إنهاء الكراء التجاري وفق قانون رقم 49.16
هشام بولويز
باحث في صف الدكتوراه
قانون الأعمال والاستثمار
كلية العلوم القانونية والإقتصادية والاجتماعية
جامعة محمد الأول وجدة
مقدمة
سعيا من المشرع المغربي لتحقيق التوازن بين ملاك العقارات المكتراة المعدة للممارسة الأنشطة التجارية، والمكترين عمل على حماية حق المكتري في الاستمرار في استغلال المحل المكترى حتى بعد انتهاء مدة الكراء، وذلك من خلال آلية تجديد عقد الكراء، واعتبر كل الاتفاقات التي من شأنها حرمان المكتري من هذا الحق باطلة[1].
وهو بذلك يخرج عن القواعد العامة المنصوص عليها بقانون الالتزامات والعقود، والتي تقتضي بحماية حق الملكية المضمون دستوريا، وهذا الحق يخول لمالك العقار المكتري استرجاع عقاره في أي وقت شاء، على أن لا يتم ذلك بتعسف منه، ولتحقيق التوازن في هذه المعادلة الصعبة اهتدى المشرع لوسيلة تمكن مالك العقار المكتري من استرجاع عقاره، وكذا الحفاظ على مصالح المكتري.
وهي حالة التي يتم فيها إفراغ هذا العقار لفائدة مالكه مقابل تعويض للمكتري إن استحق ذلك، وللإفراغ مسطرة دقيقة يجب التقيد بها والتي تبتدأ بالإنذار، إذ يلزم المكري بتوجيه لمالك الأصل التجاري، يكشف له من خلاله عن رغبته في إنهاء عقد الكراء الرابط بينهما، وهذا ما تطرق له المشرع من خلال قانون 49.16، هذا القانون الذي خول للمكتري إمكانيتين لمواجهة الإنذار وهما المطالبة بتجديد العقد أو العقد أو القبول برغبة المكري، وله في هذه الحالة المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه.
المحور الأول: أسباب إنهاء الكراء التجاري
نص القانون رقم 49.16 على حق المكري في إنهاء عقد الكراء بشكل مطلق، وتتمثل صور حق الإنهاء فيما يلي[2]:الإفراغ للهدم وإعادة البناء (الفقرة الأولى) إفراغ المحل متى كان آيلا للسقوط (الفقرة الثانية) أو الإفراغ المؤقت لتوسيع المحل أو تعليته (الفقرة الثالثة) وكذا إفراغ السكن الملحق بالمحل (الفقرة الرابعة).
الفقرة الأولى: الهدم وإعادة البناء
حسب المادة 9 من قانون رقم 49.16 بحق للمكتري المطالبة بالإفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة بنائه شريطة إثبات تملكه لمدة لا تقل عن سنة من تاريخ الإنذار وأدائه للمكتري مؤقتا ما يوازي ثلاث سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة على أنه يكون قدر الإمكان متطابقا مع المحل السابق أو النشاط الممارس فيه، وقد سبق لمحكمة الاستئناف التجارية بمراكش أن قضت بأنه:” حيث إن الإنذار بالإفراغ الموجه إلى المستأنفة معلل بالرغبة في هدم المحل وإعادة بنائه قد أدلت المكترية من أجل ذلك بتصميم البناء ورخصته وأن استمرار المستأنفة بطلب المستأنف عليها بالإدلاء بالإذن بالهدم غير مستند على أساس قانوني إذ يكفي أن يدلي المكري في هذا الحال بالتصميم ورخصة البناء المتعلقين بالمحل المطلوب وإفراغه لإثبات السبب كما أن حق الأسبقية في الرجوع إلى المحل بعد بنائه محفوظا قانونا للمكتري تحت قيد الشروط المنصوص عليها في الفصلين 13 و14 من ظهير 1955، وحيث إنه فيما يتعلق بإجراء خبرة لتحديد تعويض عن فقدان الأصل التجاري في حالة عدم البناء أو الحرمان من الحق في الرجوع، فإن هذه المحكمة لا ترى مانعا من الأمر بها طالما أن الأمر يتعلق بخبرة احتمالية تحتفظ بها المكترية للرجوع غليها عند الحاجة وتتحمل مصاريفها[3]،وحسب المادة 10 من قانون 49.16 يتعين على المكري الشروع في البناء داخل اجل الشهرين من تاريخ الإفراغ، وفي حالة تعر ذلك يحق للمكتري الحصول على التعويض وفق مقتضيات المادة 7 من نفس القانون[4].
الفقرة الثانية: المحلات الآيلة للسقوط
نصت المادة 13 من قانون رقم 49.16 على أنه مراعاة للتشريع المتعلق بالمباني الآلية للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضاري، يحق لمكري المطالبة بالإفراغ إذا كان المحل آيلا للسقوط.
ولا يمكن للمكتري الرجوع إلى المحل إلا إذا أعرب عن رغبته في الرجوع أثناء سريان دعوى الإفراغ، وإذا لم يقم بالإعراب عن هذه الرغبة فإن المكري يكون ملزما تحت طائلة التعويض عن فقدان الأصل التجاري بإخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبته بالإعراب عن نيته في استعمال حق الرجوع داخل أجل 3 أشهر من تاريخ التوصل بهذا الإخبار، وبالرجوع إلى التشريع المتعلق بالمباني الآلية للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضاري والممثل في القانون رقم 94.12[5].
وقد عملت المادة 2 من هذا القانون على تحديد مفهوم المباني الآيلة للسقوط ومفهوم التجديد الحضاري إذ اعتبرت المبنى الآيل للسقوط هو كل بناية أو منشأة كيفما كان نوعها،يمكن لانهيارها الكلي أو الجزئي أن يترتب عنه مساس بسلامة شاغليها أو مستغليها أو المارة أو البنايات المجاورة وإن كانت غير متصلة بها.
إضافة إلى المقتضيات السابقة فقد نص القانون 49.16 على مقتضى آخر ينبغي الأخذ به وهو حق الأسبقية، الذي سبق وأن جاء به ظهير 1955 إذ نص على أنه للمكتري حق الأسبقية لكراء الملك المعاذ بناءه تحت قيد الشروط المنصوص عليها في الفصلين 13 و 14 من الظهير [6].
وحسب المادة 14 من قانون 49.16 إذ تعدد المكترون يكون الحق في الأسبقية في المحلات المعاد بناءها كالأتي:
- إذا كانت البناية الجديدة لا تتوفر على محلات تكفي أو تتسع لجميع المكترين فحق الأسبقية يعطي لهم الأسبقية الذي عبر عن رغبته في الرجوع.
- إذا كانت البناية الجدية توفر على محلات تتجاوز مساحة البناية القديمة، فحق الأسبقية ينحصر في المحلات ذات المساحة المساوية لمساحة المحلات التي كان يستغلها المكتري، أو تكون لاحتواء اللوازم والنشاط الذي كان يمارسه في المحلات القديمة.
- إذ كانت البناية الجديدة لا تشمل محلات صالحة للنشاط الذي كان المكتري يمارسه فلهذا الأخير حق المطالبة بحق الأسبقية في المحلات المعاد بناءها كي يمارس فيها نشاطا آخرا.
الفقرة الثالثة: توسيع المحل أو تعليته
طبقا للمادة 16 من قانون رقم 49.16 إذا اعتزم المالك توسيع أو تعلية بنايته وكان ذلك لا يتأتى إلا بإفراغ المحل المكتري فإن الإفراغ المؤقت يتم لمدة يحددها المكري على ألا تتعدى سنة وحدة ابتداء من تاريخ الإفراغ.
ويستحق للمكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له، دون أن يتجاوز مبلغ الأرباح التي يحققها حسب التصريحات الضريبية والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل، وفي جميع الحالات يجب أن لا يقل التعويض الشهري عن قيمة السومة الكرائية.
يمكن تمديد مدة الإفراغ لآجل لا يتعدى سنة بطلب من المكتري ولا يحق للمكتري استيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة الإفراغ.
يجب على المكتري إعادة تسليم المحل داخل الأجل المشار إليه وإلا للمكتري المطالبة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة 7 ما لم تكن أسباب التأخير خارج عن إرادة المكري.
الفقرة الرابعة: إفراغ السكن الملحق بالمحل
يجوز للمالك حسب المادة 19من قانون 49.16 إفراغ السكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي ليسكن فيه بنفسه أو زوجته أو أحد أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى، أو المستفيد من الوصية الواجبة، أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين[7].
وتنص المادة 19 أيضا على إمكانية المطالبة بالإفراغ لاحتياج السكنى أي إفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي فقط دون مجموع المحل، وخلافا لذلك فقد كان ظهير 24 ماي 1955 يعطي الحق للمكري في المطالبة بإفراغ المحل المكري برمته قصد سكنه بنفسه أو زوجته أو آبائه أو أولاد زوجه أو آباء زوجه أو أولاد هذا الزوج[8].
وقد أضافت المادة 20 من قانون 49.16 على أنه لا يجوز للمالك المطالبة بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي في الحالات التالية:
- إذا كان من شأنه استرجاع المحل قد يحدث مساسا خطيرا لاستغلال الأصل التجاري إذا تعلق الأمر بملحقات المؤسسات السياحية أو أشكال الإيواء السياحي أو المصحات وغيرها.
- إذا كان المكتري يستعمل جزءا من المحل للسكن لا يمكن الفصل بينه وبين الجزء المستعمل كمحل تجاري أو صناعي أو حرفي.
المحورالثاني: شروط إنشاء الكراء التجاري
منح المشرع للمكتري ضمانات أساسية عند نهاية عقد الكراء المتفق عليه، تتجلى في حقه في تجديد العقد حماية للملكية التجارية وإلزام المكري عند رغبته في إنهاء العقد بتوجيه إنذار المكتري بالإفراغ.
الإفراغ يمكن تعريفه بأنه إشعار بتعبير صريح من المكري يعزمه على إنهاء العلاقة التعاقدية، ويتميز الإشعار بالإفراغ بأنه تعبير عن إرادة المكري لوضع حد للعلاقة الكرائية، ويكون من اللازم تحريره كتابة أنه خاضع الإجراء التبليغ واحتساب الأجل الذي حدده القانون وجميع هذه الإجراءات لا تأتي ولا تنتج آثارها إلا إذا كان الإشعار بالإفراغ جريا بطريق الكتابة، فالشكلية الأولى في الإشعار وإن لم يصرح بها القانون هي الكتابة[9].
فقد أوجب المشرع على المكتري الراغب في إنهاء عقد الكراء التقيد بمجموعة من الإجراءات تبتدئ بالإنذار.
وعليه سوف أقسم هذا المحور إلى ثلاث فترات على المنوال التالي:
الفقرة الأولى: توجيه الإنذار
الفقرة الثانية: الحق في تجديد الكراء
الفقرة الثالثة: الحق في التعويض
الفقرة الأولى: توجيه الإنذار
حسب المادة 26 من قانون 49.16 يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده، وأن يمنحه أجلا للإفراغ ابتدءا من تاريخ التوصل، ويحدد هذا الأجل في:
- 15 يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيلا للسقوط.
- ثلاث أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي أو لهدمه وإعادة بنائه أو توسيعه أو تعليته أو على وجود سبب جدي يرجع لإخلال المكتري بنود العقد.
- في حالة عدم استجابة المكتري للإنذار الموجه إليه يحق للمكري اللجوء إلى الجهة[10] القضائية المختصة للمصادقة على الإنذار ابتداء من تاريخ إنهاء الأجل المحدد فيه.
إذا تعذر تبليغ الإنذار بالإفراغ لكون المحل مغلقا باستمرار جاز للمكري إقامة دعوى المصادقة على الإنذار بعد مرور الأجل المحدد فيه من تاريخ تحرير محضر بذلك، ويسقط حق المكري في طلب المصادقة على الإنذار بمرور ستة أشهر من تاريخ انتهاء الأجل الممنوح للمكتري في الإنذار.
غير أنه يحوز للمكري حق رفع دعوى المصادقة بناء على إنذار جديد يوجه وفق نفس الشروط المنصوص عليها، وإذا كان الإنذار في ظل القواعد العامة هو إشعار بانتهاء عقد الكراء فإن الإنذار في ظل القانون 49.16 يعتبر ذا طابع حمائي لصالح المكتري، وكذا رغبة المكري في إنهاء العقد بانتهاء مدته، هذا الإنذار الذي لا يكون صحيحا إلا إذا اشتمل على مجموعة من المقتضيات يبقى أهمها تسبيب رفض التجديد للعقد أو تحديد الشروط الجديدة في العقد[11] حتى يكون المكتري على دراية بالوضع ولا يفاجئ بما قرره المكري.
الفقرة الثانية: الحق في تحديد الحق
حسب المادة 6 من قانون رقم 49.16 يكون المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات الباب الأول من هذا القانون ولا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون إلا طبقا لمقتضيات المادة 26 ويعتبر كل شرط مخالف ذلك باطلا [12].
فحسب هذه المادة فإن حق المكتري بتجديد العقد رهين بتوفر الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من قانون 49.16، وبالرجوع إلى المادة الأولى منه نجدها قد عملت على تحديد نطاق الموضوع لتطبيقه، في حين المادة الثانية منه نصت على العقارات والمحلات الخارجة عن نطاقه، كما أن المادة الثالثة منه نصت على شروط الكتابة، لتأتي بعد ذلك المادة الرابعة والتي نصت على أنه يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة سنتين على الأقل، ويعفى المكتري من شرط المدة إذا كان قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء أو في عقد منفصل.
الفقرة الثالثة: الحق في التعويض
نصت المادة 7 من قانون 49.16 على أن المكتري يستحق تعويضا عن إنهاء عقد الكراء يعادل ما لحق هذا الأخير من ضرر ناجم عن الإفراغ يشمل قيمة الأصل التجاري[13]والذي حدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري، كما يشتمل مصاريف الانتقال من المحل ولا يمكن أن يقل التعويض عن الإفراغ عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء تطبيقا للمادة 4 من نفس القانون، غير أنه يمكن لمكري أن يثبت الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة.
إضافة إلى المادة السابقة فقد نصت المادة 19 من القانون 49.16 على نوعين من التعويض لفائدة المكتري في حالة الحكم بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي، حيث يمثل الأول تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات الأولى، في حين أن التعويض الثاني يوازي كراء 18 شهرا، وبالرجوع إلى المادة 8 من القانون السابق نجد أنها تنص على أنه لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:
- إذا لم يؤدي المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل 15 يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر.
- إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل ضير البناية ويؤثر وعلة سلامة البناء أو يرفع من تحملانه ما عذا عبر المكتري عن رغبته في إرجاع الوضع كما كان عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار.
- إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك
- إذا كان المحل آيلا للسقوط ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم بها اتفاقا أو قانونا إنذاره بذلك .
- إذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حدث فجائي.
- إذا عمد المكتري إلى كراء المحل من الباطن خلافا لعقد الكراء.
- إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل.
[1] -يكون المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات الباب الأول من هذا القانون، ولا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون إلا طبقا لمقتضيات المادة 25 وبعده…
[2] -مصطفى بونجة، الكراء التجاري بين ظهير 1955 وقانون 49.16 ص: 34
[3] -قرار محكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم 602 الصادر بتاريخ 15-5-08 في الملف 08-7-334
[4] -يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء .. الاستثناء صادر في هذا القانون…’
[5] -مصطفى بونجة م،س،ص:54
[6] -احمد عصام، الحماية القانونية للفكر التجاري، دار النشر المغربي الدار البيضاء الطبعة الثالثة 1974
[7] -الظهير الشريف رقم 1/02/172 صادر بتاريخ فاتح ربيع الآخر 1423 ( 13 يونيو 2002) بتنفيذ القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين، الجريدة الرسمية عدد 5031 بتاريخ جمادى الآخر 1423 19( اغسطس 2002)
[8] -نجاة الكص، حق الكراء كعنصر في الأصل التجاري ومدى الحماية المقررة في ضوء ظهير 1955
[9] -محمد ونبات، الجديد في كراء الأماكن المعدة للسكن أو الاستعمال المهني، سلسلة أفاق القانون، عدد 5 سنة 2001،ص: 41
[10] -مصطفى بونجة م،س،ص: 78
[11] – نجاة الكص، م،س،ص: 29
[12] –قرار عدد 1304 بتاريخ 01/12/2004 منشور بمجلة دلائل عملية عدد 1 ص: 63
[13] -مصطفى بونجة م،س،ص:80