعة من الحقوق والمبادئ الواجب احترامها تأمينا لقاعدة قانونية سليمة من العيوب ولم يتم وضع تعريف محدد لهذا المبدأ الذي بات أساسا لكل قاعدة قانونية في كل دولة ديموقراطية.

والحقيقة أن الأمن القانوني كان ولا يزال ضرورة لحماية الحقوق واستقرار المعاملات ومن تم إحدى مؤشرات الثقة من أجل جلب  وتحفيز الاستثمار واستقطابه  باعتباره المعول عليه لتحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية، وأهميته جعلت المشرع المغربي يبادر إلى إدخال تعديلات على ترسانته القانونية المرتبطة أساسا بالتعديلات الدستورية الأخيرة إلى جانب تعديل مجموعة من القوانين منها قانون الأعمال بحيث أدخلت تعديلات على قانون الشركات ، مدونة التجارة ، قانون مؤسسات الائتمان، قانون حرية الأسعار والمنافسة، مدونة التأمينات، مدونة الشغل، قانون التحفيظ العقاري، مدونة الحقوق العينية وكذلك قانون حماية المستهلك….، وذلك بعد أن كشفت الدراسة التي أنجزت من قبل المؤسسات العالمية الدولية من قبيل البنك الدولي والبنك العالمي خلال العقد الثامن من القرن الماضي أن المغرب لئن كان يعرف شح في تدفق الاستثمار الأجنبي، فإن ذلك يرجع بالأساس لانعدام الأمن القانوني أي انعدام مؤشر الثقة في الترسانة القانونية المعمول بها سواء الموضوعية أو المسطرية، ذلك أن المستثمر الأجنبي يرغب في الاطمئنان على رأسماله فيسأل بداهة على درجة الأمن القانوني التي توفره القوانين الجاري بها العمل  بالبلد المستقطب قبل القيام بأية خطوة في هذا الاتجاه أو ذاك، ومن ثم يشكل الأمن القانوني مجالا خصبا للتنافسية بين الدول النامية أو التي في طور النمو من أجل جلب الاستثمار.

وإذا كان مبدأ الأمن القانوني يعني الثقة والاطمئنان في القاعدة القانونية النافذة في المجتمع، فإن درجة هذا الاطمئنان والثقة لا يتجسد عمليا إلا من خلال ما قد تضمنه هذه القاعدة من حماية للحقوق واستقرار في المعاملات، فهل يوفر الأمن القانوني حماية للحق خاصة الحقوق الشخصية والعينية؟ وأين تكمن مظاهر الأمن القانوني في الحق الشخصي والحق العيني؟ وما مدى مساهمة هذا المبدأ في استقرار المعاملات العقارية؟ وكيف ساهمت الترسانة القانونية الجديدة في استقرار المعاملات العقارية و تحقيق الأمن القانوني؟

وللإجابة عن كل هذه الإشكاليات التي يطرحها مبدأ  الأمن القانوني كونه من بين المفاهيم الجديدة داخل المنظومة القانونية وتداعياته على استقرار المعاملات خصوصا العقارية منها، سنحاول إبرازه من خلال ما يلي :

المبحث الأول: الأمن القانوني وحماية الحق.

المبحث الثاني: مدى مساهمة الأمن القانوني في استقرار المعاملات العقارية.

المبحث الأول: الأمن القانوني وحماية الحق

إن الحديث عن خصائص القاعدة القانونية أن تكون غائية، وغائية القاعدة القانونيـــة هي غاية القانون نفسه والتي تتطور بتطور المجتمع وتغير الزمان والمكان والنظام السياسي والاقتصادي السائد بالبلد، كما يجب أن تكون اجتماعية وهي ميزة من مميزات القاعدة القانونية التي تتغير بتغير الوضع السياسي والاقتصادي لكل مجتمع.

فحتى الأمس القريب كان لا يمكن الحديث عن حماية الملكية الفردية كحق عيني في الإتحاد السوفياتي البائد لأن لا أحد في هذا البلد الذي كان يعتبر مهد النظام الاشتراكي كان يملك وإنما الدولة هي وحدها التي تملك والأفراد لهم حق الاستغلال فقط ليس إلا  تحت رقابة الدولة، وبالتالي  فحجم الصراع والخلاف بين الأفراد كان مقلصا جدا اللهم ما تعلق ببعض الحقوق الشخصية كالمديونية، في حين تعرف الأنظمة الليبرالية هامشا مهما من الخلافات تعكسه الملفات الرائجة أمام القضاء  بين مدع لحق وآخر ناكر له سواء كان الحق شخصيا أو عينيا، من هنا جاءت ضرورة حماية هذه الحقوق[1] وتوفير الأمن القانوني لأصحابها، وتبقى الأمثلة على دور القاعدة القانونية في حماية الحقوق وبالتالي توفير الأمن القانوني للمخاطبين بها كثيرة سواء تعلق الأمر بالحقوق الشخصية (المطلب الأول) أو بالحقوق العينية (المطلب الثاني).

المطلب الأول : الأمن القانوني في مجال الحق الشخصي

من المعلوم أن الحقوق المالية نوعان: إما حقوق شخصية أو حقوق عينية عينية.

والحق الشخصي أو ما يعرف بالالتزام هو رابطة  قانونية بين شخصين بمقتضاها يلتزم أحدهما وهو المدين اتجاه الآخر وهو الدائن بأن يؤدي له مبلغا من النقود أو أن يقوم لصالحه بعمل معين أو يمتنع عن عمل معين، ومعنى هذا أن هذا الحق لا ينشأ إلا إذا وجد شخصان أحدهما دائن والآخر مدين زيادة على موضوع الحق (الأداء، القيام بعمل أو الامتناع عن القيام بعمل معين).

ونظرا لحاجة الناس إلى الالتزام، كان  من الضروري أن  يحمي المشرع الحقوق التي تنشأ عن هذا الالتزام لا سيما بالنسبة لصاحب الحق الشخصي أي الدائن به للغير (المدين) ومن تم توفير نوع من الأمن القانوني في ميدان الحقوق الشخصية.

ومصادر الأمن القانوني في مجال الحقوق الشخصية كثيرة بدأ بقانون الالتزامات والعقود باعتباره الشريعة العامة، ومرورا بمدونة التجارة ومدونة الشغل….، وانتهاء ببعض النصوص الخاصة.

والأمثلة على اهتمام المشرع المغربي بتوفير الأمن القانوني في مجال الحقوق الشخصية أو الالتزام كثيرة نذكر منها على سبيل المثال لا الحصر:

1. القاعدة العامة المقررة في الفصل3 من ق ل ع والتي مفادها أنه لا يصح الإلزام والالتزام إلا ممن كان أهلا له بأن يكون بالغا سن الرشد القانوني الذي هو 18 سنة، وأن القاصر وناقص الأهلية إذا تعاقدا بغير إذن الأب أو الوصي أو المقدم فإنهما لا يلزمان بالتعهدات التي يبرمانها ولهما أن يطلبا بإبطالها، ما لم يكن التصرف القانوني المنجز من قبلهما سيجلب لهما نفعا ظاهرا كقبول الهبة والإبراء من دين. ويستمر حقهما في الطعن في التصرف إلى ما بعد بلوغهما سن الرشد القانوني ولو استعملا طرق احتيالية من شأنها أن تحمل المتعاقد الآخر على الاعتقاد برشدهما أو بموافقة وليهما.

والمشرع بوضعه هذه القاعدة يكون قد وفر نوعا من الأمن القانوني للراغب في التعاقد بأن يتأكد من سن المتعاقد معه، ويسأل عن موافقة وليه عند الاقتضاء كل ذلك من أجل حماية حقوقه الشخصية الناشئة عن الالتزام.

2. اعتبار المشرع المغربي الرضى ركنا أساسيا في الالتزامات التعاقدية[2]، وأنه يجب أن يكون خاليا من عيوبه التي هي الغلط والتدليس و الإكراه والغبن وحالات المرض والحالات الأخرى المشابهة وأن كل رضى كان معيب بهذه العيوب يعطي صاحبه الحق في المطالبة بإبطال الالتزام الذي كان محلا له شريطة احترام الأجل المقرر في المادة 311 وما يليها من ق ل ع.

والمشرع المغربي بوضعه هذه القاعدة يكون قد وفر نوعا من الأمن القانوني لأطراف العلاقة العقدية وحماية الحقوق الناشئة عنها.

3. اعتبار المشرع المغربي المدين في حالة مطل إذا تأخر عن تنفيذ التزامه كليا أو جزئيا من غير سبب معقول، وأن حالة المطل تكون ثابتة بمجرد حلول الأجل المقرر في السند المنشئ للالتزام، وفي حالة عدم وجودها وجب توجيه إنذار بذلك  للمدين بوفاء الدين.

والمشرع بوضعه هذه القواعد يكون قد وفر نوعا من الأمن القانوني لأطراف العلاقة العقدية وأعطى بالأساس للدائن الوسيلة التي يمكن بها مواجه مطل المدين وحماية حقوقه، بل أن المشرع سمح له متى كان الدين ثابتا مراجعة القضاء  من أجل توقيع حجز على منقول أو عقار من أجل استيفاء دينه الذي حل أجله.

4. أعطى المشرع للدائن بمقتضى المادة 291 من ق ل ع وفي إطار حماية حقوقه حق حبس مال المدين وعدم التخلي عنه إلا بعد وفاء هذا الأخير بما هو مستحق له.
5. تدخل المشرع المغربي – ورغبة منه في توفير مزيد من الأمن القانوني – بإدخاله تعديل على الفصل 443 من ق ل ع معتبرا أن الاتفاقات وغيرها من الأفعال القانونية التي يكون من شأنها أن تنشئ أو تنقل أو تعدل أو تنهي الالتزامات أو الحقوق والتي يتجاوز مبلغها أو قيمتها 10.000 درهم لا يجوز إثباتها بشهادة الشهود ويلزم أن تحرر بها حجة رسمية أو عرفية، وإذا اقتضى الحال أن تعد بشكل إلكتروني أو أن توجه بطريقة إلكترونية؛ ومعنى أن كل التزام يقل مبلغه عن المبلغ المذكور في الفصل يمكن إثبات بشهادة الشهود علما أن المبلغ قبل التعديل كان في حدود 250 درهم فقط.

وتجدر الإشارة أن الدعوة إلى كتابة الالتزامات والاتفاقات وتوثيقها هو في حد ذاته صورة من صور الأمن القانوني في ميدان حماية الحقوق الشخصية والعينية على حد سواء.

المطلب الثاني: الأمن القانوني في مجال الحق العيني

يعرف فقاء القانون الحق العيني بكونه سلطة مباشرة لشخص على شيء معين سواء كان منقولا أو عقارا تمكنه من استخلاص حقه من ذلك الشيء مباشرة ودون وساطة أحد بحيث يمكنه أن يحتج بذلك الحق ضد الكافة، ومعنى هذا أن الحق العيني لا يحتوي إلا على عنصرين هما صاحب الحق وموضوع الحق.

والحقوق العينية جاءت على سبيل الحصر[3] وليس المثال خلافا للحقوق الشخصية أو ما يعرف بالالتزام والتي تبقى واردة على سبيل المثال ليس إلا، ومن ثم يمكن للأفراد إنشاء ما يشاءون من الالتزامات الشخصية.

والحقوق العينية إما أن ترد على عقار وتسمى حقوق عينية عقارية أو ترد على منقول وتسمى حقوق عينية على منقول.

ويعتبر حق الملكية من أهم الحقوق العينية الأصلية عرفه الدكتور محمد ابن معجوز بقوله: (حق الملكية هو حق عيني على شيء معين تعطي صاحبها دون سواه الحق في استعمال ذلك الشيء أو استغلاله أو التصرف فيه بدون تعسف وضمن الحدود التي برسمها القانون أو النظام العام).

وعن حق الملكية  تتفرع باقي الحقوق الأخرى كحق السطحية وحق الارتفاق … ، وبوجوده توجد باقي الحقوق العينية التبعية بحيث يدور معها وجودا وعدما مثل الرهن الرسمي والرهن الحيازي وحق الامتياز.

وسنقتصر لبيان درجة الأمن القانوني في ميدان الحقوق العينية على حق الملكية العقارية  لأهميته في ميدان المعاملات العقارية ولكثرة النزاعات التي قد تنشأ عنه في الواقع العملي ولحاجة الناس للأمن القانوني في مجاله.

بالرجوع لقانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية نجد المشرع قد عرف الملكية العقارية كحق عيني من خلال المادة 14 منها بالقول: “يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغلاله والتصرف فيه، ولا يقيده في ذلك إلا القانون أو الاتفاق”.

ونظرا لأهمية حق الملكية الواردة على عقار، فإن المشرع المغربي قد حماها بمجموعة من المقتضيات القانونية سواء تعلق الأمر بحق الملكية الواردة على العقار غير محفظ والتي تحميها مدونة الحقوق العينية أو العقار محفظ والذي يخضع لأحكام قانون 14.07 المتعلق بقانون التحفيظ العقاري المحدد.

وبعدما كانت أحكام الفقه الإسلامي التي تساهم توفير الأمن القانوني لمالكي عقار غير محفظ من خلال دعوى الحيازة والاستحقاق بات اليوم قانون 39.08 المرجع الأساسي لتوفير هذا الأمن باشتراط الرسمية في العقود المنصبة على هذا العقار[4]، فإن مظاهر الأمن القانوني في مجال  العقار المحفظ كثيرة -الهدف منها استقرار الملكية العقارية حتى تلعب دورا في التنمية الاقتصادية- نذكر منها :

1. أن التحفيظ له حجية مطلقة بخلاف التسجيل الذي تبقى له حجية نسبية ليس إلا، فهو يطهر الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة بالرسم العقـاري[5].

ويصبح طالب التحفيظ في اسمه العقار هو المالك الحقيقي له – الأثر التطهيري للتحفيظ -، ولا يملك  الغير مدعي استحقاق العقار بعد عملية تحفيظه إلا الرجوع في إطار دعوى شخصية على طالب التحفيظ متى تبت تدليس من هذا الأخير، علما أن إدخال العقار في نظام قانون 14.07 يحول دون إخراجه منه بعد ذلك وبذلك يكون المشرع من خلال نظام التحفيظ العقاري قد أمن حق الملكية العقارية المحفظة  لصاحبها من أي منازعة محتملة[6].

2. دعما للأمن القانوني في مجال الحقوق العينية عموما وحق الملكية الوارد على عقار محفظ على وجه الخصوص ألزم مشرع في قانون 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري من خلال الفصل 65 وما يليه  شهر جميع الحقوق العينية العقارية المقامة على العقارات المحفظة وتسجيلها في السجلات العقارية، معتبرا من خلال الفصل 66 أن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود سواء بالنسبة للغير أو الأطراف أنفسهم إلا بتسجيله وابتداء من ذلك التسجيل في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية مع مراعاة الغير حسن النية.

وعموما فظهير التحفيظ العقاري بصرف النظر على الظرفية والأهداف التي وضع من أجلها من قبل مشرع الحماية وذلك قصد السيطرة على الأراضي المغربية من أجل استغلالها خلال تلك المرحلة، فإنه يوفر نوعا من الأمن القانوني للحقوق العينية عموما وحق الملكية العقارية على وجه الخصوص، لذلك نجد الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري الخرائطية من خلال نشراتها التحسيسية على مستوى الإعلام المكتوب والمسموع والمرئي تدعو إلى الانخراط في هذا النظام الذي يبقى اختياري من حيث الأصل بمقتضى الفصل 6 منه.

وتجدر الإشارة في الأخير أن الأفراد والجماعات هم في حاجة للأمن القانوني ليس فقط من أجل حماية الحقوق المالية وإنما أيضا من أجل حماية حرياتهم  كحق من حقوق الإنسان من تعسف السلطة، لذلك نجـد المشرع المغربي في المادة الجنائية وغيرها من القواعد القانونية قد حمى هذه الحرية سواء من خلال قواعد الموضوع أو قواعد الشكـــل.

المبحث الثاني : مدى مساهمة الأمن القانوني في استقرار المعاملات العقارية

بالإضافة إلى دور الأمن القانوني في حماية الحقوق الشخصية والعينية، فإن استقرار المعاملات تبقى بدورها إحدى أهداف وغايات الأمن القانوني التي يسعى المشرع إلى ضمانها داخل المجتمع ومن تم توفير المناخ السليم لنموه وتطوره وازدهاره.

والقواعد التي توفر الأمن القانوني في مجال استقرار المعاملات كثيرة في القوانين الوضعية ابتداء بقانون الالتزامات والعقود ومرورا بمدونة الشغل وانتهاء بمدونة التجارة، وغيرها من القواعد القانونية التي سنها البرلمان باعتباره المؤسسة الدستورية المكلفة بالتشريع.

وتشكل المعاملات العقارية أهم الميادين التي تعرف اهتماما واسعا من لدن الباحثين لما تعرفه من إشكاليات سواء الإشكالات المتعلقة بالقواعد القانونية أو في الإكراهات التي يفرضها الواقع، وقد استدرك المشرع المغربي مدى أهمية القطاع العقاري في جلب الاستثمارات الاقتصادية مما أدى إلى تحديث الترسانة القانونية المتعلقة بالمجال العقاري لتحقيق الأمن القانوني واستقرار المعاملات العقارية على حد سواء (المطلب الأول)، وكذلك تحقيق ضمانات أقوى للمستثمرين في النظام العقاري كآلية لتحقيق مبادئ الأمن القانوني التي تنبني على حماية حقوق المتعاقدين وتحقيق السكينة والطمأنينة لهم (المطلب الثاني).

المطلب الأول: توفير الاستقرار عبر تعديل القوانين العقارية

إن ضمان أو تحقيق الأمن القانوني يعتبر المدخل الأساسي و المركزي لتأمين الأمن الاجتماعي و الأمن الاقتصادي داخل كل مجتمع، وهو ما يقتضي دسترة مبدأ الأمن القانوني، وهو الاتجاه الذي أخذت به بعض الدساتير، و من أهمها الدستور الألماني، الذي أكد على مبدأ الأمن القانوني منذ الستينات من القرن العشرين، وهو ما أخذت به أيضا، المحكمة الأوربية لحقوق الإنسان، وكذا مجلس الدولة الفرنسي، و المجلس الدستوري الفرنسي ، لكن لا نجد في الدستور الفرنسي أوفي الدستور المغربي ما يرجح هذه الفرضية، حيث كان على المشرع المغربي أن يعمل على دسترة هذا المبدأ في التعديلات الدستورية الأخيرة والحث على إضفاء الأمن القانوني في كل القوانين الوطنية.

وقد عمد المشرع المغربي على تعديل مجموعة من القوانين العقارية خاصة منها ظهير التحفيظ العقاري[7] والظهير المتعلق بالحقوق العينية[8] وكذا قانون التوثيق العصري[9]، كما أن إصدار بعض القوانين العقارية الخاصة من قبيل قانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية وقانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز وقانون 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة وقانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار كان لها الأثر البليغ في تعديل قانوني التحفيظ العقاري والحقوق العينية وذلك لتوفير مبادئ الأمن القانوني في هاته القواعد القانونية ومواكبتها لتطورات الاقتصادية والاجتماعية .

وبالرجوع لمقتضيات المادة 4 من قانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية والتي تقضي برسمية العقود المبرمة المنصبة على الحقوق العينية الأصلية أو التبعية، فإنها ترسخ مدى جدية التعديلات التي قام بها المشرع المغربي وإضفاء لقاعدة الأمن القانوني فيها، وذلك لتحفيز المستثمرين في المجال العقاري خاصة الاستثمار الأجنبي من أجل الثقة المشروعة في القاعدة القانونية وولوج القانون بكل سكينة وطمأنينة.

وتجدر الإشارة إلى أن تحرير العقود العقارية لم يكن منظما من قبل تنظيما محكما ينتفي معه كل غموض وكان الفصل 489 من ق ل ع هو الذي ينظم كيفية تحرير العقود العقارية والجهة المخول لها تحرير هذه العقود.
وقد نص الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود على ما يلي:
” إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ، ولا يكون له أثر في مواجهة الغير إلا إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون”.
هذا الفصل الذي كان مثيرا للجدل بين رجال الفقه والقانون حول العبارة الواردة فيه وهي (وجب أن يجري البيع كتابة) والتي كانت توجب أن يحرر البيع العقاري وجوبا في محرر كتابي وهو ما يعرف بالشكلية في القانون لكن الإشكال الكبير هو سكوت المشرع عند عبارة (كتابة) ولم يحدد ما المقصود بالكتابة في هذا الفصل مما ترك المجال واسعا لكل الجهات والفئات المختصة وغير المختصة المهنية والغير مهنية وكانت النتيجة كثرة الإشكالات والمشاكل التي تثيرها العقود المحررة من طرف غير المهنيين أو ما يسمى بالعقود العرفية لا على حقوق الناس ولا على مستوى الاقتصاد الوطني ككل، وبالتالي ارتفع صوت المتدخلين في هذا القطاع من موثقين وعدول وبعض الفئات الأخرى ذات الصلة من قبيل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ومصلحة التسجيل والتمبر ومصلحة الضرائب والباحثين المهتمين بالتوثيق والعقار ونادوا بإلغاء الفصل 489 من ق ل ع تحقيقا للعدالة وحفظا لحقوق المتعاقدين وتكريسا لمبدأ الأمن القانوني وبالفعل بدأ المشرع نهج سياسة التغير في تحرير العقود خاصة عندما اعتمد الرسمية على التصرفات المنصبة على الملكية العقارية من خلال المادة 4 من مدونة الحقوق العينية.

لكن تظل هاته التعديلات غير كافية في ظل التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي يعرفها العالم عامة وبلادنا خاصة، مما لا يتأتى توفير الأمن القانوني للمواطنين والمواطنات وكذلك الاستقرار للاستثمار الأجنبي الذي يرغب في الاستثمار بالميدان العقاري لذا ينبغي على المشرع المغربي أن يوفر الأمن القانوني في كل قاعدة قانونية والقيام بتعديلات جدية تواكب المتغيرات الدولية وتوفير المزيد من الضمانات لاستقرار المعاملات العقارية.

المطلب الثاني: الضمانات القانونية لاستقرار المعاملات العقارية

مما لا ريب فيه أن المشرع المغربي حاول قدر الإمكان عبر تعديل القوانين العقارية لإضفاء الأمن القانوني على المعاملات التي تنصب على هذا القطاع، ويتجلى ذلك من خلال قانون الالتزامات والعقود والقوانين الجديدة سواء تعلق الأمر بقانون 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، قانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية وقانون 32.09 المتعلق بالتوثيق وهو خير دليل على رغبته في تحقيق ضمانات قانونية وقضائية لفائدة المتعاملين في المجال العقاري.

ويعد الدفع بالتقادم مثلا إلى جانب مجموعة من القواعد القانونية، أهم دفع موضوعي يهدف من خلاله المشرع توفير الأمن القانوني على مستوى استقرار المعاملات، نظمه المشرع من خلال الفصول من 371 إلى 392 من ق ل ع.

والتقادم كما هو معلوم ليس من النظام العام بل ينبغي إثارته من صاحب المصلحة وهو ما ينص عليه الفصل 372 من ق ل ع.

وبالرجوع لأحكام الفصل 387 نجده قد وضع قاعدة عامة في التقادم اعتبر من خلالها كل الدعاوى الناشئة عن الالتزام تتقادم بمرور 15 سنة مع مراعاة الاستثناءات المقررة في المادتين المواليتين، وهكذا وعلى سبيل المثال تتقادم بمرور 5 سنوات دعاوى التجار والموردين وأرباب المصانع بسبب التوريدات التي يقدمونها  لغيرهم  من التجار أو الموردين أو أرباب المصانع من أجل حاجات مهنهم، وتتقادم بمرور سنتين بموجب الفقرة 5 من المادة 388 من ق ل ع دعوى التجار والموردين وأرباب المصانع من أجل التوريدات المقدمة منهم للأفراد لاستعمالهم الخاص[10].

وقد كانت دعاوى العمال في مواجهة مشغليهم تتقادم في ظل الفصل388 ق ل ع بمرور سنة واحدة إلا أنه بعد دخول مدونة الشغل حيز التنفيذ والتي تحمل رقم 65.99 أصبحت دعاوى الأجراء في مواجهة مشغليهم تتقادم بمرور سنتين من تاريخ إنهاء العلاقة الشغلية، ولا تملك المحكمة إثارتها من تلقاء نفسها بل على صاحب المصلحة وغالبا هو المشغل إثارتها والتمسك بها.

وبمقتضى الفصل 391  ق ل ع  فإن الحقوق الدورية والمعاشات وأكرية الأراضي والمباني والفوائد وغيرها من الأداءات المماثلة تتقادم في مواجهة أي شخص بمرور 5 سنوات  ابتداء من حلول كل قسط.

ومن تجليات الأمن القانوني في مجال المعاملات العقارية نجد المقتضيات العامة الواردة في ق.ل.ع خاصة المادة 489 منه والتي تتعلق بعقد البيع، وهذا النوع من العقود وما توفره من ضمانات للمتعاقدين يلاحظ مدى صلابتها وسلامتها من الأخطاء ومدى يسر تقييدها بالسجلات العقارية.

كما أن الوثيقة العصرية والتي تصدر عن الموثق ويوقعها وحده دون الأطراف المتعاقدة كما هو الشأن بالنسبة للعقود العرفية ودون مراقبة أحد مثلما هو الحال في العقود العدلية التي يراقبها القاضي إذ يلاحظ مدى إحكامها في توفير الضمانات القانونية للمتعاقدين[11]. وكما هو الشأن كذلك في العقود العدلية والتي ساهمت وبشكل كبير في تعميم نظام التحفيظ العقاري بالمغرب وتحقيق ضمانات مهمة للمتعاقدين مما يبين تجليات الأمن القانوني.

ولعل محاولة المشرع المغربي في ترسيخ مبادئ وقيم الأمن القانوني يتمثل في تنصيص مدونة الحقوق العينية على إنهاء الازدواجية من خلال المادة الأولى منها والتي جاء فيها: “تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة…”، وتكرس قاعدة التطهير في المادة الثانية منها، وتحديد الحيازة المكسبة من خلال المادة الثالثة.

خاتمة:

وفي الختام يمكن القول أن مساهمة الأمن القانوني في حماية الحق واستقرار المعاملات العقارية ما هي إلا غاية لتحقيق النماء الاقتصادي والاجتماعي، كما أن القانون رغم أهميته في حياة الناس يظل وحده عاجزا على تنظيم سلوكهم ومن ثم حماية حقوقهم الشخصية والعينية والدفع نحو استقرار معاملاتهم العقارية بدليل عدد القضايا الرائجة بالمحاكم بين مدعي لحق وآخر ناكر له، ذلك أن القاعدة القانونية رغم ما يبذل من جهد في سبيل صياغتها بأن تكون عامة مجردة غائية واجتماعية ومنظمة للسلوك الإنساني وصالحة لكل زمان ومكان، تبقى مجرد محاولة من صنع البشر الذي من خصائصه القصور فالكمال لله وحده، فكثير من الحقوق ضاعت وكثير من المعاملات اهتزت ليس لقصور في التشريع أو عدم تبصر من جهاز القضاء وإنما لأن صاحب الحق كان يعزوه الدليل أو أنه لم يعرف كيف يطالب بحقوقه مما لا يوفر أمنا قانونيا قارا داخل المجتمع.

وكذلك تنفيذ الالتزامات ينبغي أن يكون وفق قواعد حسن نية، والقانون باعتباره مصدرا من مصادر الالتزام يجب احترام مقتضياته دونما حاجة إلى النظر في الجزاء المقرر عند مخالفتها، وأن المتدخلين في المجال العقاري يجب أن يلتزموا بتطبيق القواعد القانونية لضمان الاستقرار في المعاملات المنصبة على العقار، وتبقى التعديلات التي قام بها المشرع المغربي سنة 2011 على الترسانة القانونية  قاصرة في ظل وجود نظام عقاري متنوع ومتعدد ببلادنا من أملاك حبسية أراضي الجيش أملاك الجماعات المحلية الخاصة والعامة أملاك الخواص أملاك الدولة العامة والخاصة، يشكل أكبر عائق لتنمية السوسيوإقتصادية نظرا لتشعب القوانين واختلافها وتعقد المساطر، وعدم استقرار في المعاملات ويبقى الأمن القانوني بعيدا عن كل هذه القواعد القانونية المختلفة.

 

 

 

1- الحق في نظر الفقه و القانون هو سلطة يقررها القانون لشخص معين بالنسبة لفعل معين، أو مصلحة ذات قيمة ماليــة يحميها القانـون، وبمكن تقسيم الحقوق إلى 3 أقسام رئيسية وهي:

+حق الله وليس لأحد أن يتنازل عنه أو يسقطه ومن قبيل هذا الحق ما يتعلق بالعبادات كحق الصوم وحق الصلاة وحق الزكاة وحق الإيمـان بالله…

+حقوق العباد وهي الحقوق التي تجب لإنسان على آخر مثل حق البائع في التوصل بثمن البيع وحق المشتري في تسلم المبيع وتملكـه وحق الشريك في أن يشفع ما باعه شريكه في العقار وحق الزوجة في أن ينفق عليها زوجها ، وحق العبد بخلاف حق الله تعالى يجوز لصاحبـه أن يسقطه ويتنازل عنه كأن تتنازل الزوجة لزوجها عن حق الإنفاق عليها ، كما أن حق الله لا يورث بخلاف حقوق العباد فهي تـورث بحيث إذا مات شخص عن حق فهو لوارثه. وحقوق العباد وهي المعروفة بالحقوق الإنسانية وتنقسم إلى:

أ/ حقوق سياسية كحق الفرد في أن يكون ناخبا أو منتخبا؛

ب/ حقوق مدنية وتضم الحقوق العامة كالحق في الحرية والحق في الحياة ؛

ج/ حقوق الأسرة كحق الزواج وحق النسب ؛

د/ الحقوق المالية وهي التي تنشأ عن المعاملات المالية وتتميز عن غيرها بأن لها قيمة تقدر بالنقود .

+ حقوق مشتركة : ويراد بها الحقوق التي تجمع بين حق الله تعالى وحق العبد والمثال على ذلك حد القدف والقصاص .

وإذا كان التقسيم أعلاه تقسيم لفقهاء الشريعة الإسلامية، فإن فقهاء القانون الوضعي يقسمون الحقوق المالي إلى حقوق شخصية وأخـرى عينية

وهي التي سنتولى بيان كيفية حمايتها من قبل المشرع تحقيقا للأمن القانوني.

للمزيد من الإيضاح راجع  محمد ابن معجوز الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي، مطبعة النجاح الجديدة الدارالبيضاء، الطبعة الأولى 1999.

 

[2] – للمزيد من التوسع والإيضاح في ركن الرضى والعيوب المترتبة عنه راجع، عبد الرحمان الشرقاوي: القانون المدني دراسة حديثة للنظرية العامة للالتزام على ضوء تأثرها بالمفاهيم الجديدة للقانون الاقتصادي، سلسلة البحوث والدراسات القانونية المعمقة، العدد الثالث، مطبعة دار أبي رقراق الرباط، الطبعة الأولى، سنة 2012.

 

[3] – المادة 8 من قانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية تنص:”الحق العيني العقاري هو سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معين، ويكون الحق أصليا أو تبعيا”.

[4] – الفقرة الأولى من المادة 4 من قانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية تنص: “يجب أن تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون على خلاف ذلك”.

[5] – فاطمة الحروف: حجية القيد في السجل العقاري، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية الحقوق الرباط، جامعة محمد الخامس أكدال، السنة الجامعية 1993/1994 ، الصفحة 38 وما يليها .

[6]– نظرا لكون هذه القاعدة أهم خاصية تترتب عن نظام التحفيظ العقاري ككل باعتبارها المركز الذي تدور في فلكه باقي الآثار الأخرى، ومن حيث كونها تطهر الوضعية المادية والقانونية للعقار من خلال تأسيسها لحياة جديدة للملك المحفظ تتنكر للماضي الملغى وتنطلق من الصفر إلى الأمام، وهو ما جعلها محط نقاشات من طرف المهتمين بالموضوع بين مؤيد لها ومعارض، مما دفعني إلى الغوص في الموضوع للبحث أكثر عن الحيثيات القانونية والواقعية التي كانت وراء سن هذه القاعدة، وكذا عن الدور الذي تؤديه في بناء أسس نظام التحفيظ العقاري.

[7] – يتعلق الأمر بالظهير الشريف رقم 1.11.177 الصادر في 25 من ذي الحجة 1432 الموافق 22 نوفمبر 2011 القاضي بتنفيذ قانون رقم 14.07 المغير والمتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1431 الموافق ل 12 أغسطس 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5998 الصادرة في 24 نوفمبر 2011، الصفحة 5575.

[8] – يتعلق الأمر بالظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر في 25 من ذي الحجة 1432 الموافق 22 نوفمبر 2011 القاضي بتنفيذ القانون رقم 38.09 المتعلق بمدونة الحقوق العينية المغير والمتمم لظهير19 رجب 1433 الموافق ل 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة الملغى، الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5998 الصادرة في 24 نوفمبر 2011، الصفحة 5587.

[9] – يتعلق الأمر بالظهير الشريف 1.11.179 الصادر في 25 من ذي الحجة 1432 الموافق 22 نوفمبر 2011 القاضي بتنفيذ القانون رقم 32.09 المتعلق بقانون التوثيق، الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5998 الصادرة في 24 نوفمبر 2011، الصفحة 5611.

[10] – عبد الرحمان الشرقاوي: القانون المدني دراسة حديثة للنظرية العامة للالتزام على ضوء تأثرها بالمفاهيم الجديدة للقانون الاقتصادي، سلسلة البحوث والدراسات القانونية المعمقة، العدد الثالث، مطبعة دار أبي رقراق الرباط، الطبعة الأولى، سنة 2012، الصفحة: 175 وما بعدها.

[11] – العلمي الحراق: الوثيق في شرح قانون التوثيق، مطبعة دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع الرباط، الطبعة الأولى، سنة 2014، الصفحة: 122.